Zo kan de provincie de bouw van betaalbare woningen wél aanjagen

In een interview in september op Gebiedsontwikkeling.nu presenteert De Noord-Hollandse gedeputeerde Cees Loggen het Masterplan Wonen, met een aantal onorthodoxe maatregelen om de woningnood tegen te gaan en woningen betaalbaar te houden. Hij is er zelf bijzonder tevreden over: “Buitengewone tijden vragen om buitengewone oplossingen met lef en durf. Het is daarom dat de kern van dit Masterplan Wonen voor Nederlandse begrippen onorthodoxe voorstellen in zich draagt.”

Hoewel ik in deze tijd maatregelen om woningbouw te stimuleren eigenlijk alleen maar zou willen toejuichen, sta ik niet bij deze voorstellen te springen. Ik zou het dan ook geen onorthodoxe maatregelen willen noemen, maar onrealistische, onnodig gecompliceerde en dure maatregelen. Dat geldt met name voor de twee paradepaardjes in het masterplan wonen (pdf): de introductie van actief binnenstedelijk grondbeleid en het ‘Fonds betaalbare koop’.

Bakken met geld

Noord-Holland overweegt zelf grond te kopen in binnenstedelijke gebieden en daar dus grondposities in te nemen. De provincie gaat daarmee op het werkterrein van gemeenten zitten. Die zitten daar naar alle waarschijnlijkheid niet op te wachten. De gemeenten in de regio Alkmaar zien dit bijvoorbeeld als een ongewenste rolvermenging door de provincie. En dit voorstel kost ook nog eens bakken met geld. De provincie geeft in het masterplan zelf al aan dan er meer dan 100 miljoen nodig is om van start te gaan en dat lang niet alles daarvan terugverdiend zal worden. Daarnaast hebben woningzoekenden hier op korte termijn niet veel aan, want het zal lange tijd duren voordat deze maatregel iets oplevert. De hoge kosten die er gemaakt worden met gemeenschapsgeld en de lange periode voordat dit effect sorteert: dit zijn zoveel nadelen dat ik het voordeel van deze ‘onorthodoxe maatregel’ niet meer zie.

Het Fonds betaalbare koop houdt in dat de provincie bestaande woningen opkoopt om die daarna weer, onder voorwaarden, voor een lagere prijs te verkopen. Met als doel het aandeel betaalbare woningen in de provincie te vergroten. Dit is ook een vreemde maatregel want het betekent: hoge kosten per woning, verlies voor de provincie en slechts een select groepje mensen is ermee geholpen. Het masterplan wijst zelf al op het prijsopdrijvend effect voor resterende woningen. En ook deze ‘onorthodoxe maatregel’ zal pas op veel langere termijn effect sorteren. Opnieuw is de conclusie: een opeenstapeling van zoveel nadelen dat ik het voordeel niet meer zie.

De provincie Noord-Holland heeft voor uitvoering van beide maatregelen geen enkele expertise in huis. Dat impliceert dat eerst de provincie eerst de juiste – waarschijnlijk dure – ambtenaren in huis moet zien te halen.

Alternatieve maatregelen

Waarom wil de provincie Noord-Holland zo graag een dergelijke rol innemen in gebiedsontwikkeling en kijkt zij niet naar de logische rollen die zij makkelijk kan pakken? Ik noem twee maatregelen: ruimte bieden in de super strakke ruimtelijke regels en het co-financieren van woningbouwprojecten.

1. Meer locaties voor woningbouw toestaan
   De provincie zou op veel meer plekken dan zij nu doet, woningbouw toe kunnen staan. Op veel plekken waar gemeenteraden willen bouwen, werpt de provincie een blokkade op omdat het ‘bijzonder landschap’ zou aantasten. Dit beoordeelt de provincie nu aan de tekentafel en niet in de praktijk. In de praktijk worden rommelzones uitgesloten van woningbouw waar geen sprake is van bijzonder landschap. Gemeenten kunnen geen kant op terwijl de vraag naar woningen enorm is.
2. Co-financieren van woningbouwprojecten
   Met het co-financieren van woningbouwprojecten, analoog aan de succesvolle rijksregeling Woningbouwimpuls, zou de provincie onrendabele toppen van woningbouwplannen gedeeltelijk kunnen afdekken. Die onrendabele toppen kunnen ontstaan door kostbare bedrijfsverplaatsingen, duurzaamheidseisen of het aandeel betaalbare woningen. Dit kost ook veel geld, maar brengt minder financiële risico’s met zich mee en de basis van de regeling ligt al klaar. Dit leidt sneller tot resultaat, namelijk: betaalbare woningen.

Dus, gedeputeerde Wonen van de provincie Noord-Holland: doe eens onorthodox en ga samen met gemeenten nog eens kijken naar mogelijke woningbouwlocaties. Bied de helpende hand bij het wegwerken van de onrendabele top van woningbouwprojecten. En denk nou nog twee keer na voordat je begint aan een rol als projectontwikkelaar en woningopkoper.