2013.04.19_Waarom staan zoveel_180

Waarom staan zoveel winkels en kantoren leeg?

19 april 2013

2 minuten

Onderzoek
Nederland behoort in Europa tot de landen met het hoogste aantal vierkante meters leegstaand kantoorvastgoed. Uit het vandaag verschenen rapport 'Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten' van het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en de ASRE (Amsterdam School of Real Estate) blijkt dat men te lang heeft gebouwd zonder te kijken of er wel een vraag is; dat financiële tekorten te weinig werden gezien als een indicator van een gebrek aan vraag, en dat er sprake was van een consequente onderschatting van risico’s door ontwikkelaars, beleggers en gemeenten.

In Nederland is een overaanbod van kantoren en winkels. De gemiddelde leegstand in 2013 is 16% voor kantoren en 8% voor winkels. Deze percentages zijn bovendien nog altijd stijgende. Er zijn wel grote regionale verschillen. Bij kantoren concentreert de leegstand zich in de Randstad, terwijl de winkelleegstand het grootst is in de ‘traditionele’ krimpgebieden. Door maatschappelijke en demografische trends is het bovendien waarschijnlijk dat de vraag naar nieuwe kantoren en winkels verder zal afnemen en de leegstand zal toenemen.

Uit de tientallen gebiedsontwikkelingen die het PBL in verschillende onderzoeken heeft bekeken, komt naar voren dat exploitatietekorten reeds voor de crisis aan de orde van de dag waren. Dit was onder andere het gevolg van te grote ambities. Exploitatietekorten werden veelal gezien als ‘gaten die gedicht moesten worden’ en niet als indicatie van onvoldoende marktvraag. Met name bij kantoren stond een relatief hoog aandeel bij oplevering al leeg. Maar daarnaast hebben deze nieuwe kantoren mede ervoor gezorgd dat bestaande, nog niet afgeschreven kantoren in onbruik zijn geraakt.

Volgens het PBL en de ASRE moet het systeem dusdanig worden aangepast dat het aanbod beter en sneller reageert op de vraag. Het is hiervoor van belang dat gemeenten, en in mindere mate provincies, nieuwe vastgoedplannen vooral beoordelen op basis van de lokale en regionale behoefte en mede in relatie met het aanbod van bestaand vastgoed. Bij kantoren, anders dan bij winkels, is dat nog nauwelijks gebeurd. Een betere aansluiting van het aanbod op de vraag zwakt bovendien de kredietafhankelijkheid van vastgoedinvesteringen af; vermindert de financiële en organisatorische verwevenheid binnen gebiedsontwikkelingen en verkleint de gemeentelijke afhankelijkheid van inkomsten uit actief grondbeleid. Deze factoren vormen namelijk sterke prikkels om te investeren in nieuw vastgoed zonder dat daar in voldoende mate behoefte aan is.

Tot slot suggereren het PBL en de ASRE dat het goed zou zijn de relatie tussen fiscale regels (btw en overdrachtsbelasting) en de verschillende vastgoedsegmenten te heroverwegen, zodat transformatie van commercieel vastgoed (bijvoorbeeld naar woningen) fiscaal aantrekkelijker wordt.

Zie voor de volledige publicatie:



Meest recent

Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

Wat gebeurt er als de vastgoedsector de macht in de stad overneemt? Dat proces beschrijft Samuel Stein en zijn bevindingen zijn beoordeeld door Frank van Oort en Teodora Dogaru. Het beeld is niet opwekkend.

Recensie

17 augustus 2022

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022