platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Tichellande in Druten: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Tichellande in Druten: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Mooie plannen genoeg, maar hoe pakken ze in werkelijkheid uit? En wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van? In deze aflevering Tichellande in Druten. Een te ruim opgezette wijk rond zogenoemde kleiputten. “De slogan ‘Wonen aan het groen’ zal tijd nodig hebben om waargemaakt te worden.”

We zijn in Druten, Land van Maas en Waal. Een imposante kerk van Pierre Cuypers en een kleine serie historiserende bouw, tegen de hoge Waaldijk aan, bepalen de dorps-skyline. Een levendige plaats met 13.000 inwoners, voorzien van een rijk verleden, een uitgebreid winkelapparaat en gevarieerde bedrijvigheid. Aan weerszijden van de Van Heemstraweg, een belangrijke oost-westroute van Nijmegen tot Zaltbommel, rijgen zich bedrijventerreinen aaneen: dit is immers een centrale locatie tussen het midden en het zuiden van het land, middenin een belangrijke agrarische streek. Vanaf begin twintigste eeuw is hier bovendien een grote GGZ-vestiging dicht bij het dorpscentrum: de Boldershof, tegenwoordig onderdeel van ’s Heeren Loo.

Kaart van Tichellande, Druten
‘Kaart van Tichellande, Druten’ door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Binnendoor fietsend of lopend ligt de nieuwe wijk Tichellande ongeveer een kilometer vanaf winkels, horeca, basisschool en middelbare school. De naam verwijst naar de aanwezige plassen, tichelgaten. Dat zijn kleiputten, op deze plek vanaf 1875 uitgegraven voor de bouw van Cuypers’ kerk, later de basis voor de steenfabriek van Dericks & Geldens. De tichelgaten en de bomen plus struiken er omheen vormen het beoogde ‘groenblauwe hart’ van de wijk.

In 2003 begint de samenwerking tussen de gemeente en Van Wanrooij Projectontwikkeling bv. Ze richten Ontwikkelingsmaatschappij Druten-Oost cv op, waar ze ieder voor 50 procent in participeren. De cv staat aan de lat voor de grondexploitatie, kabels en leidingen en de inrichting van de openbare ruimte. Van Wanrooij bouwt de woningen.

Minder woningen

Medio 2009 ligt er een concept-bestemmingsplan dat ruimte biedt aan 450 woningen. Intussen breekt de kredietcrisis uit. In de Regio Rivierengebied, waar Druten deel van uitmaakt, telt het planaanbod bijna 20.000 woningen, de behoefte ligt op de helft daarvan. Na afstemming met de Regio, een zienswijze van de provincie Gelderland en het Drutense rapport ‘Faseren en Doseren’ behoudt de zuidkant van het gebied voorlopig zijn agrarische bestemming. De bouw van 250 woningen aan de noord- en westzijde wordt gefaseerd over 10 jaar. Het Stedenbouwkundig Plan schroeft vervolgens het aantal woningen terug naar 175, en introduceert vrije kavels en meer openbare ruimte. De cv past het Beeldkwaliteitplan daarbij aan. De partijen nemen tussentijds de historische rentekosten voor hun rekening, die zijn opgelopen tot enkele miljoenen.

Een landelijke illusie waar weinig van overblijft op het stenige binnenterrein

Een paar jaar later reageren partijen alert op de omslag in de markt. In 2017 gebruiken zij de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan om versneld aan de slag te gaan met het zuidelijk deel. Waar ze eerst nog verwachten door te werken tot 2027, is dat inmiddels 2023. De laatste fases staan sinds begin dit jaar te koop. Met als bijzonderheid XS-woningen voor starters, ‘extra small’ dus, eengezinswoningen van 69 vierkante meter, waarvoor de gemeente een starterslening inzet.

