platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Transformatie zorgvastgoed komt langzaam op gang

Transformatie zorgvastgoed komt langzaam op gang

Roep om meer gemeentelijke coördinatie

9 jul 2015 - Ouderen blijven langer zelfstandig wonen. In bestaande zorginstellingen moeten wonen en zorg worden gescheiden. Beide ontwikkelingen hebben grote consequenties voor het zorgvastgoed. Terwijl de eerste successen gemeld worden, blijken transformaties van meer verzorgingshuizen naar zelfstandige seniorenhuisvesting een moeilijk te nemen horde.

Klik hier voor het originele artikel op NUL20.nl

Volgens geruchten staan hoogwaardigheidsbekleders in de rij om de openingshandeling van het Amstelhuis te verrichten. In september vindt de officiële opening plaats, vanaf 1 juli is het gebouw open. Het verbaast niet dat velen zich willen verbinden aan het vernieuwde Amstelhuis. Het is daar gelukt om 120, weliswaar kleine, huurwoningen in het gebouw te krijgen. Bovendien ligt het op een fantastische plek in Amsterdam, aan de Amstel. En de zeventigplussers met een lichte zorgvraag die er mogen wonen, betalen ook nog een sociale huurprijs. Ouderen met recht op huurtoeslag betalen 400 tot 450 euro huur. En niet te vergeten: het is in het Amstelhuis op een moderne manier oud worden. Geen kale receptie, anonieme, te warme eetzaal en waskarren in de gang. Het Amstelhuis bestaat uit kleine moderne woningen met beneden een aantrekkelijke sociëteit, inclusief bibliotheek, een serieus cursusaanbod en een buurtrestaurant. Dat is ouderenhuisvesting 2.0. Ook nieuw: het gaat hier om zelfstandige huurwoningen. Iedere bewoner – of koppel – heeft een eigen huurcontract en regelt zijn of haar eigen gas, water en licht. Dat past helemaal in het kabinetsbeleid waarin wonen en zorg gescheiden worden en waarmee flink bezuinigd wordt op de zorg. Mensen met een lichte zorgvraag komen niet meer in aanmerking voor een verblijf in een all inclusive verzorgingshuis, zij moeten hun eigen broek ophouden. Maar het is, tegen de eenzaamheid, wel zo prettig als er leeftijdgenoten in de buurt zijn en zorg vlakbij is. In het Amstelhuis behoudt zorgverlener Amsta een post. In slechts een jaar tijd transformeerde Cocon Vastgoed Management het gebouw in Zuid, maar niet overal verloopt het scheiden van wonen en zorg en de transformatie van voormalige zorginstellingen op een even soepele manier.

Uitdagingen bij transformatie zorgvastgoed naar seniorenhuisvesting
- Bestemmingsplanwijziging nodig vanwege veranderende functie (wonen).
- Hogere erfpacht: voor wonen ligt die veel hoger dan voor maatschappelijke functies.
- Huurcontract: zorginstelling huurt gebouwen tegen een maatschappelijke prijs, individuele huurcontracten zijn complexer en duurder.
- Gemeentelijke parkeernorm: die ligt bij een woongebouw veel hoger dan bij maatschappelijk vastgoed.
- Brandveiligheidseisen: omzetten naar zelfstandige woningen vraagt meer brandveiligheidsmaatregelen.
- (Tijdelijke) verhuizing huidige bewoners: dat is voor die leeftijdsgroep een ingrijpende gebeurtenis; hetzelfde geldt voor overgang naar zelfstandig huurcontract, betaling nutsleveranciers, aanvraag huurtoeslag enz.
- Onzekere marktvraag: moeilijk te voorspellen hoe de vraag naar ouderenwoningen in voormalige verzorgingshuizen zich ontwikkelt.

