De nieuwe generatie gebiedsontwikkelaars aan het woord

Max Weijers (24) – SITE Urban Development, gebiedsontwikkelaar

“Het mooie van dit vakgebied vind ik dat je ziet wat je maakt. Nu zijn wij nog zo jong dat dit nog niet is gebeurd, maar het lijkt mij leuk dat je uiteindelijk door een project loopt en denkt: hier heb ik vijf jaar geleden aan gewerkt en nu is het project er.

Ik zie niet op tegen die lange looptijden van projecten. Ja, gebiedsontwikkelingen duren lang. Maar er zijn hele duidelijke, opvolgende fases. Als jij gaat werken aan een gebiedsvisie of aan woonconcepten, dan zit daar een duidelijke afronding in en gaat de ontwikkeling een volgende fase in. Ik kan er dan wel echt voldoening uithalen als mijn stapje goed wordt overgedragen naar de volgende partij en zij op basis van jouw werk ook echt verder komen.”

“Er wordt nu heel veel adaptief ontwikkeld maar soms denk ik: slaan we daar nu niet te ver in door? Ik woon zelf in Buiksloterham in Amsterdam en dat is een schoolvoorbeeld van ‘adaptief ontwikkelen.’ Elk plotje kan zelf worden ontwikkeld en je hoeft geen rekening te houden met de buren. Maar kan je dan nog wel op gebiedsniveau ontwikkelen? Ik heb het idee dat de samenhang in dit soort gebieden soms ontbreekt en dat er dan in the end nooit een echt fijn stukje stad ontstaat. Het blijft dan toch altijd net een getransformeerd bedrijventerrein.

Ik merk de laatste tijd dat er wantrouwen kan ontstaan tussen publieke en private partijen. Zeker nu we wat meer in de tijd zitten van minder bottom-up en adaptief ontwikkelen en publieke partijen die minder grond in handen hebben. Ik zou het mooi vinden als we in de komende jaren dat wantrouwen tussen partijen in gebiedsprocessen kunnen laten afnemen.”

“Je ziet in gebiedsontwikkeling heel mooi de tijdlagen terug. In elke periode wordt bedacht: dit is een goed plan en zo maak je een goed stukje stad. In de jaren 80 van de vorige eeuw waren we ervan overtuigd hoe goed een bloemkoolwijk met woonerven was. In de Vinex-tijd was dat net weer anders. En die plekken werden in de betreffende periodes op basis van ideaalbeelden ontworpen: dit is op dit moment de mooiste manier om te kunnen leven. Maar de samenleving verandert en ik vind het heel interessant om na te denken over de vraag: werkt het ideale stukje stad dat we nu bedenken ook over twintig jaar nog?

Ik vind dat we nu soms sowieso niet goed genoeg over de toekomst nadenken. We zetten nog steeds heel veel rijtjeshuizen neer terwijl de samenleving steeds individualistischer wordt. En ja, door de woningnood worden die woningen nog steeds verkocht. Maar is dat ook over twintig jaar wat we in dit land nodig hebben? Ik zou het heel fijn vinden als we met elkaar weloverwogen keuzes maken in de gebouwde omgeving, dat we mooie dingen blijven maken en dat we ervoor blijven zorgen dat de plekken die we nu maken ook in de toekomst relevant blijven.”

“Ik merk dat in dit vakgebied veel mensen intrinsiek gemotiveerd zijn om iets moois te maken van de wereld. En we moeten ook niet te streng zijn voor onszelf. Als je helemaal uitzoomt en op wereldniveau kijkt, doen we het als Nederland gewoon heel goed en hebben we een hele mooie planologische werkelijkheid. En we kunnen best wel heel goed steden bouwen. De sfeer is nu soms best negatief en er wordt vaak benadrukt wat er niet goed gaat. Maar eigenlijk doen we heel veel ook wel goed en ik denk dat het goed is om dat ook te blijven benadrukken.”

Anna van Amstel (23) – Dietz, adviseur gebiedsopgaven

“Gebiedsontwikkeling gaat over mensen, dat spreekt me aan. We brengen mensen samen, zorgen voor het goede gesprek met elkaar en bouwen stap voor stap oplossingen in gebieden. We wonen in een land met veel complexe wetgeving en een stapeling van opgaven. In gebiedsontwikkelingen zijn deskundige mensen nodig, die ervoor zorgen dat de projecten blijven lopen en mensen op locatie aangehaakt blijven. Hopelijk ontstaat er in de politiek ook het bewustzijn dat al die regels er niet toe mogen leiden dat nieuwe gebiedsontwikkelingen het kind van de rekening worden.

