Project

ZoHo Rotterdam: Innoveren door leren, verbinden en creëren

Door Danielle Niederer

19 feb 2014 - In 2014 volgt Gebiedsontwikkeling.nu drie projecten in de praktijk: het Zomerhofkwartier (ZoHo) Rotterdam, de Honig fabriek in Nijmegen en Buiksloterham in Amsterdam. Wat zijn de uitdagingen en wie zijn de spelers? Wat is de strategie en hoe lopen de ontwikkelingen? Zijn er rode draden te ontdekken, overeenkomsten tussen deze gebieden? Kortom: wat kunnen we leren van deze projecten? Aflevering #1 maart 2014, ZoHo Rotterdam met Jeroen Laven van STIPO.

Het Zomerhofkwartier, een bedrijventerrein aan de rand van de binnenstad van Rotterdam, krijgt van woningcorporatie Havensteder de komende tien jaar de kans om zich te ontwikkelen als gebied voor innovaties onder de naam ZoHo. Leren, verbinden en creëren zijn hierbij de thema’s. Ondertussen hebben allerlei functies, bedrijven en kennisinstellingen er al een plek gevonden. Ook STIPO, samen met Havensteder trekker van de ontwikkelingen, vestigde zich in het gebied.

ZoHo Rotterdam: Innoveren door leren, verbinden en creëren - Afbeelding 1
Fotografie door Gergo Hevesi

Het Zomerhofkwartier is van oorsprong een gebied dat ruimte bood aan functies waarvoor in de stad geen plaats was. Het grote onderwijskluster van Maaskant, (maak)bedrijven, het gemeentearchief en diverse maatschappelijke instellingen vonden er een plek, en aan de randen kwamen woningen. De afgelopen jaren zakte het gebied weg als gevolg van de crisis. Plannen voor een nieuw gemixt programma bleven in de ijskast liggen, de veiligheid nam af en de dreiging van sloop haalde de energie uit het gebied.

Hoog tijd voor een nieuwe koers, vond ook woningcorporatie Havensteder, eigenaar van het meeste vastgoedbezit in het gebied. In STIPO werd een logische partner gevonden. Voor STIPO zelf kwam Havensteder precies op het goede moment voorbij. Jeroen Laven, partner bij STIPO: “Ons bedrijf zit al 20 jaar in de voorhoede als het gaat om stedelijke ontwikkeling en het verbinden van ruimtelijke, economische, culturele en sociale strategieën. Hiervoor zaten we in het Groot Handelsgebouw. Een prachtige locatie maar ook een plek waar synergie met andere bedrijven ontbrak en we te weinig contact hadden met de stad. Havensteder bood ons de unieke kans om samen met hen trekker te worden van ZoHo en op locatie te experimenteren met ons vak. En voor ons niet onbelangrijk: om de stad vooruit te helpen.”

Leren, verbinden, creëren

In het gebied wordt ingezet op drie lijnen: leren, verbinden en creëren. Leren door op zoek te gaan naar nieuwe rollen voor/relaties tussen eigenaar, gebruiker, ontwikkelaar, beheerder en co-creator. Verbinden door te spelen met verschillende schaalniveaus als het bedrijfspand, de locatie, wijk, stad en het koppelen van fysieke, sociale en economische componenten. Creëren tenslotte, heeft betrekking op het tot stand brengen van een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling. Waardeontwikkeling gaat daarbij niet alleen over geld maar ook over netwerken, ruileconomie en de maatschappelijke versterking van het gebied en de stad. Met ruimte voor experimenten, tijdelijke evenementen, lange huurperiodes en differentiatie in huurprijs.