Scheiden wonen en zorg

Waar Cocon Vastgoed Management een leeg gebouw overnam van een zorgorganisatie die samen met haar voormalige bewoners al vertrokken was, is de operatie waar Cordaan mee bezig is veel ingewikkelder. De zorgverlener is een van de grote spelers in Amsterdam. Cordaan heeft er een enorme klus aan de door de wetgever opgedrongen scheiding van wonen en zorg vorm te geven. Niet in de laatste plaats omdat de instellingen van Cordaan bewoond zijn. Daarbij spelen vele vragen en onzekerheden: hoe moet de ruimte voor mensen die recht blijven houden op intramurale zorg over locaties in de stad verdeeld worden? Hoeveel ouderen hebben in de komende tijd behoefte aan zelfstandige woonruimte in voormalige verzorgingshuizen? Wat moet in die gebouwen gebeuren met de ruimte die vrijkomt als geen enorme keukens, opslagruimtes en personeelsruimtes meer nodig zijn? En wat zijn de financiële consequenties en kansen daarvan? In het geval van een organisatie als Cordaan een enorme opgave.
Laat duidelijke zijn. Jan Hoff, directeur huisvesting van Cordaan, is een voorstander van het scheiden van wonen en zorg. “Wij zijn bijvoorbeeld bezig om onze gebouwen veel aantrekkelijker te maken. Zodat bewoners, familieleden en vrijwilligers geen drempel voelen en een gewoon woongebouw binnenstappen. En met aantrekkelijke functies op de begane grond. Het is goed dat het negatieve etiket van verzorgingshuizen af gaat.” Het is kortom de bedoeling dat ouderen met kleine ongemakken gewone huurders worden. Wie een kleine zorgvraag heeft, heeft gemakkelijk toegang tot hulpverleners in het gebouw. En een deel van de gebouwen blijft beschikbaar voor mensen met zwaardere fysieke en mentale zorg, waarvoor de overheid nog wel bijdraagt aan zorg én wonen.
In nieuwe gebouwen van Cordaan is dat in feite al het geval. Zoals in de Laan van Spartaan, het Staalmanpark of Kadoelerbreek, maar bij oudere, meer klassieke verzorgingshuizen moet veel meer gebeuren om die aan te passen. In alle gevallen heeft het omzetten van maatschappelijk vastgoed naar wonen grote financiële consequenties.

Financieel drama

De vernieuwing van de zorg is volgens Hoff zelfs een ‘financieel drama’. “Van tevoren heeft niemand er over nagedacht wat de consequenties zijn als je in Amsterdam wonen en zorg gaat scheiden. Erfpacht voor wonen is veel hoger dan voor een maatschappelijke functie, er moeten bij zelfstandige woningen meer parkeerplaatsen komen en dat is in Amsterdam ook veel duurder dan ergens in de provincie. Dan zijn er nog dure brandveiligheidseisen en kunnen woningcorporaties de huren gemakkelijk optrekken naar de maximale huur. En ook die ligt vanwege de schaarstepunten hoger dan het landelijke gemiddelde. Dat corporaties dat doen is niet vreemd, want zij hebben het geld hard nodig vanwege de verhuurderheffing. En waarom zouden zij een uitzondering maken voor ouderen? Het is een compleet andere situatie dan nu, waarbij wij een gebouw voor een maatschappelijke prijs huren van een woningcorporatie.”
En daar komen de investeringen in de gebouwen nog eens bij als straks veel gemeenschappelijke ruimtes in de zorggebouwen niet meer nodig zijn.
Hoff geeft het voorbeeld van De Boeg in West, die eigendom is van woningcorporatie Stadgenoot. “Dat gebouw is eigenlijk een modelgebouw van de zorg; gestapelde bouw en met een lift. De brandweer zegt dat de binnendeuren nu voordeuren worden. Dat betekent het aanbrengen van brandwerende deuren, maar dat blijkt dan niet genoeg te zijn. We moeten door het hele gebouw brandkleppen aanbrengen, die duizend euro per stuk kosten. En de brandmeldinstallatie van een half miljoen euro is waardeloos geworden, daar kunnen we niks meer mee.”
Het is maar een van de voorbeelden waar Hoff mee te maken heeft. “De erfpacht zou per jaar van 170 euro naar duizend euro per wooneenheid kunnen gaan. We moeten nog de hogere parkeernorm zien op te lossen en we krijgen te maken met een heel orgel van nieuwe voorschriften.” Volgens Hoff is het scheiden van wonen en zorg in Amsterdam simpelweg ‘onbetaalbaar’ als alle regels onverkort door de gemeente worden toegepast. Het gevolg is dat over ieder pand apart onderhandeld moet worden, wat in het geval van het bij ouderen populaire De Boeg betekent dat al een jaar gesproken wordt door stadsdeel, gemeente, Stadgenoot, Combiwel en Cordaan.
Hoewel de gemeente in het onlangs gepubliceerde Programma Ouderenhuisvesting kiest voor maatwerk, hoopt Hoff op meer duidelijkheid. “Het zou ons erg helpen als de gemeente met één heldere lijn zou komen onder welke voorwaarden transformatie plaats kan vinden.” Hij doelt daarbij vooral op de parkeernormen en de erfpacht. Op die manier zou de transformatie volgens Hoff sneller kunnen beginnen en daarmee onzekerheid bij bewoners over hun woonsituatie kunnen wegnemen.

