Waarom enkel getallen noemen onvoldoende is voor de woningbouwopgave

Wij lezen soms koppen van artikelen die we niet geloven. Is dit echt waar? Heeft iemand dat echt gezegd? We zagen er laatst weer eentje, op Cobouw.nl. Hij luidt als volgt: “Aanvalsplan voor 40.000 huizen extra bóven Amsterdam: ‘we zijn het wachten zat’”. Achttien Hollandse gemeenten ten noorden van Amsterdam slaan de handen ineen en leggen een enorme opgave neer. De opgave van 23.000 woningen die ze mogen bouwen van de provincie is niet genoeg. De gemeenten leggen er 40.000 woningen bovenop. Dat zijn een heleboel woningen. Een heleboel bestemmingsplanprocedures, haalbaarheidsonderzoeken, anterieure overeenkomsten, marktselecties en omwonenden.

40.000 extra woningen, wat betekent dat?
Niemand ontkent de gekte op de woningmarkt. Nederland kent momenteel een tekort aan woningen. Dus is heel plannend en bouwend Nederland aan het plannen en bouwen geslagen. Minister Ollongren schreef een brief aan de Tweede Kamer. Provincies roepen gemeenten en corporaties op om sneller te bouwen. Bouwbedrijven draaien overuren. Ontwikkelaars kunnen kiezen uit projecten. En de druk op onze steden neemt toe. Want bouwen in het groen, dat doen we in Nederland niet. Of misschien toch wel? Hoe dan ook: er moeten nieuwe woningen komen, veelal op binnenstedelijke locaties. Maar realiseren we met elkaar wel wat dat betekent? Qua tijd, geld en inzet van menskracht? Wij denken van niet.

Binnenstedelijke ontwikkelingen kosten tijd, menskracht en geld
Gebiedsontwikkeling binnen steden kost veel tijd, menskracht en geld. Daarbovenop komt nog de complexiteit die binnenstedelijk ontwikkelen met zich meebrengt (onder andere versnipperd eigendom, omgeving, stapeling van ambities) en kostenverhogend werkt. Ollongren steekt niet voor niets 38 miljoen euro in een nieuw revolverend fonds ter versnelling van binnenstedelijke woningbouw. Dit helpt, maar is slechts een eerste stap (van velen) in de goede richting. Menskracht is niet zomaar op te lossen. Bouwbedrijven draaien overuren, maar schreeuwen om mensen. Ontwikkelaars hebben projecten voor het kiezen, maar komen projectontwikkelaars tekort. En ambtelijke organisaties zijn in het ruimtelijk domein door de crisis gescalpeerd en nog lang niet weer op oorlogssterkte. Laat staan dat ze zijn voorbereid op deze extra opgave.

De ingewikkelde opdracht voor de ambtelijke organisatie
Om 40.000 woningen extra te realiseren in Noord-Holland Noord moeten (her-)ontwikkellocaties inzichtelijk zijn. Het Parool duidt de potentiële locaties op de kaart die vooraf kansrijk lijken. Nu geloven we nog wel dat deze inzichtelijk zijn. Maar zijn ze ook snel beschikbaar? Anders gezegd: hoe liggen de eigendomsverhoudingen en kunnen deze in samenhang worden ingezet voor de ontwikkeling? Wij hebben de overtuiging dat die beschikbaarheid wel eens tegen kan vallen. Hier ligt een rol voor de gemeente om haar grondbeleid strategisch en actiever in te zetten en de meer faciliterende houding van de afgelopen jaren (selectief) te verlaten.

Tegelijkertijd moeten op deze locaties tal van (gemeentelijke) ambities en doelen worden verwezenlijkt. Hoe ga je om met deze ambities en de daaruit volgende kaders voor de ontwikkelingen? Ambities die gaan van duurzame mobiliteit, aardgasvrij bouwen, sociale en middendure huurwoningen tot aan klimaatadaptatie en hoge kwaliteit openbare ruimte. Wij zien dit als gebiedsvernieuwing met een integraal duurzaamheidsconcept. De stapeling van ambities bemoeilijkt de onderhandelingsgesprekken met ontwikkelaars en corporaties. Want wat vinden we nou echt belangrijk als de (financiële) haalbaarheid in het geding is?

En met de Omgevingswet op komst worden participatietrajecten meer en meer geprofessionaliseerd. Wij kennen de praktijk waarin gemeenten en ontwikkelaars intensieve en goede participatietrajecten doorlopen, maar een gemeenteraad tijdens de besluitvorming alsnog een streep zet door een goed onderbouwd ontwerp.

Maar hoe dan wel?
Wij denken dat samenwerking de oplossing is. Samenwerking tussen partijen, samenwerking met de omgeving, samenwerking met de raad. Je hebt - naast voldoende mensen met kennis en kunde - op sleutelposities goede verbinders nodig. Bij gemeenten, maar zeker ook bij ontwikkelende partijen. Want één dwarsligger kan een binnenstedelijke ontwikkeling stilleggen. En als er in Noord-Holland 63.000 woningen bij moeten, is het belangrijk dit te voorkomen.