Opinie Het woonakkoord van 13 februari had zoveel mooier kunnen zijn. Minister Blok had er zonder politieke schade en glorieus uit kunnen komen zonder een beroep op de schatkist. Als het Economisch Instituut voor de Bouw in de rapportage van vorige week gelijk heeft, dan is er over een aantal jaren licht aan het eind van de tunnel. Maar we zitten nog wel een aantal jaren in de tunnel en in de dip. Die dip moeten we door met winst voor iedereen: voordeel voor de schatkist: meer belastinginkomsten in plaats van minder; voordeel voor woningzoekenden; voor de bouwvakkers; voor corporaties; en voordeel voor het klimaat. Dat kan.
Impuls voor de woningmarkt waar de schatkist beter van wordt!
Het CPB heeft het uitgerekend: voor één miljard investeringen in de woningbouw komt een half miljard in de schatkist als belastingopbrensten (CPB 24/11/09). Simpeler: bij een woning van twee € 200.000-VON, komt er aan btw €36.000 terug en aan loon- en inkomstenbelasting, ook via materialen etc. ca. 58.000 euro. Extra: overdrachtsbelasting bij doorstroming, extra eigen woningforfait, loon- en inkomstenbelasting voor de meubel- en verhuisbranche en we zitten al op € 100.000. Er is een nadelig schatkisteffect van de hypotheekrenteaftrek maar dat wordt ruim gecompenseerd: per nieuwbouwwoning komen 1,5 bouwvakkers minder in een uitkering. Kortom: de schatkist heeft groot belang bij een hogere (woning)bouwproductie! We moet het wel slim doen, zonder geen verdringing- of weglekeffect.
koopwoningen
Voor de kan dat als volgt: de huidige starterslening wordt verbreed tot “doorstarterslening”. De starterslening houdt in dat een huishouden dat een huis wil kopen onder de 230.000 euro en voldoet aan de inkomenscriteria maar een gat heeft tussen wat kan en wat mag, voor dat gat een renteloze lening kan krijgen. Na 3 en 6 etc. jaar wordt getoetst of de lening nog steeds renteloos moet zijn dan wel (gedeeltelijk) omgezet kan worden naar een ‘gewone’ hypotheek. Dat systeem kan ook voor doorstarters naar de nieuwbouw gebruikt worden. De vorm is er; de uitvoeringsorganisatie is er; de kosten zijn beperkt, immers alleen de rente (voor de staat leent nu vrijwel nihil); er is geen verdringing van andere woningen, immers deze koper zou de nieuwbouwwoning niet gekocht kunnen hebben zonder de doorstarterslening. En: de regeling is Europa-proof gebleken. In het woonakkoord van deze week is 30 miljoen extra uitgetrokken voor verbetering van de huidige starterslening. Bravo. Maar met nog eens 30 miljoen hadden we 10.000 extra woningen voor doorstarters kunnen bouwen (6 jaar rente voor 10.000 woningen x 25.000 euro renteloze lening). Daarvoor komt in 1,5 jaar 1 miljard aan extra belastingen terug in de schatkist. Jammer, gemiste kans! Maar het kan nog steeds!
isolatie van bestaande woningen
Gelukkig is er in het recente woonakkoord wel gedacht aan de . Investeringen in isolatie van bestaande woningen is vele malen effectiever dan nu nog hogere energieprestatie-eisen stellen aan nieuwbouwwoningen. In de bestaande sector vliegt bij veel woningen de warmte nog weg door dak, vloer en muren zodat een verbetering van de isolatie echt werkt voor de CO-2 uitstoot en voor de energiemeter. Maar ook bij isolatieinvesteringen komt ca. 50% terug in de schatkist als belastingen. De opgenomen post van 150 miljoen verdient zich met gemak terug.
Voor de corporatiesector geldt dat 2 miljard euro aan de schatkist moet worden gedragen volgens het regeerakkoord. Dat is nu 1,7 miljard geworden maar met lagere huurverhogingen. Resterende investeringsruimte bij corporaties is daardoor vrijwel nul. Waarom niet de simpele oplossing: corporaties die verhoudingsgewijs in de komende 2 jaar meer dan gepland investeren in de nieuwbouw, krijgen een korting op de geplande heffing. Zij die niet investeren (onderhoud/renovatie /nieuwbouw/ betalen het gelag. Kost niks voor de schatkist en de incentive gaat werken. Waarom ingewikkeld als het makkelijk kan? Maar ook dit kan nog steeds!
Voor alle drie vormen geldt: het kost de schatkist nu haast niks en dat alles verdient zich later dik terug. Het moet toch mogelijk zijn om, ondanks Haagse begrotingsregels, daarvoor zo nodig via bankbevoorschotting, creatieve oplossingen te vinden. Elke ondernemer weet dat de kost voor de baat uitgaat.
Jos Feijtel, 14/2/2013
Ex burgemeester, ex corporatiedirecteur, ex projectontwikkelaar.
Cover: ‘Vergunningen tekenen’ door UnImages (bron: Shutterstock)
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
