platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Zuidbroek in Apeldoorn: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Zuidbroek in Apeldoorn: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Mooie plannen genoeg, maar hoe pakken ze in werkelijkheid uit? En wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van? In deze aflevering Zuidbroek in Apeldoorn. “2500 woningen is weinig voor zo’n groot gebied met veel groen en ruim ontworpen publieke ruimtes.”

Kaart van de Wijk Zuidbroek

‘Kaart van de Wijk Zuidbroek’ door Ineke Lammers (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Al in 1993 kocht de gemeente Apeldoorn grond in Zuidbroek, een gebied aan de noordoostkant van de stad. Concrete plannen ontbraken nog, maar in het Structuurplan 1990 werd Zuidbroek wel al genoemd als potentiële bouwlocatie. Aansluitend op de wijk Zevenhuizen en tot de A50, twintig minuten fietsen van de binnenstad. Daarna voerde het VINEX-uitvoeringsconvenant de plek op als bouwlocatie na het jaar 2000. Met actief grondbeleid wilde de gemeente commerciële ontwikkelaars vóór blijven. 

Liggend tussen de hoge stuwwal van de Veluwe en de vallei van de IJssel was Zuidbroek van oudsher een drassig afwateringsgebied (‘broek’ betekent moerassig land). Varkensmesters, melkrundveehouders en bloemkwekerijen gebruikten het 300 hectare grote gebied. In 2003 was het Masterplan voor Zuidbroek klaar, in 2006 werd het bestemmingsplan definitief vastgesteld. Dit plan hield in: uitbreiding van het Bedrijventerrein Apeldoorn-noord met 80 hectare, een ‘groene wig’ van 30 hectare die de stad verbindt met het ommeland en de bouw van 3.100 tot 3.500 woningen plus een woonwagenlocatie.

Andere bijzonderheden: een gesaneerde stortplaats krijgt hier met een leeflaag een nieuw leven als park, en Zuidbroek zal met de 70-er jaren buurt Zevenhuizen één stadsdeel vormen. De samenhang uit zich in goede verbindingen, een gezamenlijk winkelcentrum in Zevenhuizen en een gemeenschappelijk voorzieningencluster in Zuidbroek. 

De stedenbouwkundige opzet onderscheidt drie woongebieden. Het Mozaïek verraadt inspiratie uit de lappendeken van het vroegere agrarisch gebruik. Het rechtlijnige Rooster toont een rasterstructuur van vijf lange noord-zuid lopende straten met haaks daarop een buurtparkje en een oude landweg, de Nijbroekseweg. De Wellen krijgt een landelijk karakter met erven en bebouwingslinten.   

Om de stedenbouwkundige opzet te kunnen uitvoeren moest alle grond in één hand komen. Dat bleek een hele horde. Het lukte de gemeente niet om commerciële partijen vóór te blijven. Die hadden her en der in het gebied eigendommen verworven. In 2004 kon de gemeente deze locaties kopen, met de afspraak dat de verkopende partijen recht hadden om in Zuidbroek te bouwen. Bouwclaimovereenkomsten legden vast hoe de grondprijs bij uitgifte werd bepaald plus een afnameplicht, maar niet op welke termijn. Het risico kwam dus geheel bij de gemeente te liggen.

De realisatie startte in 2006 met zeven kleinschalige appartementsgebouwen in de sociale huur. Het bestemmingsplan functioneert als een ontwikkelingsgericht plan met een stapsgewijze invulling. Inmiddels heeft de gemeente het 42e uitwerkingsplan vastgesteld.

Zuidbroek vormt als wijk een eenheid met prettige kwaliteit

De kredietcrisis, die zich vanaf 2008 ontvouwde, was fnuikend voor Zuidbroek. Afboeking op de grondexploitatie bleek onontkoombaar. In 2012, oorspronkelijk het jaar waarin de wijk af zou zijn, zakte het totaal aantal te realiseren woningen naar 2.400. De ontwikkeling van deelgebied De Wellen werd voor onbepaalde tijd opgeschort.

