“Versnippering stedelijk eigendom vraagt om aangepaste wetgeving”

Duitse herverkavelingswet wellicht toepasbaar voor Nederlandse stadsvernieuwing

Ruilverkaveling is al decennialang een goed beleidsinstrument om versnipperde agrarische kavels en percelen van boeren door grondruil efficiënter te herverdelen. Tegelijkertijd kon er een landinrichting doorgevoerd worden. Vroeger werden boeren min of meer gedwongen om met een ruilverkaveling mee te doen, maar later gebeurde dat steeds vaker op vrijwillige basis en namen boeren zelf het initiatief tot ruilverkaveling. Het ruilen van gronden is een van de krachtigste instrumenten uit de Landinrichtingswet en de Wet inrichting landelijk gebied (WILG) en bovendien zeer effectief. Het stedelijk gebied vertoont tegenwoordig sterke overeenkomsten met het beeld van het versnipperde boerenlandschap van weleer. Wil men in de stad een stedelijke vernieuwing of herinrichting doorvoeren met de huidige beleidsinstrumenten dan blijkt dat niet alleen een uiterst stroperig proces vol obstakels, maar ook een zware financiële opgave. Een soortgelijke wet als de WILG, op vrijwillige basis en zonder onteigening, zou voor het stedelijk gebied een oplossing kunnen zijn, stelt Ad van Heesbeen tijdens een overleg in gezelschap van Friso de Zeeuw met jurist Alexander Crämer en communicatiemanager José de Baan van het Duitse juridisch-fiscaal bureau Strick in Kleve. Dit bureau bemiddelt en ondersteunt al twintig jaar Nederlandse bedrijven bij zakelijke activiteiten en wetgeving in Duitsland. “Je ziet dat stedelijk vastgoed zoals winkelcentra en woonlocaties in de loop der jaren behoorlijk is versnipperd”, legt Van Heesbeen uit. “Bij een herontwikkeling van het stedelijk gebied zie je nu een heel andere eigendomssituatie dan decennia geleden. Voorheen was een winkelcentrum van één eigenaar, maar in de loop der jaren werden winkels verkocht en raakte het eigendom versnipperd. Nu kunnen er wel honderd eigenaren zijn. Datzelfde zie je op woonlocaties. Vroeger was een flatgebouw vaak van één wooncorporatie, nu is er sprake van versnipperd eigendom.”

Vrijwilligheid voorop

Bij stedelijke vernieuwing moet men volgens Van Heesbeen op dit moment grond en gebouwen verwerven om de eigendomsposities in bezit te krijgen. Dan wordt er een plan gemaakt. Als die plannen klaar zijn kan er als laatste middel onteigening toegepast worden, maar dat proces duurt jaren. Daarbij komt nog dat gemeenten steeds minder een actief grondbeleid willen voeren. Stedelijke herverkaveling op basis van vrijwilligheid, maar wel met ondersteunende wetgeving zou een oplossing kunnen zijn. Van Heesbeen: “Je zou dus een stedelijke herverkaveling kunnen toepassen, zoals in het landelijk gebied, op basis van een ruimtelijk plan. Daar is echter draagvlak voor nodig en de medewerking van de eigenaren. Een wettelijke regeling is nodig om de enkeling die het niet ziet zitten, verplicht te laten meedoen aan de herverkaveling. Hij moet de keuze houden om uitgekocht te kunnen worden. Een bestuursorgaan moet dat oppakken. Niet om het eigendom te verwerven, maar om iedereen met zijn eigen inbreng en eigendom op waarde en kwaliteit te schatten. Vervolgens moet men dit juridisch vastleggen en een nieuw plan maken. Dan kun je kijken waar je iedereen gaat positioneren en krijgt iedereen zijn eigen winkelpand of woning terug. Dit wordt vervolgens opnieuw gewaardeerd. Tenslotte zou je een collectieve financiering mogelijk moeten maken met een jaarlast voor de eigenaar, afgestemd op het voordeel van de nieuwe situatie. De financiering hang je niet direct aan de eigenaar, maar is gebonden aan het object. Daar heb je een financieringsinstelling of overheid voor nodig.”

Zie voor de volledige publicatie (pdf):