Weiland of woning?

Dat was een van de onheilstijdingen, bij de expertsessie ‘druk op de woningmarkt’, onlangs georganiseerd door Bouwend Nederland. Belangrijke bouw- en infrathema’s zijn bij die sessies onderwerp van discussie tussen beleidsbepalende personen, bouwers en onderzoekers. Dus deze keer over de grote uitdagingen voor de toekomst van wonen. Misschien moeten we daarvoor wel grenzen over. ‘Bouw niet alleen binnen de contouren, of waar je als gemeente graag wilt bouwen, maar juist daar waar de burger graag wil wonen’ zo schetste een deelnemer de richting.

‘Bouwers moeten dan consumenten laten meedenken, nog voor er maar een schets gemaakt is van de nieuwbouw. Betrokken bewoners maken namelijk niet alleen de woningen gewild, maar ook de buurt wordt zo ‘van ons’. Dat werkte, zelfs op het dieptepunt van de crisis. De opbrengst van de grond moet de gemeente dan wel weer investeren in de ontwikkeling van goede buitenruimte en veel groen.’

Wat mag niet?

Voor de toekomst moet iedereen zich natuurlijk bewust zijn van de demografie. Dus geen eindeloze aantallen eengezinswoningen, nu het aantal alleenstaanden verder en verder toeneemt. Om gevarieerde, goede buurten te maken, zou eigenlijk helemaal niet alles van tevoren dichtgetimmerd hoeven worden in een bestemmingsplan. Waarom dan niet meteen door naar een bestemmingsplan waarin alleen staat wat er níet mag? Dat scheelt veel tijd en gedoe!
Het zou een oplossing kunnen zijn voor ontwikkelaars en gemeenten, die met de handen in het haar zitten over het ontwikkeltempo. Dát er iets moet gebeuren, hebben alle betrokkenen haarscherp in het vizier.

Overal is er in de crisis zó veel geschrapt in de woningbouwplannen, dat er nu simpelweg geen keuze meer is voor de consument. Dus niet alleen flexibeler bestemmen is een ingrediënt, maar ook gewoon meer bouwgrond. Ook al ligt die net buiten de contouren.
Of zou het toch kunnen passen, in bestaand gebied? Volgens een onderzoeker is daar nog heel veel ruimte, zoals op gedateerde bedrijventerreinen in oude binnensteden. Maar daar moet dan wel subsidie bij, anders zijn ze niet rendabel tot ontwikkeling te brengen. Waar moet dat geld vandaan komen? Antwoorden waren er nog niet op te tekenen.

Na de babyboomers?

En over financiering gesproken, wie zorgt voor de noodzakelijke verduurzaming van de oude woningen van babyboomers? Wederom is er een demografische zekerheid. Namelijk dat deze relatief grote groep – geboren vanaf 1945 – gaat krimpen en zo komen er steeds meer woningen op de markt. Gemiddeld genomen zijn dat huizen met een slecht energielabel; F is geen uitzondering. Dat willen we niet, maar de erfgenamen zullen ook niet investeren in de energiezuinigheid van hun ouderlijk huis. Zeker niet als door het forse aanbod van dit soort woningen de prijs zou zakken.

Dat geldt dan weer niet voor steden als Den Haag en Amsterdam. Daar blijft het druk en vol, ook na 2040. Voorbij dat jaartal moeten we kijken, als we zinvolle uitspraken willen doen over behoeften en rendementen op de woningmarkt, stelde een van de deelnemers. Gelukkig moet er wel continu doorgewerkt worden aan verduurzaming. Daar zijn nog grote stappen in te maken, nu toch wel onomstotelijk bewezen is dat niet alleen de erfgenamen, maar ook zowel corporaties als de particuliere woningeigenaar op korte termijn maar bijzonder weinig over hebben voor een lager energieverbruik op lange termijn.
Corporaties zouden dat nog wel kunnen financieren uit de verkoop van oudere woningen, ware het niet dat de huidige bewoners – met te smalle beurs voor een hypotheek – daar gewoon willen blijven wonen. Andere financieringsmodellen stuiten nog op een ‘njet’ uit Den Haag.

'Den Haag' doet het niet

Hoe moet het dan verder, met al die taaie kwesties? Moeten we onze hoop stellen op krachtige maatregelen van een nieuw kabinet? Moeten corporaties korting krijgen op de Verhuurderheffing als ze duurzaam gaan investeren? Een van de sombere vooruitzichten was dat politici niet zullen doen aan iets als de Verhuurderheffing – tenzij iemand heel hard gaat lobbyen voor bijvoorbeeld stadsvernieuwing. De somberheid werd breder getrokken: het thema ‘woningmarkt’ staat niet hoog, niet middenin, maar zelfs ‘heel laag’ op het politieke prioriteitenlijstje. Tot op bestuurlijk topniveau werd beaamd dat ‘Den Haag’ het niet gaat regelen.

Wonen, ruimtelijke ordening, het is allemaal naar gemeenten en provincies geschoven. Daar zullen in goede afstemming met bijvoorbeeld beleggers in het middensegment huur knopen doorgehakt moeten worden over de noodzakelijke uitbreiding van het aanbod. Want duidelijk is wel dat de aanwas van bijvoorbeeld jonge gezinnen en nog veel meer eenpersoonshuishoudens niet op te vangen is binnen de huidige bebouwing. Ook kan lang niet iedereen meer een hypotheek krijgen, met de nieuwe regels.

Dus toch maar het weiland in, met nieuwe middenhuur- en scherp geprijsde koopwoningen? Dat zal niet scoren bij degenen die – volgens een van de deelnemers aan deze expertsessie – elke grasspriet heilig verklaard hebben. Ver buiten politiek Den Haag blijven regionale planologie en lokale ambities bepalend, in de keuze tussen koeien in een wei of starters in een woning.