Maar na de crisis braken voor Zuidbroek betere tijden aan. De Wellen kwam weer in de planning en begin 2020 besloot Apeldoorn in één van de uitwerkingsbesluiten zelfs 70 woningen toe te voegen: van 145 naar 215 stuks. De verwachting is nu dat de laatste woningen worden opgeleverd in 2025.

Onze indruk van Zuidbroek 

We benaderen deelgebied Het Mozaïek vanuit de stad, een prettiger beleving dan vanaf de snelweg. Kuierend langs vrijstaande woningen met leisteen door de Polkastraat en de Foxtrotstraat en langs een vrije busbaan. Aan weerszijden beukenblokhagen en steenkorven. Aan de overkant huizen met natuursteen. Op achterpleinen staan de auto’s.

Veel woningen kijken uit op een kinderspeelterrein. We zien uit één hand ontworpen ruimtes, zoals het Sarabandeplein. Strakke regie. Er zijn wadi’s, groene opvangplekken voor regenwater, bijna overal is er wel een te zien. Het Masterplan wil dat wadi’s alle regenwater opvangen en geleiden. “Voer het zichtbaar af, zodat het water en het watersysteem wordt ervaren”, is de ambitie. Apeldoorn ontvangt de meeste regen van ons land.
Ridderzwam

‘Ridderzwam’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

We zien huizenrijtjes met Amsterdamse Schoolachtige stroken dakpannen. Deze buurt vormt een ideaal parcours voor steppende kinderen en dat doen ze ook. Het ene rolschaatsende buurmeisje belt bij de ander aan en vraagt: “Kom je buiten spelen?”.

Racebaan
De sociale huurappartementsgebouwen aan de Calypsostraat zouden met een iets sprekender daklijst beter ogen. Nu lijkt het meer een rij blokken. Auto’s en fietsen kunnen buiten parkeren en deels onder een open gelaten deel van het gebouw. Mooie doorzichtige glazen wanden op de begane grond, waardoor er sociale controle op de bergingen mogelijk is. Opvallend vindt Haan het materiaalgebruik: witte platen aan de gevel. Hij complimenteert de beheerders dat de platen er na 12 jaar nog steeds goed uit zien.

We steken de Laan van de Charleston over. Of liever gezegd de baan. De weginrichting nodigt niet uit tot snelheidsmatiging. Verre van dat. Tot onze verbazing rijden alle auto’s deze middag toch vrij langzaam. Zouden ze allemaal de juiste cruise control hebben aanstaan? De drielaagse stadsvilla’s vallen in het niet tegen de breedte van deze laan. 

Opeens zien we een heuvellandschap, de vroegere vuilstortplaats. Een hardloper doet zijn best, kinderen klauteren omhoog. Op de top een fraai kunstwerk in de vorm van een kooi die over een poema gaat. Wij klimmen ook omhoog en hebben een prachtig uitzicht rondom. Laan denkt dat hij in het buitenland is. Aan de voet van de heuvel liggen vijf sculpturale bouwblokken van eengezinswoningen met ruime binnenterreinen. 

Weer beneden komen we in deelgebied Het Rooster, richting Koraalzwam. Een buurt met veel geschakelde eengezinswoningen. Hier en daar brengt een dwarskap variatie. Af en toe zien we borden ‘Te Koop’. Hier woon je wat dichter op elkaar dan in Het Mozaïek. Daar was alles nieuw, hier zijn oude bomen langs oorspronkelijke bebouwingslinten gespaard. Hé, alweer beukenblokhagen! De gemeente wil hier de auto’s uit het straatbeeld houden en daarom liggen er parkeerpleinen achter huizenblokken of tussen huizen in. Maar heel wat bewoners leven de officiële geboden niet na.

We bekijken de Laan van Zuidbroek, ook gemaakt als racebaan. Ook hier valt het parkeergedrag op. Auto’s staan in de bedoelde parkeerhavens van grasbetonstenen, in voortuinen en zelfs op de fietsstrook van de weg.