Aansluiten bij bestaande kwaliteiten

Bij de start van de organische gebiedsontwikkeling zaten er vooral maatschappelijke instellingen (o.a. Nico Adriaans Stichting) en een aantal maakbedrijven (garages, metaal) in het gebied en er was relatief veel leegstand. Vanaf 2009 waren al wat nieuwe initiatieven gestart, zoals een creatief verzamelgebouw van Codum en het project Nu Hier. Dit is een project gericht op tijdelijke inrichting en programmering van de openbare ruimte. Vanaf begin 2013 hebben we getracht het Zomerhofkwartier nadrukkelijker te positioneren als gebied voor de maakindustrie, voor partijen die werken aan de ontwikkeling van de stad en voor de creatieve industrie. We hebben actief een aantal voortrekkers aangetrokken als Roodkapje, Studio Bas Sala, hostel de Mafkees, van Schagen Architekten en Spin Ontwikkelaars.“

Pitches als selectiemiddel

Inmiddels zijn er diverse nieuwe partijen naar het gebied gekomen, zoals 2012 Architecten, Mesh Print Club, KCR, Kriterion, en anderen. Laven: “We betrekken hen nadrukkelijk bij de ontwikkeling van het gebied, richten ons op het versterken van deze specifieke groepen en sturen op ketensamenwerking.” Om een goede mix te houden en toegevoegde waarde voor het gebied te creëren, is het van belang om kieskeurig te zijn bij het aantrekken van nieuwe bedrijven, volgens Laven. STIPO bedong bij Havensteder zeggenschap over nieuwe toetreders, om te beginnen in één pand, het gele gebouw. “Daar werken we met pitches. Die organiseren we regelmatig voor geïnteresseerde partijen. Wat kunnen ze toevoegen aan de ketensamenwerking? Hoe is de bereidheid om mee te investeren in het gebied, bijvoorbeeld als het gaat om de ontwikkeling gemeenschappelijke plekken in de buurt of de gemeenschappelijke programmering? Naar dat soort zaken kijken we. Wat we vragen gaat dus verder dan deelname aan de gezamenlijke lunch. In ruil voor een lage huur en interessante buren moeten ze ook hun vakmanschap willen inzetten om het Zomerhofkwartier sterker te maken. Ook in andere panden zijn we kritisch op wie zich er vestigt.”

Erasmus en IHS

In het gele gebouw, van waaruit ook STIPO werkt, hebben ook de Erasmus Universiteit (experimenteer- en leerplaats Bestuurskunde) en het Institute for Housing and Urban Development Studies (IHS) een plek gevonden. “Zowel de studenten van Bestuurskunde als van IHS voeren hier opdrachten uit voor partijen in de buurt, zoals voor de Viltmannen. Studenten van IHS hebben inmiddels ook het initiatief “Ik ben ZoHo” opgericht, waarmee ze een jaar lang inzetten op versterking van de relatie tussen het gebied en de aangrenzende Agniesebuurt. Door de toegenomen bekendheid worden we nu benaderd door verschillende kennisinstituten. Partijen omarmen het Zomerhofkwartier als studiegebied.” En dat leidt tot nieuwe frisse én bruikbare ideeën. “Studentenwoningen ontbreken nu in het gebied, terwijl die veel bijdragen aan de dynamiek en sociale veiligheid, met name In de late uurtjes. Het idee om daar ruimte voor te maken kwam van studenten en wordt nu opgepakt door Havensteder.”

Social benefits

Een grote uitdaging voor ZoHo is het leggen van verbindingen met de omliggende buurten. “Het zou mooi zijn als we werkgelegenheidsvragen van ZoHo kunnen matchen in buurtwijken. Er zijn contacten met het buurtcentrum van de Agniesebuurt, we willen herintreders graag betrekken. Er zijn kansen genoeg. In maart opent het veganistisch biologisch restaurant Gare du Nord van Hans Kervezee. Het restaurant gevestigd in een oude treinwagon staat de komende vijf jaar op het ZoHo-terrein en er zijn al concrete plannen om met de buurt te koken. De Viltmannen werken al met omwonenden. Via Femme Fabrique zijn hier vrouwen uit de Agniesebuurt/Noord actief en IHS is gestart met Ik ben ZoHo. Het grootste 3D-printbedrijf van Nederland komt misschien naar ZoHo. Maar ook voor bestaande bedrijven geldt: als er een huismeester nodig is, is het ook logisch om eerst in de buurt te kijken.”

