Opinie De woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad moeten we beter benutten, daar is iedereen het over eens. Die traditie is ons land niet vreemd: zelfs de VINEX-opgave is voor 40% binnenstedelijk ingevuld. Het blijkt goed voor het draagvlak voor voorzieningen, mobiliteit, bereikbaarheid, circulariteit en duurzaamheid. Bovendien staat er een ´wall of money´ van partijen klaar om in de Nederlandse woningmarkt te investeren, vooral omdat de Nederlandse woningmarkt een veilige en zekere belegging is, zonder al te veel risico en met een keurig rendement. Toch ontvang ik vaak signalen van onbegrip, kortzichtigheid of wellicht opportunisme over de financieringskant als ik aandacht vraag voor met name transformaties binnen de bestaande stad. Laten we niet onderschatten wat deze opgave van publieke en private partijen vraagt.
Voor een groot deel betreft de binnenstedelijke opgave de transformatie van oude bedrijven- en haventerreinen, groene open zones van slechte kwaliteit, oude scholen, leegstaande kantoren enzovoort. Deze locaties aanpakken en transformeren naar een tweede leven waarin wonen de boventoon voert, klinkt als logisch en wenselijk. Soms is het relatief eenvoudig. In kleine gebieden met één of enkele eigenaren, met ‘gewillige’ omwonenden, geen ingrijpende bestemmingsplanwijziging, geen uitzonderlijke kosten voor sanering, verwerving en infrastructurele ingrepen en een gezonde marktvraag, verloopt een transformatie vaak snel en succesvol. Dat betreffen vaker projectontwikkelings- of bouwopgaven dan gebiedsontwikkelingen.
Maar zo simpel is het niet altijd. Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat het al gauw over grotere gebieden, grotere woningaantallen (enkele honderden tot duizenden), meerdere projecten, infrastructurele ingrepen en een gebied waarvan de planologische bestemming nog moet wijzigen. Dat gaat gepaard met lange doorlooptijden, eigendommen die niet gelijktijdig verworven worden, bedrijfspanden die langer geëxploiteerd worden, geleidelijke transformatie, tijdelijke oplossingen om het gebied te ontsluiten, bodemsanering, enzovoort. Naast een strategische visie is uithoudingsvermogen, daadkracht, vakkennis en adaptiviteit (ook waar het gaat om inspelen op veranderende marktvraag) onontbeerlijk.
Grotere binnenstedelijke transformatieprojecten kennen een doorlooptijd tussen 15 en 25 jaar, gemeten vanaf de eerste voorbereiding tot de laatste oplevering. Gegarandeerd zit daarin een periode van crisis, met terugval in afzet, verkoopprijzen of een andere tegenslag. Ook gaan de kosten altijd voor de baat uit; in veel gevallen is de baat zelfs onvoldoende om de kosten te dekken. Een onrendabele top is in 50% van de binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in Zuid-Holland (Rebel Group 2016) becijferd.
Los van het tekort of de onrendabele top (die moeten we natuurlijk wel met creativiteit ‘wegpoetsen/oplossen’: daar ligt een deel van de uitdaging), tref ik voor de financiering van de cashflow weinig animo. De lange doorlooptijd en de onzekerheid van een uiteindelijke bestemmingsplanwijziging is voor veel financiers een NO GO. Alleen vanaf het moment dat de woonbestemming gegarandeerd is en de eerste huurinkomsten liefst binnen een aantal jaar geïncasseerd kunnen worden, zijn beleggers bereid tot financieren en komt de ‘wall of money’ in beweging. Dat is veel te laat.
Het aantal andere partijen dat financiering kan bieden, is beperkt. Gemeenten zijn terughoudend en financieel niet echt meer in staat om opnieuw te investeren in gebiedsontwikkelingen. Private partijen zijn er in soorten en maten. Ook grotere ontwikkelaars en bouwbedrijven krijgen – enkele uitzonderingen daargelaten - weinig ruimte van hun aandeelhouders en/of bank. Daarnaast is er veel privaat kapitaal bij veel kleinere partijen dat versnipperd en mondjesmaat naar deze markt geleid wordt.
Woningbouwopgave binnen de bestaande stad, daarvoor is geld zat? Zeker niet, en als we het zo belangrijk vinden dat we de mogelijkheden binnen de bestaande stad optimaal benutten, moeten we van de financiering serieus werk maken en ons niet blijven verschuilen achter een ideologische dialoog.
Meer weten over dit thema? Op 8 maart is een debatmiddag over de reële transformatiepotentie in de bestaande stad, georganiseerd door Neprom, BPD en een aantal partners waaronder G32, BNG, BPD en Brink Groep.
Cover: ‘constructie architectuur’
Door Desirée Uitzetter
Directeur gebiedsontwikkeling Bouwfonds Property Development (BPD) en voorzitter NEPROM