Nietig
Bewoners gaan in plandeel Het Rooster verschillend om met hun eigen buitenruimtes. Neem de Ridderzwam. Dit is een stenige straatweg, waar alleen een paar hulsthagen met stekels te vinden zijn. Grijze kiezelstenen overheersen, wellicht voor afvoer van regenwater van de daken. Flink wat bewoners doen niets aan tuinieren, zij hebben hun achter- en voortuinen betegeld. Wel heeft de gemeente hier elzen geplant, mooie bomen.

We naderen de grote groene wig, het Park Zuidbroek. Helemaal apart van de andere huizen, einde Rumbastraat, zien we tiny houses, ofwel nietige huisjes. Dat zijn ze en zo zien ze er ook uit. We tellen er vijf op dit weiland, nog zonder hoog opgroeiend groen. Alles is in opbouw op dit terrein. Tien woningen mogen er komen, met in eerste instantie een vergunning voor vijf jaar. De gemeente maakt geen aansluitingen. Hier leeft men off-grid. Een zwarte kip loopt rond bij het toegangshek. Zij wel. Wij moeten op afstand blijven, geeft een verbodsbord ‘privé’ herhaaldelijk aan.

Dankzij een scala aan ingrepen sluit het woningaanbod beter aan bij de actuele vraag

Een groot spandoek prijst 36 eengezinswoningen te koop aan in het project Parkzicht. Die sluiten straks aan op een lange, strakke rij al gebouwde identieke woningen aan de Rumbastraat. Platte daken, rode baksteen en rechthoekige witte erkers. We passeren een klein woonwagenkamp. Opeens drukte op de kruising van Citroenvlinder met Nijbroekseweg. Rondslenterende types zoals wij, treffen hier hardlopers, hond-uitlatende bewoners en een supersnelle fietser. Elkaar ruimte gunnend, maar niemand aankijkend, vervolgt iedereen zijn of haar weegs.

We komen bij Het Kristal, centrumgebied van de wijk. Tussen Het Rooster en Het Mozaïek in, omgeven door de inmiddels vertrouwde beukenblokhagen. Een voorzieningencomplex voor onderwijs, zorg, sport en gezondheid, zelfs een zwembad. Haan weet uit ervaring dat het een heksentoer moet zijn geweest om al die programma’s van eisen onder één dak te krijgen. Dankzij vier flatgebouwen erbovenop zijn hier ook buiten openingsuren mensen te vinden. Deze torens zijn goed op elkaar betrokken ontworpen. De Stadsbus – voor de deur – rijdt binnen een kwartier naar binnenstad en NS-station.

Detailhandel in dit centrum is beperkt tot een Co-op en een grand café met terras aan de Distelvlinderlaan. De vele auto’s, op deze zaterdagmiddag in coronatijd tenminste, wroeten bij de in- en uitgang van het parkeerterrein, ziet Laan. Oppassen voor iedereen, want fietsers, lopers en automobilisten hebben hier op zulke uren last van elkaar. Met te weinig ruimte om je fiets goed te kunnen parkeren, terwijl er voor lopers zelfs geen eigen pad ligt bij de centrale entree. Aan de overkant van de supermarkt staan jaren ‘30 woningen met witte accenten in de gevel die refereren aan monumentale panden in Apeldoorn, een van de weinige historiserende nieuwbouw in Zuidbroek.

Het belangrijkste bouwterrein bij verdere afronding van de wijk is deelgebied De Wellen. Een spannend gebied, waar het terrein van zorginstelling GGNet (de vroegere St. Josephstichting) ligt. Wij kwamen daar niet aan toe. Er was in Zuidbroek al zoveel te zien. 

Wat vinden we er van?

Conclusie: Zuidbroek vormt als wijk een eenheid met prettige kwaliteit. Alles is schoon. We zien een verscheidenheid aan culturen. In principe zegt iedereen elkaar gedag, welwillend. We zien ingrediënten voor een blijvend, voldoende leefbare wijk. De fiets- en loopinfrastructuur is prima op orde. Wij denken dat het wel nodig zal zijn voorzieningen aan te passen naarmate de bevolkingssamenstelling verandert. In de loop van de tijd zie je minder speeltuin-adepten en meer pubers. Nu puntsgewijs ons commentaar.

