De duurzame dilemma’s van de gemeente Almere

Voor welke grote opgaven in gebiedsontwikkeling staat de gemeente Almere de komende jaren?
Zoals veel andere steden kent Almere een grote woningbouwopgave. Almere is altijd erg gericht geweest op stadsuitbreiding, maar momenteel is de focus aan het verschuiven naar binnenstedelijke transformaties. Een deel van het vastgoed in Almere bestaat al bijna 50 jaar, dus dit is het moment om te na te gaan of dat vastgoed aan transformatie of sloop en nieuwbouw toe is. De opgave is vooral hoe we dit duurzaam kunnen doen.

Sommige duurzaamheidsthema’s krijgen in Almere al veel aandacht, zoals klimaatadaptatie en biodiversiteit, maar andere nog veel minder, zoals circulariteit en duurzame mobiliteit. Met de ‘Leidraad Duurzame Gebiedsontwikkeling’ doen we nu pilots in Nobelhorst, Europakwartier Oost-2 en Olympiakwartier-Oost.

Tegen welke barrières loop je op wanneer je projecten daadwerkelijk duurzaam wilt maken?
Hoewel niet alle ingrepen veel geld hoeven te kosten, is duurzaam bouwen nog steeds duurder dan traditioneel bouwen. Denk bijvoorbeeld aan circulair bouwen of houtbouw. Omdat grondprijzen worden berekend volgens de residuele methode, gaan deze omlaag wanneer de bouwkosten stijgen. Niet elke gemeente kan zich deze lagere opbrengsten veroorloven.

Ook lopen we tegen bestaande werkwijzen en regelgeving aan. Een voorbeeld: in onze Leidraad Duurzame Gebiedsontwikkeling staat de wens om veel bomen in de openbare ruimte te planten die voor koele plekken in de stad zorgen. Maar er zijn ook regels over hoeveel meter bomen van façades af moeten staan en van leidingtracés verwijderd moeten zijn. Als je deze regels bij elkaar op telt, lukt het simpelweg niet om voldoende bomen te plaatsen. Dan proberen we creatieve oplossingen te zoeken, bijvoorbeeld het gebruik van worteldoeken zodat de bomen toch dichterbij geplaatst kunnen worden. Je moet durven af te stappen van het gangbare ‘zo doen we dat altijd’.

Hoe voorkom je dat duurzaamheid een opeenstapeling van ambities wordt die de markt niet meer kan beantwoorden?
Het heeft geen zin om eisen te stellen aan marktpartijen zonder zelf het goede voorbeeld te geven. Dat doen we als gemeente. We verwachten daarnaast niet dat een marktpartij op elk duurzaamheidsthema uitblinkt. We stellen een basisniveau voor elk thema vast, en per project kijken we samen met marktpartijen welk thema zich goed leent om in dat gebied te excelleren.

Duurzaamheid kent meerdere edele doelen. Wie moet beslissen welke de prioriteit krijgt?
Dat hangt af van de fase van een project. In het begin van een project wordt er een ontwikkelplan gemaakt dat aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Waar we naartoe willen is dat dit ontwikkelplan inzicht geeft in de duurzaamheidsambitie en de financiële consequenties daarvan. In dat geval kan de raad al in de beginfase beslissen over de financiering van het specifieke thema dat in een project uitgewerkt wordt. Het bepalen van de thematiek gebeurt nu vaak pas later in het proces, en dan blijkt dikwijls dat er geen geld voor is.

Ik denk dat het heel belangrijk is om vanaf het begin van een project voldoende ruimte in te bouwen voor duurzaamheidsambities. Aan de ene kant gaat het over fysieke ruimte. Zo nemen natuurinclusieve oevers met flauwere taluds simpelweg meer ruimte in beslag. Aan de andere kant gaat het ook over financiële ruimte. Door zo’n oever hou je namelijk ook minder uitgeefbare gronden over, wat tot minder opbrengsten kan leiden. Je moet ook rekening houden met hogere investeringen in vastgoed. Dit kan bijvoorbeeld door in de grondexploitatie met een lagere grondprijs te rekenen, of door ergens een risicopotje te hebben.

Investeringen in duurzaamheid betalen zich niet altijd direct uit. Hoe ga je om met belangen op de korte en de lange termijn?
Sommige duurzaamheidseffecten zijn heel zichtbaar, bijvoorbeeld lagere energiekosten, maar andere zullen bewoners veel minder merken, denk aan lagere CO2-waarden. Daarom moeten we over naar een systeem waarin we projecten niet alleen afrekenen op de investeringen die tijdens het project worden gedaan, maar naar de kosten op de lange termijn: de ‘Total Cost of Ownership’.

Waar we naartoe willen, is dat we vooraf méér investeren in goede materialen die langer meegaan, zodat je later minder onderhoudskosten hebt. Daarvoor is het nodig om heel scherp inzicht te hebben in de potentiële besparingen op de lange termijn. Hoe kun je dit bepalen? Welke instrumenten zijn ervoor? Alleen wanneer we hier goed zicht op hebben, kunnen wij gebiedsontwikkelingen écht duurzaam realiseren.