Onze indruk van Tichellande

Het Hof
Door de Laan van Klein Afferden lopen we Tichellande binnen bij deelgebied Het Hof, vier stroken eengezinswoningen in de vorm van een carré. Met rode pannendaken, in de zon haast witte bakstenen en raamloze zijgevels doet het een beetje aan een hoeve denken. Precies de verbijzondering waar het Beeldkwaliteitplan om vroeg. Een landelijke illusie waar weinig van overblijft op het stenige binnenterrein met zonnepanelen, houten bergingen, vuilcontainers en tientallen parkeerplaatsen. Het nadeel van parkeren op het binnenterrein is, zegt Haan, dat late thuiskomers vaak voor geluidsoverlast zorgen, daar waar de meeste bewoners hun slaapkamer hebben.

Voetpaden in Het Hof zijn in orde. Kinderen voetballen tussen de auto’s. We zien veel beukenhagen voor de huizen, maar ze zijn, hun soort eigen, een beetje armoedig, nog volkomen winterbruin. Geen lente te zien hier, begin april. Aan de zuidkant van het carré verwachten we water, maar dit deel van het tichelgat blijkt aangeplempt tot een grasveld, bij warmer weer wellicht picknickplek en speelweide.

Tichelgaten
De tichelgaten ogen kaal. Langs de oevers groeit riet en tussen steunpalen staan wat jonge bomen, waarvan de meeste de winter niet hebben overleefd.

De straatnamen herinneren aan de wereld van de bakstenen- en dakpannenfabricage. Op één plek, goed gekozen, staat een bord met het verhaal van Dericks & Geldens. De fabriek functioneerde van 1878 tot 1978 en verwierf internationale faam door de hoge kwaliteit van de producten: stenen, dakpannen en geglazuurde elementen. De kerk van Cuypers en veel gebouwen in Druten zijn opgetrokken en rijk gedecoreerd met materialen van de firma. Dat geldt ook voor bijvoorbeeld het Amsterdamse Rijksmuseum en de Sint Servaaskerk in Maastricht.

De straatnamen herinneren aan de wereld van de bakstenen- en dakpannenfabricage

Een wandeling, uitgezet door de actieve Stichting ‘KleiGoed Maas & Waal’, gaat door de wijk. Deze groep brengt de geschiedenis en het erfgoed van onder meer de Drutense steenfabriek tot leven.

Zuidkant
We lopen verder naar de zuidkant van de wijk. Hier bevindt zich de enige autoverbinding met de buitenwereld, de Van Heemstraweg. De autoweg heeft ook fietsstroken. Er ligt een veilig aangelegde rotonde, maar deze entree van de wijk ziet er onveilig uit. Direct moeten fietsers vanaf de Van Heemstraweg hun vrije pad verlaten en nauw invoegen bij de auto’s. Automobilisten moeten op dit wegdeel rekening houden met fietsers uit allerlei richtingen, en dat zonder enige verkeersremmer. Daarna volgt een ongelukkige kruising met aantakking op de interne rondweg. Die zorgt voor ontsluiting per auto en fiets van de wijk.

'Crime Scene’
We wandelen door het zuidelijke deelgebied. Wie daar de wijk binnenkomt, ziet rechts aan het Tasveld bij een hoekpand een vele meters lang zwart doek als erfafscheiding. De aanblik van een crime scene. Haan & Laan hopen dat deze situatie tijdelijk is, een noodverband. Dat is nog niet zo vanzelfsprekend, want erfafscheidingen variëren nogal per huis en de overgangen privé-publiek zijn vaak gruistuinen of andere donkere, versteende, voortuintjes.

In de straat Eindvorst staat één duidelijk voorbeeld van de jaren 50 architectuur die het Beeldkwaliteitplan zo graag zou zien: een ronduit sober pand, naast woningen die het grote consumentengenoegen van de 21e eeuw illustreren. Aan de Estrik zien we aantrekkelijke bouw, in een aardige bocht.

