Go column cover 2

Zeven oude mannen in de keet

5 juli 2019

2 minuten

Opinie Er wordt wel eens gevraagd wat mijn favoriete project is. Dat is… RijswijkBuiten, een nieuwbouwontwikkeling in Rijswijk met zo’n 4000 nieuwbouwwoningen. Ik ben daar sinds 2008 – in wisselende mate – bij betrokken. Waarom is dit mijn favoriet?

Allereerst vanwege de ‘zeven oude mannen in de keet’. Bij de aanvang zijn er zeven (50-plus) ambtenaren uit de gemeente samengegaan in een programmabureau op de locatie zelf (de keet). Zij kennen de gemeente, de gemeentelijke organisatie en hun bestuurders. Deze ontwikkeling is een nieuwe, spannende, laatste uitdaging in hun gemeentelijke carrière. Daarmee is voor 15 jaar continuïteit aanwezig en wordt/is een enorme kennis en expertise opgebouwd.

Ten tweede vanwege de samenwerking met marktpartijen. Daarbij is geselecteerd op partner en niet op plan. Plannen wisselen, maar partners niet (of minder). Die partners zijn geselecteerd op complementaire kennis: vastgoedexploitatie, duurzaamheid en branding. Daarvoor worden ze beloond met een bouwclaim. Over de grondwaarde van die bouwclaim betalen ze een rentevergoeding (zonder afnameplicht). Zo ontstaat een prikkel om snel tot productie te komen. Ook is opgenomen dat de gemeente het recht heeft om, als de samenwerking bevalt, nieuwe bouwclaims te verlenen onder dezelfde voorwaarden. Eenzijdig, subjectief, maar het werkt om partijen scherp te houden.

De derde reden betreft duurzaamheid. Op de locatie is geen aardgas-infrastructuur aangelegd en alle woningen moesten (al vanaf 2012) volledig duurzaam (EPC nul) zijn. Alle extra kosten (zonnepanelen, WKO, warmtepomp) worden door een private partij gefinancierd en in een leasecontract met de bewoners in rekening gebracht. Die bewoners hebben daarbij een keuze, maar worden zo ontzorgd. Op deze manier worden bovendien kosten uit de stichtingskosten verplaatst naar de exploitatiefase. De private partij heeft een belang bij zo duurzaam mogelijke installaties, omdat niet de investeringskosten, maar de life cycle-kosten van belang zijn[1].

Tot slot: de gemeente voert zelf de grondexploitatie en neemt dus ook een financieel risico. Hierbij moet gezegd dat de gemeente nauwelijks profiteert van de macro-economische investeringsimpuls van circa 1,5 miljard euro in het gebied. Zelfs de extra OZB-opbrengsten per nieuwbouwwoning (gemiddeld 297 euro per jaar) worden grotendeels (circa 240 euro per woning) weer afgetrokken van de uitkering uit het Gemeentefonds. Van die investeringsimpuls vloeit wel circa de helft terug naar de Rijksbegroting. In termen van profijt, proportionaliteit en causaliteit is er dus wat voor te zeggen dat het Rijk stimuleringsbijdragen levert aan gemeenten om die nieuwbouw te bevorderen.

RijswijkBuiten (bron: Dura Vermeer

‘RijswijkBuiten (bron: Dura Vermeer’



Rijswijkbuiten (Foto: Dura Vermeer)


[1]  Zie ook het artikel ‘Private financiering in de verstedelijkingsopgaven’ op Gebiedsontwikkeling.nu


Cover: ‘Go column cover 2’


Frans ten Have

Door Frank ten Have

Frank ten Have is Topconsultant bij Vanberkel Professionals, lid Expertteam Woningbouw (RVO), gepensioneerd partner Deloitte Real Estate en oud-wethouder.


Meest recent

Valley, Amsterdam-Zuidas door Ceescamel (bron: Wikimedia Commons)

De nieuwe stedenbouw is groen

Jaap Modder belichtte eerder de toekomst van de stedenbouw en het groen ontwikkelen in de stad. In zijn nieuwste bespreking komen beide thema’s samen. Een boek waarin negentien vakgenoten spreken over verstedelijking in relatie tot menselijk welzijn.

Recensie

11 juli 2025

Weekoverzicht donderdag 10 juli door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van het ruimtelijk rechtbreien

Het ging deze week over rechtbreien. In fysiek opzicht bij het landschapsherstel in Brabant en een alternatief gebruik van parkeerplaatsen. Maar ook procesmatig, zoals bij het dichten van de kloof tussen bestuurders en ontwerpers.

Weekoverzicht

10 juli 2025

Kleine Beerze hermeandering door Nadine van den Berg (bron: Ministerie VRO)

Van krom naar recht en weer naar krom, Brabants beekherstel doet het landschap goed

Journalist Mark Hendriks en fotograaf Nadine van den Berg gaan in actuele projecten op zoek naar ruimtelijke kwaliteit. In aflevering 5 gaat het naar de Kleine Beerze in Brabant, waar beekherstel veel goed doet.

Uitgelicht
Casus

10 juli 2025