Ventiel

Om voorbereid te zijn op eventueel nieuw rijksbeleid heeft Cordaan zich voorgenomen de gebouwen zo flexibel mogelijk in te delen. “Wij stoten nauwelijks gebouwen af. Veel andere organisaties doen dat wel, maar wij zijn bang dat als je gebouwen, vooral binnen of vlakbij de Ring A10, van de hand doet, dat je ze dan nooit meer terugkrijgt.” In de komende decennia neemt de vergrijzing ook in Amsterdam een behoorlijke vlucht. Van 95.000 ouderen nu, is de prognose dat Amsterdam in 2030 143.000 65-plussers telt, wat gelijk staat aan 16 procent van de bevolking. De groep 75-plussers groeit vooral na 2020. “Dan willen we onze gebouwen voor die mensen kunnen inzetten. Maar als de vraag ineens terugvalt, kunnen we daar ook andere huurders onderdak bieden. Het is een soort ventiel. En dat is dan weer een voordeel van de schaarste op de Amsterdamse woningmarkt, namelijk dat de verhuurbaarheid goed is.” Dat betekent wel enorme investeringen. De klassieke verpleeg- en verzorgingshuizen kennen vaak grote ruimtes die beter benut kunnen worden. Soms is maar 30 tot 40 procent in gebruik voor wonen. Dat moet naar 80 tot 90 procent, waardoor die gebouwen veel efficiënter gebruikt kunnen worden en op termijn ook meer inkomsten genereren. Cordaan heeft dat samen met woningcorporaties al gedaan in Slotervaart, Oost en Zuidoost. Maar Cordaan is er nog lang niet: de organisatie heeft of huurt in Amsterdam liefst honderd gebouwen, waarvan 25 grote, en is van plan tien panden per jaar aan te pakken. En dat loopt niet altijd vlekkeloos.

Grote onzekerheid

In het geval van verzorgingshuis Nieuw Geuzenveld, dat Cordaan huurde van de Alliantie, is gestart met het scheiden van wonen en zorg. Bewoners huren weer zelfstandig van de Alliantie en krijgen zorg van Cordaan Thuiszorg. De verandering gaf de nodige onrust onder bewoners. “Ze vreesden dat wij daar helemaal zouden vertrekken en dat ze niet zouden kunnen blijven. Die beeldvorming heeft ons verrast en ons geleerd dat we in een vroeg stadium al heel duidelijk moeten zijn over wat er mogelijk verandert op een locatie. Daarover zijn we in gesprek met de cliëntenraad.”
Voor de Riekerhof ligt een mooi plan op tafel, zegt Hoff, die verwacht volgend jaar met de transformatie van dat gebouw te beginnen. En hij hoopt op een snelle doorbraak bij De Boeg, vooral om de bewoners niet langer in onzekerheid te laten zitten.
Willeke Drevijn, adviseur bijzondere huisvesting bij Stadgenoot, zegt te wachten totdat Cordaan duidelijkheid geeft. “In De Boeg zitten eigenlijk al woningen die omgezet kunnen worden naar zelfstandige eenheden. Het gaat vooral om de vraag hoeveel woningen Cordaan nog nodig heeft voor intramurale zorg. Daarna kunnen wij pas echt aan de slag.” Stadgenoot kreeg voor de transformatie een subsidie uit een gezamenlijke pot van gemeente en corporaties. Drevijn: “Dat geld is zeer welkom want we zullen de installaties moeten aanpassen.” Maar volgens haar is de grootste uitdaging de benedenverdieping. “We zijn aan het kijken welke functies we daar in kunnen krijgen. Het stadsdeel wil daar bijvoorbeeld een Huis voor de Buurt.” De Boeg is het eerste project van Stadgenoot waarbij wonen en zorg als gevolg van het nieuwe rijksbeleid gescheiden worden. “Het is een proces dat tijd nodig heeft. Ik ga er van uit dat we met de gemeente afspraken kunnen maken over erfpacht en parkeernormen, de gemeente wil dit ook goed geregeld hebben.”

Zie ook:

Auteur

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20

Bekijk alle artikelen