Tichellande, Druten

De tichelgaten, voetpad er doorheen, zicht op de vrije kavels aan de noordkant van het water

‘Tichellande, Druten’ door Haan & Laan (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Wandelaars en fietsers
Lopen kan goed in de wijk, en soms zijn routes veilig gemaakt door het plaatsen van hekken zodat fietsers er niet over crossen. Tussen de tichelgaten loopt een aangenaam schelpenpad voor lopers. Blauwe borden ‘alleen voor voetgangers’ neerzetten schiet tekort om wielrijders tegen te houden, die dit afwisselende paadje ‘leuk vinden’ of hiermee twintig meter korter hoeven fietsen dan om de plas heen. Lopers raken hierdoor geïrriteerd of voelen zich onveilig. Voorspelbaar is dat hierover blijvende klachten komen. Een elegant hekje of een boomstam als blokkade neerleggen, zou hier wonderen doen.

Noordkant
We geraken in het noordelijk deel van de wijk. Particuliere opdrachtgevers mogen vooral aan het water bouwen en de meest opvallende kavels vormen de noordkant van het water. Door de toegestane betonnen oever maakt het geheel geen aangename indruk. Een serie van drie vrijwel identieke vrije huizen draagt een plat dak, de terrassen maken een sombere indruk op dit uur, midden in de middag. De speelplaats ernaast, aan Handvormer, nu in het zonnetje, blijkt dan weer de meest levendige plek van de hele wijk. Jong en oud vermaken zich hier.

De grote troef van de wijk schuilt in de rivierdijk

De grote troef van de wijk schuilt in de rivierdijk. Niet alleen heb je van daaruit een verrassende, gunstige indruk van Tichellande, het is ook een fantastische loop- en fietsroute om op pad te gaan. Een ommetje via het dorpscentrum maken bijvoorbeeld, de hond uitlaten in de frisse wind. Direct aan de andere kant van de dijk beginnen de Afferdense- en Deestse Waarden, heel wat vierkante kilometers bereikbare natuur, zelfs een recreatiestrand. Daarachter toont zich de geheimzinnige Waal, een van de drukst bevaren economische waterwegen van ons land.

Wat vinden we ervan?

De teloorgang van het groenblauwe hart
Het bestemmingsplan benadrukt het belang van een groenblauw hart van de wijk: “De kern van het plan wordt gevormd door de aanwezige tichelgaten. Deze waterpartijen met de omringende beplanting worden ingepast en vormen het brandpunt van de wijk”. Het Beeldkwaliteitplan stelt: “De tichelgaten zijn in de loop der jaren sterk begroeid geraakt; deze begroeiing wordt gecultiveerd (…).” Aan dat laatste is rigoureus uitvoering gegeven: op de rietkraag na is er niets van de oorspronkelijke begroeiing rond de tichelgaten over. Het lijkt bijna een gegraven vijver.

Geluk bij een ongeluk is dat de schamele nieuwe aanplant al weer vervangen moet worden. Dè kans om alsnog ruimte te geven aan snelle, hoogopgaande groeiers die hier op hun plaats zijn en intimiteit aan de wijk kunnen geven.

Delftse school met eigentijdse elementen
Het bestemmingsplan ziet Tichellande als onderdeel van het bestaande gevarieerde, kleinschalige dorp. Het Beeldkwaliteitplan vertaalt dat in aansluiting bij de Drutense metselwerkarchitectuur uit de jaren 50 van de vorige eeuw: een eenvoudige doch zorgvuldige detaillering, met een ingetogen karakter en relatief gesloten gevelvlakken. Eigenlijk Delftse School, en dat is weliswaar een historiserende, maar zeker ook originele insteek.

