Verslag Heldere verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s bij PPS met oog voor flexibiliteit
Verslag sessie C, praktijkcongres 'Gebiedsontwikkeling Slim Vlottrekken'
Begin 2011 is besloten tot een herijking van het masterplan Bloemendalerpolder, om het plan en de werkwijze aan te passen aan de huidige economische situatie. In juli 2011 hebben publieke en private partijen een akkoord bereikt over de verdere ontwikkeling van de Bloemendalerpolder. Kern van het akkoord is dat er tussen partijen op een andere wijze wordt samengewerkt, met een gewijzigde verdeling van verantwoordelijkheden en risico’s. In plaats van een traditionele rolverdeling waarbij de realisatie van het ‘groen-blauw’ en ‘grijs’ door publieke partijen plaatsvindt en de realisatie van de woningen door private partijen, zijn private partijen in de Bloemendalerpolder verantwoordelijk voor een groot deel van de integrale ontwikkeling (dus ook voor de realisatie van het groen-blauw en grijs). Er vindt toetsing plaats door een kwaliteitsteam. Het masterplan heeft plaatsgemaakt voor een kader (weergegeven in de essentiekaart) en in plaats van een grex is een financieel akkoord het uitgangspunt.
De deelnemers reageerden positief-kritisch. ‘De essentiekaart is het abstractieniveau dat nodig is voor de sturing van zowel grootschalige als kleinschalige gebiedsontwikkeling. Helaas was de crisis nodig om ons van dit besef te doordringen.’ Er werden kansen gezien in deze aanpak: mogelijk leidt het bieden van flexibiliteit tot meer innovativiteit vanuit private partijen. Suzanne van den Noort (Programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland) gaf aan dat het te vroeg is om dit te beoordelen, maar dat de publieke partijen hierop hopen.
Duidelijk is dat de spelregels zijn gesteld en dat zowel publiek als privaat ‘de nek uit steekt’. Harm Janssen (Directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling) benadrukte dat publieke partijen ook durf tonen, zij geven immers een deel van hun invloed uit handen. Nu komt het erop aan dat de ambities worden waargemaakt. Eén van de deelnemers zegt kritisch te zijn omdat er voorbeelden zijn waar deze aanpak (het ruimte geven aan private ontwikkeling binnen kwaliteitskaders) niet is geslaagd.
Naar aanleiding van de gepresenteerde strategie werden kritische vragen gesteld. Volgens de deelnemers zelf is de oorzaak daarvan dat de strategie uitgaat van een ander referentiekader dan de traditionele werkwijze. De aan flexibiliteit inherente onzekerheden, leveren veel vragen op in de trant van ‘wat als…?’. Kernelementen in het omgaan met deze onzekerheid zijn volgens Jurriën Veldhuizen (Kwartiermaker, partner Deloitte Real Estate) gezamenlijk opdrachtgeverschap door publiek en privaat in de aanloopfase, gelijktijdig rekenen en tekenen, openheid (in woord, schrift en gedrag), transparantie en vertrouwen, ook in de potentie van de locatie.
Mariet Schoenmakers (Directeur AM Concepts) gaf aan dat er veel wordt gerekend (op basis van financieel-ruimtelijke scenario’s), zowel intern als extern. De private partijen zijn daarin transparant naar de publieke partijen toe. Er wordt gewerkt met een zogenaamde smartiekaart, waarop het potentieel opbrengstvermogen van plekken wordt weergegeven, vulde Janssen aan. Er wordt rekening gehouden met een scenario waarin een kleiner aantal dure woningen wordt verkocht. Steeds wordt afgewogen welk risico acceptabel is en wat nodig is om de exploitatie sluitend te krijgen. Janssen gaf echter wel aan dat in de huidige berekeningen de grenzen van de acceptabele risicomarge zijn bereikt. Er wordt met lagere grondkosten gerekend, en er is afgeboekt op grond.
Onder de deelnemers leefden verschillende vragen over het omgaan met (markt)onzekerheid. Hoe wordt ingeregeld dat een ontwikkelaar mogelijk een pas op de plaats wil doen? Wat als alleen goedkopere woningen zijn af te zetten? Hoe wordt voorkomen dat ontwikkelaars het mooiste eerst ontwikkelen en dat daarna stagnatie optreedt?
Janssen reageerde dat ontwikkelaars in deze samenwerkingsconstructie in principe worden verplicht tot het afnemen van kavels. Hij acht het mogelijk dat grotendeels in hetzelfde segment wordt gebouwd, maar hij verwacht geen uitersten van eenzijdige goedkope woningbouw, of dat ontwikkelaars alleen de krenten uit de pap halen. Daartoe zijn kaderstellende afspraken gemaakt, waaronder het aandeel van 10% betaalbare woningen en bandbreedtes voor het aantal te bouwen woningen. Het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig milieu is in het belang van alle partijen, en daar is op deze locatie ook markt voor, stelde Janssen. Wel beaamt hij dat het slagen van het project onveranderd staat of valt bij de verkoop van woningen, en dat -vanzelfsprekend- ‘de markt niet nog tien jaar zo moet blijven’.
Regionale concurrentie ziet Janssen niet zozeer als een risico; de Bloemendalerpolder is immers één van de laatste grote ontwikkellocaties in de Gooi- en Vechtstreek. Bovendien is er vraag naar het beoogde woonmilieu (landschappelijk wonen nabij de Vecht) en is dit woonmilieu onderscheidend in de metropoolregio Amsterdam.
De potentie van de locatie, de inspanningen aan zowel publieke als private kant en het vertrouwen tussen de partijen stemmen dus, ondanks onzekere tijden, hoopvol.
Sprekers:
Harm Janssen, Directeur Ontwikkeling regio Noord-West Bouwfonds Ontwikkeling
Suzanne van den Noort, Programmamanager Bloemendalerpolder Provincie Noord-Holland
Mariet Schoenmakers, Directeur AM Concepts
Jurriën Veldhuizen, Kwartiermaker Bloemendalerpolder, Partner Deloitte Real Estate Advisory
Voor een overzicht van alle verslagen van het praktijkcongres klik hier.
Sessie C, Praktijkcongres 2012
Foto: Jean van Lingen
Zie ook:
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