Verbetering fysieke omgeving en de plint

Een obstakel bij het aanhalen van de relaties met de omliggende wijken is dat de omwonenden het Zomerhofkwartier nu vooral ervaren als een barrière. Het is onaantrekkelijk als doorgangsroute en natuurlijk contact tussen he Zomerhofkwartier en de omliggende wijken is er nauwelijks.“Hoewel er al het één en ander verbeterd is, is onveiligheid nog een groot issue. Het gebied was een gedoogzone voor drugsdeals en er hangen nog steeds criminele jongeren rond. De ontwikkeling van de fysieke omgeving heeft dan ook onze nadrukkelijke aandacht. De gebouwen hebben hier geen voor- of achterkant. Hof of campus, de typering vinden we niet zo interessant. De analyse hoe het functioneert en hoe je kunt sturen op verbetering wel. Eén van kansen is het meeliften op reguliere gemeentelijke projecten zoals de vervanging van de riolering. De taak om de straat opnieuw in te inrichten, kunnen wij van de gemeente overnemen. Een ander sturingsmiddel is onze plintstrategie. We eisen van huurders een goed functionerende plint. Het nieuwe hostel wilde slaapzalen realiseren in de plint. Na overleg komt er nu een winkel en een corridor die ook als galerie voor de buurt functioneert.”

Ambassadeurs

Organische stedenbouw en co-creatie betekenen ook loslaten. “Op dat punt zijn we nu zeker aangekomen. De belangstelling voor het gebied is heel groot. Zowel van partijen die geïnteresseerd zijn in de manier waarop we hier tewerk gaan als van potentiele huurders die getrokken worden door de aantrekkelijke prijsstelling. Omdat we handen te kort komen, werken we aan een team van ambassadeurs. Dat zijn partijen van naam die minstens een stedelijke functie hebben, zoals Roodkapje en 2012 Architecten.” Er moet voor Laven ruimte blijven om nieuwe stappen te zetten. “We willen graag de banden aanhalen met ondernemersclusters in de buurt zoals het verderop gelegen Schieblock in Katshoek. De kracht van ZoHo is dat er partijen zijn die extra stappen doen bovenop hun formele rol. Dat geldt voor STIPO, voor Havensteder, voor huurders in het gebied maar ook voor experts uit de stad die meedenken over het gebied. Dus we gaan een eind komen met dit soort ambities. Maar dat kan alleen als daar ruimte en tijd voor is. Als bedrijf wil je natuurlijk overeind blijven en in dat opzicht zit aan ons engagement ook een grens.”

Peilstokken voor praktijkbericht 2#, zomer 2014

- Lukt het om ZoHo-ers onderling met elkaar te verbinden?
- Lukt het om verbindingen te leggen met de omgeving? Schieblok, de stad, omwonenden?
- Hoe verschuift de rol van de corporatie en gemeente bij de ontwikkeling van oude bedrijventerreinen?
- Wat is de betekenis van de instituties?
- Volgt de regelgeving?
- Geld verdienen versus engagement: hoe gaat dat samen?
- Komen er verbeteringen tot stand in de fysieke openbare omgeving? Hoe?
- Betekenis en rol van ambassadeursnetwerk?

Lees verder:

- zomerhofstraat
- zohorotterdam
- nuhier.net
- Shenzhen report 2013
- Met ‘plakkend’ verhaal brengt burgerinitiatief overheden in beweging
- vlampijpzone
- Stichting Werkspoor: Stichting Werkspoor is een laboratorium van kunstenaars en onderzoekers voor gebieden in verandering. Een stichting die een interdisciplinaire benadering heeft vanuit de kunst en wetenschap voor gebieden die een functieverandering ondergaan met als doel het denken over dergelijke gebieden nieuwe impulsen en perspectieven te geven.

Auteur:

Portret - Danielle Niederer
Danielle Niederer

Adviseur Ruimtelijke ontwikkeling & communicatie

Recente artikelen