Bij het oppakken van ruimtelijke opgaven maak je keuzes die impact kunnen hebben voor 20 jaar of langer. Elkaar goed snappen en begrip hebben voor elkaar standpunten is dan essentieel. Eventuele weerstand tussen partijen neemt af als deze persoonlijk met elkaar in gesprek gaan. Door eerst op zoek te gaan naar wat mensen samen willen en niet direct terug te vallen op de regels, wordt de afstand snel kleiner.”

“Ik denk dat de juiste mensen op het juiste moment bij elkaar brengen heel erg belangrijk is. Als gebiedsontwikkelaars zijn we daar vaak veel te laat mee. Het is juist de truc mensen en partijen enthousiast te maken voor een ontwikkeling wanneer er nog niet een heel concreet plan ligt. Hoe eerder je begint, hoe meer er openligt. Dat maakt het voor partijen wel moeilijk om vroeg aan tafel te komen, omdat ze graag duidelijkheid willen en dat is soms een rare tweestrijd. Maar als het dan toch lukt om die partijen bij elkaar te brengen, valt er veel te winnen. Dan kom je op ideeën en uiteindelijk op plannen waar je in je eentje echt niet op was gekomen.

Op elk punt in het proces kan je mensen bij elkaar brengen en is er participatie mogelijk. Een ontwikkelaar kijkt bij het begrip participatie misschien alleen naar de fysieke losse momenten, terwijl ik denk dat participatie een structureel onderdeel is van het gebiedsontwikkelingsproces en juist losgetrokken moet worden van de standaard bewonersavond.”

"Al die verschillende perspectieven die in gebiedsontwikkeling bij elkaar komen, dat maakt dit vak zo mooi. Er zit heel veel energie in ons vakgebied, door de netcongestie helaas dan niet letterlijk, maar verder nog meer dan genoeg. Bruggen die geslagen kunnen worden tussen verschillende partijen, waarna er gebouwd kan worden aan ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. En omdat er zo veel perspectieven zijn en gebiedsontwikkeling zo breed is, kan je zo ontzettend veel van elkaar leren en is er heel veel ruimte voor creativiteit.

"Het is voor ons als gebiedsontwikkelaars de uitdaging om de juiste mensen bij elkaar te brengen. Zelf denk ik dat mijn rol is om een stukje bewustwording te creëren over participatieve ontwikkelprocessen. Ik zit nog maar net in het vakgebied, maar die manier van werken blijft nu al heel goed hangen. Dat wil ik graag meegeven: hoe mooi is het als we in een gebiedsontwikkeling vanaf moment één met de juiste mensen bij elkaar kunnen komen en dat de hele looptijd voortzetten? Dat zie ik als mijn bijdrage in het hele proces.”

“De omgeving verandert en ik vind het belangrijk dat het vakgebied mee blijft veranderen. Dus ik hoop vooral dat we over tien jaar niet op hetzelfde punt zitten en ik hoop dat ik de flexibiliteit in mijn werk kan behouden en met creatieve oplossingen kan blijven komen om het vakgebied verder te kunnen brengen. En dat we maar van elkaar kunnen en mogen blijven leren.”

Georgina van Reeken (27) – Stibbe, advocaat Omgevingsrecht

“Waarom ik met ik met mijn juridische achtergrond in gebiedsontwikkeling terecht ben gekomen? Het is voor mij een heel tastbaar vakgebied en er komen allerlei maatschappelijke ontwikkelingen en doelen samen. Zo is iedereen het erover eens dat we meer woningen nodig hebben, maar nog niet over waar die woningen dan moeten komen. In gebiedsontwikkeling wordt daadwerkelijk uitvoering gegeven aan die maatschappelijke opgave en ik vind het juridische stukje van het vakgebied dan interessant. Helaas denk je als advocaat in gebiedsontwikkeling vaak pas achteraf mee, maar ook dat vind ik wel erg leuk om te doen.

Ik ben het eens met het standpunt dat we onszelf in het vakgebied niet te veel complexe regels moeten opleggen. Ik vind het wel lastig als mensen zeggen: er moeten vooral minder regels zijn in gebiedsontwikkeling. Dat klinkt heel mooi en het is goed om kritisch te kijken naar regels en te schrappen waar dat nodig is. Tegelijkertijd zitten achter al die regels ook allerlei belangen en door regels te schrappen kan je die belangen aantasten. Een mooi voorbeeld was het voornemen (van toenmalig minister Keijzer, red.) om de regeling voor verplichte nestkasten in bouwprojecten stop te zetten. Toen vroegen veel bouwers, ontwikkelaars en andere partijen zich af: waarom zou je dit soort regels schrappen, wat levert dit op? We vinden de natuur toch ook belangrijk?”