Op sommige plekken voelt het gebied niet aan als weldadig ruim opgezet, maar als leeg

Dankzij de kredietcrisis
Het gewijzigde woonprogramma maakte de buurt bereikbaar voor een grotere diversiteit aan huishoudens en portemonnees. Dankzij een scala aan ingrepen sluit het aanbod beter aan bij de actuele vraag: kleinere kavels voor vrijstaande woningen, omzetten van vrije kavels naar twee-onder-een-kap of naar tweelaagse betaalbare rijtjeswoningen, sociale- en vrije sector huur in plaats van koop. Langs de A50 is een enorm zonnepanelenterrein (‘Zonnepark Apeldoorn’) aangelegd. En de modieuze tiny houses staan er nog verloren bij, maar ze staan er.

Maak het minder leeg
De planwijzigingen vanaf 2008, nadat de vraag naar koopwoningen was gekelderd, hebben een grote invloed op de kwaliteiten van het gebied. De beslissing toen om toch door te gaan heeft afbreuk gedaan aan de beoogde allure. We zien dat bij de te lage bebouwing langs de monumentaal opgezette hoofdlanen, het schrappen van vijf appartementsgebouwen in de rand van het park plus een ovaalvormig woongebouw op kolommen. En we zien het ook in de lagere bebouwing langs het park en het wegvallen van afschermende bedrijfsbebouwing aan de A50. Op die plekken voelt het gebied niet aan als weldadig ruim opgezet. Maar als leeg, het beeld loopt weg. Een indrukwekkend landmark vinden we de Veluwse poema op de voormalige stortplaats, maar de wijk heeft iets extra nodig om zich in de stad en regio te kunnen onderscheiden.  

Meer lopen stimuleren
De wijk nodigt sterk uit om vaak te lopen, te wandelen. Een netwerk van veilige en uitnodigende paden is aanwezig. Stimuleer daarom dat bewoners bewuster gebruik maken van beschikbare voorzieningen, met tips voor gezond dagelijks leven en uitbouw van al bestaande initiatieven, zoals de wandelingen uitgezet door het IVN.  

Extra woningbouw?
2500 woningen is weinig voor zo’n groot gebied met een doordacht Masterplan, veel groen, ruim ontworpen publieke ruimtes en uitgebreide infrastructuur zoals stadsverwarming. In maart 2020 stelden Gedeputeerde Staten van Gelderland een actieplan vast om het grote woningtekort in de regio terug te dringen. Kan Zuidbroek nog een bijdrage leveren? De 70 extra woningen in De Wellen botsten met verwachtingen van bewoners die zich hier al hebben gevestigd. Aan de randen van de Wellen dan? Een nieuwe invulling geven aan de geschrapte bebouwing in de parkrand, toch nog swingen aan de strakke Rumbastraat? Kan er nog wat op het terrein tegen de A50 aan? Allemaal lastig, maar goed tegen de woningnood en goed om de allure van Zuidbroek te versterken. 

Appartementen Calypsostraat

‘Appartementen Calypsostraat’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Cover: 'Haan & Laan' door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Auteurs

Joop de Haan - LinkedIn, 2020
Haan

Joop de Haan (1952), stadssocioloog en was onder meer sectorhoofd Wonen/Werken in Stadsdeel Westerpark, directeur van het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer en directielid bij het Projectmanagementbureau van de gemeente Amsterdam.

Bekijk alle artikelen
Derk van der Laan - LinkedIn, 2020
Laan

Derk van der Laan (1954), sociaal geograaf, was medewerker van inspraakorganisatie Werkgroep 2000, coördinator van Initiatiefgroep Wijs op Weg en zelfstandig adviseur. Momenteel schrijft hij over ruimtegebruik en mobiliteit en is initiatiefnemer van de website gewoongezondlopen.nl.

Bekijk alle artikelen