Go column cover 2

Zeven oude mannen in de keet

5 juli 2019

2 minuten

Opinie Er wordt wel eens gevraagd wat mijn favoriete project is. Dat is… RijswijkBuiten, een nieuwbouwontwikkeling in Rijswijk met zo’n 4000 nieuwbouwwoningen. Ik ben daar sinds 2008 – in wisselende mate – bij betrokken. Waarom is dit mijn favoriet?

Allereerst vanwege de ‘zeven oude mannen in de keet’. Bij de aanvang zijn er zeven (50-plus) ambtenaren uit de gemeente samengegaan in een programmabureau op de locatie zelf (de keet). Zij kennen de gemeente, de gemeentelijke organisatie en hun bestuurders. Deze ontwikkeling is een nieuwe, spannende, laatste uitdaging in hun gemeentelijke carrière. Daarmee is voor 15 jaar continuïteit aanwezig en wordt/is een enorme kennis en expertise opgebouwd.

Ten tweede vanwege de samenwerking met marktpartijen. Daarbij is geselecteerd op partner en niet op plan. Plannen wisselen, maar partners niet (of minder). Die partners zijn geselecteerd op complementaire kennis: vastgoedexploitatie, duurzaamheid en branding. Daarvoor worden ze beloond met een bouwclaim. Over de grondwaarde van die bouwclaim betalen ze een rentevergoeding (zonder afnameplicht). Zo ontstaat een prikkel om snel tot productie te komen. Ook is opgenomen dat de gemeente het recht heeft om, als de samenwerking bevalt, nieuwe bouwclaims te verlenen onder dezelfde voorwaarden. Eenzijdig, subjectief, maar het werkt om partijen scherp te houden.

De derde reden betreft duurzaamheid. Op de locatie is geen aardgas-infrastructuur aangelegd en alle woningen moesten (al vanaf 2012) volledig duurzaam (EPC nul) zijn. Alle extra kosten (zonnepanelen, WKO, warmtepomp) worden door een private partij gefinancierd en in een leasecontract met de bewoners in rekening gebracht. Die bewoners hebben daarbij een keuze, maar worden zo ontzorgd. Op deze manier worden bovendien kosten uit de stichtingskosten verplaatst naar de exploitatiefase. De private partij heeft een belang bij zo duurzaam mogelijke installaties, omdat niet de investeringskosten, maar de life cycle-kosten van belang zijn[1].

Tot slot: de gemeente voert zelf de grondexploitatie en neemt dus ook een financieel risico. Hierbij moet gezegd dat de gemeente nauwelijks profiteert van de macro-economische investeringsimpuls van circa 1,5 miljard euro in het gebied. Zelfs de extra OZB-opbrengsten per nieuwbouwwoning (gemiddeld 297 euro per jaar) worden grotendeels (circa 240 euro per woning) weer afgetrokken van de uitkering uit het Gemeentefonds. Van die investeringsimpuls vloeit wel circa de helft terug naar de Rijksbegroting. In termen van profijt, proportionaliteit en causaliteit is er dus wat voor te zeggen dat het Rijk stimuleringsbijdragen levert aan gemeenten om die nieuwbouw te bevorderen.

RijswijkBuiten (bron: Dura Vermeer

‘RijswijkBuiten (bron: Dura Vermeer’



Rijswijkbuiten (Foto: Dura Vermeer)


[1]  Zie ook het artikel ‘Private financiering in de verstedelijkingsopgaven’ op Gebiedsontwikkeling.nu


Cover: ‘Go column cover 2’


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Frank ten Have is Topconsultant bij Vanberkel Professionals, lid Expertteam Woningbouw (RVO), gepensioneerd partner Deloitte Real Estate en oud-wethouder.


Meest recent

Weekoverzicht donderdag 28 augustus door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van de menselijke maat

Deze week stond de mens centraal: hoe deze de ruimte op ooghoogte ervaart in het Amsterdamse transformatiegebied Amstel III, hoe winkelgebieden heringericht kunnen worden en hoe samenwerking tussen mensen centraal staat bij dijkversterking en PPS.

Weekoverzicht

28 augustus 2025

utrechtsebaan, Den Haag door pmvfoto (bron: shutterstock)

Hoe nemen we verantwoordelijkheid voor de toekomst? Dilemma’s bij de grote verbouwing van Nederland

Hoe kunnen we in de gebiedsontwikkeling en ruimtelijke ordening verantwoordelijkheid voor de toekomst nemen, zonder de problemen in het heden te negeren? Peter Pelzer en Co Verdaas werken vijf dilemma’s uit die uit deze vraag voortkomen.

Uitgelicht
Analyse

28 augustus 2025

Gelderlandplein Amsterdam door Rijnboutt (bron: Rijnboutt)

De vernieuwing van winkelcentra, dit zijn de lessen om rekening mee te houden

Veel winkelcentra die de vorige eeuw zijn gebouwd, zijn toe aan vernieuwing. Frederik Vermeesch en Stella Groenewoud van bureau Rijnboutt vertellen over de vraagstukken die spelen bij het weer toekomstbestendig maken van deze gebieden.

Interview

27 augustus 2025