Transformatie van kantoorterreinen

Circa 6 miljoen vierkante meter (13%) kantoorruimte staat leeg en de leegstand neemt in de huidige economische situatie snel toe. De leegstand concentreert zich in verouderde kantoorgebouwen op ongunstige vestigingslocaties, waardoor monofunctionele kantoorterreinen uit de jaren ’70-’80 de dupe zijn. De hoge leegstand van kantoren in deze gebieden leidt niet alleen tot terugloop van inkomsten, maar ook tot achterstallig onderhoud, verpaupering, sociale onveiligheid, en een slecht imago. De opstapeling van problemen zorgt ervoor dat kantoorterreinen in een neerwaartse spiraal terecht komen. Eén van de probleemlocaties, is het kantoorterrein Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Verderop in dit artikel zal, ter illustratie, het stappenplan toegepast worden op deze locatie.

Problemen kantoorterreinen

Men is het er over eens dat de leegstand aangepakt moet worden, maar toch gebeurt dit slechts in beperkte mate. Zoals eerder onderzoek aantoont, kan transformatie van structureel leegstaande kantoorgebouwen uitkomst bieden om de kantorenmarkt in evenwicht te brengen. Transformaties worden al veelvuldig en succesvol toegepast op leegstaande kantoren in woonwijken en stadscentra, maar op monofunctionele kantoorterreinen, waar de leegstand het grootst is, wordt de aanpak nog nauwelijks gebruikt. Factoren die transformaties op dergelijke locaties belemmeren zijn de monofunctionele invulling, geïsoleerde ligging en onsamenhangende opzet van het gebied, als ook de verspreide leegstand en gefragmenteerde eigendomsverhoudingen.Een willekeurige functieverandering op gebouwniveau zal hierdoor niet succesvol zijn, want er is onvoldoende draagvlak voor nieuwe functies. Ook het creëren van een vliegwiel (transformatie van een specifiek gebouw als trekker voor het gebied) blijkt niet te werken; door de transformatie wordt niet de ‘kritische massa’ bereikt die noodzakelijk is om een omslagpunt voor het gebied te bereiken. Om de neerwaartse spiraal van kantoorterreinen te doorbreken, zullen deze een multifunctioneel karakter moeten krijgen. Alleen een grootschalige aanpak lijkt dit te kunnen bewerkstelligen. Door gebiedsgerichte herontwikkeling kan het monofunctionele kantoorgebied op buurtniveau getransformeerd worden tot een levendig, stedelijk gebied, waarna de ontwikkelingen zich als een olievlek over het gebied verspreiden en de neerwaartse spiraal doorbroken wordt. Uiteraard draagt deze aanpak ook bij aan een evenwichtige Nederlandse kantorenmarkt.

Zie voor de volledige publicatie: