platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

We hebben nieuwe modellen voor een levendige binnenstad nodig

We hebben nieuwe modellen voor een levendige binnenstad nodig

2018 - Winkelen op de Oude Markt

Dat de trend van online verkopen versnelt door de coronamaatregelen betekent volgens Wouter Kersten niet dat binnensteden en winkelcentra allemaal rigoureus moeten transformeren naar woongebieden met een paar winkels. Hij pleit voor een meer afgewogen aanpak: “Met een nieuwe mix van retail, horeca, groen, cultuur, woningen en andere faciliteiten kunnen binnensteden hun bestaansrecht op een nieuwe manier bevestigen.”

Dat (binnen)steden en winkelcentra te lijden hebben onder de verschuiving van winkelen van offline naar online is al geruime tijd duidelijk. De coronapandemie versnelt deze ontwikkeling. Maar wat betekent dit voor winkelgebieden als het coronavirus is bedwongen? 

Op 10 december 2020 werd een webinar georganiseerd door Platform31 en BCI, over de vitaliteit van binnensteden, met speciale aandacht voor een tegelijkertijd gepubliceerd essay waarin de nadruk ligt op de bijdrage van de retailsector aan die vitaliteit en de rol die hybridisering daarbij kan spelen. Deze gastbijdrage blikt daarop terug en probeert de relevantie voor gebiedsontwikkelaars te duiden.

Nieuwe energie voor binnensteden

De afkalving van fysieke retail leidt tot steeds meer leegstand, waarbij nog wel flink wat kristallenbollenwerk komt kijken. Het meest recente onderzoek van Locatus biedt een minder pessimistisch beeld dan gevreesd, maar deels is de huidige situatie door uitgebreide overheidssteun kunstmatig, en ook niet eindeloos vol te houden. Het PBL-rapport Veerkracht op de proef gesteld uit december 2020 over leegstand in de retailsector biedt ook een gemengd beeld, en geeft voorzichtige aanzetten tot oplossingen.

In mijn essay Een levendige stad is een veelzijdige stad heb ik geprobeerd nieuwe energie toe te voegen aan het denken over de toekomst van de retail in binnensteden. Dit als tegenkracht voor het gelaten accepteren dat de leegstand toch wel fors zal toenemen en de leegloop van de binnenstad daarmee niet meer is tegen te gaan. Een constatering tijdens het onderzoek dat aan het essay vooraf ging was namelijk dat sommige experts de fysieke retail in binnensteden, enigszins gechargeerd gezegd, al hebben opgegeven. Het moet volgens hen vooral minder minder minder: de trend van minder bezoekers kan alleen betekenen dat er minder winkels en minder vierkante meters winkelruimte moeten zijn. Wat er dan met de vrijkomende ruimte moet gebeuren is minder evident. Een veel gehoorde en al snel uitgesproken bestemming is “doe maar woningen, daar hebben we toch tekort van?”.

“Het gaat om een goede mix van winkels, woningen en andere functies die een binnenstad aantrekkelijk, vitaal en dynamisch maken”

Technisch schuilt er een kern van waarheid in. Er valt echter ook wel flink wat op aan te merken. Bijvoorbeeld dat een binnenstad met alleen maar winkels net zo eentonig is als een binnenstad waar vrijwel geen winkel te vinden is. Het gaat om een goede mix. En niet alleen van winkels en woningen, ook alle andere functies die een binnenstad aantrekkelijk, vitaal en dynamisch maken: horeca, cultuur, open (groene) ruimtes, om er maar een paar te noemen. Dat is al de eerste vorm van het actief vormgeven van een afgewogen mix, van hybridisering die geboden lijkt, en waar gebiedsontwikkelaars natuurlijk een rol in spelen.

Samenwerking, samenhang, relevantie

Het startpunt van mijn onderzoek was wat hybride modellen voor retailers kunnen bijdragen aan een succesvolle toekomst. Dat ging in eerst instantie om modellen waarbij het analoge kanaal (fysiek winkelen) en digitale (online) elkaar versterken en aanvullen in plaats van dat de tweede de eerste vervangt. Met name voor kleinere retailers zijn er dan twee grote aandachtspunten:

  1. Sowieso moet het eigen aanbod onderscheidend zijn, waarbij bijvoorbeeld lokale routes of een specifieke uitstraling centraal staan, en het onderscheid ook in de persoonlijke aanpak kan zitten
  2. Als een Don Quichot de windmolens van de online retail bevechten is vrijwel kansloos, dus samenwerken met sectorgenoten is geboden.

Als je die twee componenten combineert kom je tot de noodzaak van samenwerking over de eigen winkelgrenzen heen om een samenhangend en onderscheidend aanbod te blijven leveren dat relevant is voor winkelaars en ze daarmee reden blijft geven de binnenstad niet links te laten liggen. Meer samenwerking, meer samenhang, meer relevantie. Meer Meer Meer dus, in plaats van minder minder minder, als mantra en motor achter initiatieven hoe slim om te gaan met de opmars van volledige online retail concepten. En als dat nieuwe mantra dan eenmaal de kern is dan openen andere deuren zich ook: samenwerken met andere (kleine) retailers die hele andere producten verkopen, misschien ook juist wel met ‘concurrenten’: andere partijen uit dezelfde keten opzoeken en gezamenlijk een totaalaanbod neerzetten waar het volledige marketingbudget van een full online partij niet tegenop kan omdat die partij niet hetzelfde kan bieden.

“Binnensteden vragen om meer samenwerking, meer samenhang, meer relevantie”

Gemengd én adaptief

Wat dit voor gebiedsontwikkeling van binnensteden betekent, is dat je niet zozeer in minder winkelmeters hoeft te denken, maar eerst en vooral in een andere indeling daarvan. Slimmere winkelmeters. Ruim opgezette winkels, die worden gerund door een samenhangende combinatie van kleinere spelers en dus meerdere functies herbergen, onder één dak. Of met verschillend aanbod afhankelijk van de tijd van het jaar, of misschien wel per week. Kortom: hybridisering van functies. Ook wel bekend onder de naam blurring. Waarbij – zoveel is al wel duidelijk – met name alcohol-gerelateerde horeca een probleem kan vormen qua vergunningverlening. Dat zou niet een beletsel moeten zijn om over andere functiemenging, in ruimte en tijd, na te denken omdat alcoholverkoop niet het enige middel is om plekken vitaal te maken.

Passend en levensvatbaar

Wie moet de lead nemen bij een passende en levensvatbare invulling van onze binnensteden in het post-coronatijdperk? Er is hoe dan ook een rol weggelegd voor iedereen die ‘gaat over’ de ontwikkeling van binnensteden, en die bij elkaar brengen is typisch iets wat gemeenten kunnen coördineren. Iedereen heeft elkaar nodig: retailers moeten over de grenzen van hun eigen winkel en schaduw heen durven denken, en daarbij worden gefaciliteerd door gemeenten en vastgoedeigenaren die open staan om dingen anders te doen. Slimmer, en adaptiever, in plaats van simpelweg minder. Dat is voor hen, en feitelijk voor alle partijen, ook een nieuw spel. Dat vraagt ten eerste om de wil een gezamenlijke zoektocht aan te gaan die moet leiden tot nieuwe energie voor binnensteden. Met een nieuwe mix waarin retail, horeca, groen, cultuur, woningen en andere faciliteiten kunnen binnensteden op een nieuwe manier hun bestaansrecht bevestigen. 

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden

Cover: '2018 - Winkelen op de Oude Markt' door Enschede Promotie (bron: Flickr)

Auteur

Wouter Kersten
Wouter Kersten

Projectleider Duurzaamheid, Circulaire Maatschappij en Opschaling bij Platform31

Bekijk alle artikelen