De tekst voegt echter toe dat ook eigentijdse en andere historiserende elementen mogelijk zijn. In de ontwerppraktijk is deze toevoeging wel érg enthousiast opgepakt. We zien een beetje chaletstijl hier, wat jaren 30 daar, afwisseling van langs- en dwarskappen en in de kleuren van de bakstenen. Dan zou het ook mooi zijn als iemand de moeite neemt om hier en daar geglazuurd siermetselwerk of een tegeltableau op te nemen in de gevels. Dat moet toch kunnen, ook als er geen Sjoerd Soeters is om streekeigen vormgeving te promoten?

Tichellande

Handvormer in het noordelijke deel, met zicht op de Waalbandijk

‘Tichellande’ door Haan & Laan (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Impact kredietcrisis
De doorlooptijd van de nieuwe wijk is 20 jaar en de rentekosten op de grond liepen te hoog op. De afzetproblemen zijn opgelost met verlaging van het aantal woningen van 450 naar 354, ruimte voor vrije kavels, meer openbare ruimte en deels omzetting naar vrije sector huur. Sociale huur is nooit aan de orde geweest, maar voor starters biedt de laatste fase de XS koopwoningen.

Druten krijgt er bijna 10 procent inwoners bij, maar de wijk blijft met een dichtheid van 19,5 woning per hectare heel dun bebouwd. Zoveel jaren plan voorbereiden, procedures, uitvoering in kleine aantallen woningen en dan zo`n beperkt volume…. Hoe moet dat met die 1 miljoen woningen in Nederland waar alle politieke partijen op inzetten?

Maak een veilige entree
Het verkeerssysteem en de mogelijkheden om je te kunnen bewegen in de wijk scoren goed. Maar vanaf de rotonde op de Van Heemstraweg verandert de weginrichting abrupt. Zeker in de spitsuren een gevaarlijke situatie, vooral voor de fietsers. Hier zijn snelheidsremmende maatregelen nodig. Laan adviseert dat de Fietsersbond en Veilig Verkeer Nederland naar de situatie kijken.

Conclusie

De nieuwe wijk Tichellande en de dorpskern profiteren sterk van elkaar, prima op loop- en fietsafstand. Het dorp is bijzonder en aantrekkelijk qua ligging en schaal. Tichellande, te klein voor eigen voorzieningen, stimuleert het economische- en sociale dorpsleven: meer klanten voor winkels en horeca, meer leerlingen voor de scholen. Toch is de wisselwerking niet optimaal. Met meer woningen zou Tichellande steviger kunnen bijdragen aan Druten en aan het opheffen van het woningtekort.

In de luwte van de Waalbandijk functioneert de wijk goed, ruim opgezet. Maar oogt ook nogal somber door de donkere bakstenen gevels en het overheersen van zwarte dakpannen. Gelukkig heb je op veel plekken zicht op de fraaie kerktoren en weet je dat je in een dorp met karakter bent.

Aangenaam is het verspringen van de rooilijnen, net zoals in de dorpskern. De wijk blijft stenig en kaal omdat veel geplante bomen nog niet aanslaan. De slogan ‘Wonen aan het groen’, op het grote reclamebord aan de Van Heemstraweg, zal tijd nodig hebben om waargemaakt te worden.

Estrik, zuidelijk deel, in uitvoering.
‘Estrik, zuidelijk deel, in uitvoering.’ door Haan & Laan (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Cover: 'Haan & Laan' door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Auteurs

Derk van der Laan - LinkedIn, 2020
Laan

Derk van der Laan (1954), sociaal geograaf, was medewerker van inspraakorganisatie Werkgroep 2000, coördinator van Initiatiefgroep Wijs op Weg en zelfstandig adviseur. Momenteel schrijft hij over ruimtegebruik en mobiliteit en is initiatiefnemer van de website gewoongezondlopen.nl.

Bekijk alle artikelen
Joop de Haan - LinkedIn, 2020
Haan

Joop de Haan (1952), stadssocioloog en was onder meer sectorhoofd Wonen/Werken in Stadsdeel Westerpark, directeur van het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer en directielid bij het Projectmanagementbureau van de gemeente Amsterdam.

Bekijk alle artikelen