“Ik merk dat zodra er een advocaat in een gebiedsontwikkeling aan tafel zit, overheden een beetje schrikken. Dat terwijl het juist heel handig is als er een jurist meedenkt, vooral ook in de eerste fases. Misschien zegt deze schrikreactie ook iets over het imago van advocaten en is dit een punt waar wij zelf aan moeten werken, maar ik vind het toch jammer. Juist op de langere termijn kan die juridische blik echt helpen.

Na twee jaar werken in gebiedsontwikkeling zie ik hoe groot het belang van omgevingsmanagement is. Het is zo belangrijk dat belanghebbenden op tijd betrokken worden en dat alle partijen ook voelen dat ze serieus worden genomen. Anders zie je vaak dat die partijen elkaar veel later in de rechtbank of bij de Raad van State treffen en komen er argumenten en zorgen op tafel die al eerder in het proces opgelost hadden kunnen worden. Dat is zonde.

Er is de afgelopen jaren veel aandacht geweest voor het verkorten van beroepsprocedures om bijvoorbeeld de woningbouw te versnellen. Ik heb daar wel een beetje moeite mee. Rechtsbescherming in twee instanties is er met een goede reden en ook ben ik benieuwd of het beroep in één instantie de procedures onder de streep daadwerkelijk zal versnellen. Verder hoop ik oprecht dat we over een aantal jaar blij zijn met de Omgevingswet en dat de vruchten van de wet geplukt kunnen worden. Nu lijkt de invoering vooral nog veel gedoe en wachten we op meer rechtspraak – en daarmee op meer rechtszekerheid.”

“Vanuit juridisch perspectief is gebiedsontwikkeling heel interessant, vanwege alle belangen die spelen. En dan gaat het niet alleen over de regeltjes, maar ook over strategie en hoe je samen verder komt in zo'n ontwikkeling. Ons kantoor heeft een fabriek bijgestaan die pas te laat serieus bij een gebiedsontwikkeling werd betrokken, toen het plan er al lag. Het plan is uiteindelijk ook gesneuveld bij de Raad van State. Vervolgens hebben de fabriek en de gemeente afspraken gemaakt over hoe verder en komt de gebiedsontwikkeling er, in aangepaste vorm, toch. Dat is het doel: samen verder.

Ik denk dat het mijn taak als advocaat wordt om een positieve bijdrage te leveren aan onze reputatie, zeker als we onaangekondigd ergens aan tafel zitten. Dan is een stuk verwachtingsmanagement heel belangrijk. We maken zeker veel juridisch, maar we zijn ook echt meedenkers over de korte én lange termijn. Ik hoop dat wij in de toekomst meer worden gezien als een pragmatische meedenker dan als een dwarsligger.”

Christiaan Hanse (28) – Brink, adviseur gebiedsontwikkeling

"Ik houd mij met name bezig met de strategische opgaven in gebiedsontwikkeling, van aanbestedingen tot ontwikkel- en samenwerkingsstrategieën. Ik wilde vroeger heel graag architect worden. Maar een groot deel van de tijd besteed je buiten en je bent daarmee onderdeel van een groter gebied. Die losse gebouwen, én de tussenruimte, hebben allemaal invloed op elkaar. Je denkt in gebiedsontwikkeling niet alleen na over dat kleine stukje, het gebouw, maar over de hele openbare ruimte. Je draagt bij aan de gehele ervaring en kan over de gehele breedte aan verbeteringen werken.

Het is ook niet zo dat een gebiedsontwikkeling in één keer wordt gerealiseerd en het is ook wel mooi dat zo’n ontwikkeling door de tijd heen blijft veranderen. Vroeger had je vaker masterplannen waarin alles werd vastgelegd, maar nu ben je veel flexibeler en past de ontwikkeling vaak veel beter bij de veranderende context. Er zit meer flexibiliteit in de gebiedsontwikkelingen en daardoor gaat de kwaliteit juist omhoog.

Bij aanbestedingen zie je soms dat een opdrachtgevende partij in een uitvraag heel strenge criteria voor een marktpartij opstelt. Dat komt voort uit het feit dat zo’n partij, bijvoorbeeld een gemeente, zeer hoge ambities heeft. Maar het is dan juist de kunst om zo veel mogelijk de creativiteit van de marktpartijen te benutten en bepaalde zaken open te laten. Dat vraagt om een stukje vertrouwen. Die intentie is er wel, maar partijen proberen door de druk op de ruimte het maximale uit ontwikkelingen te halen.”

“Het met elkaar in gesprek gaan helpt heel erg. Dat zie je nu ook in marktconsultaties terugkomen. Je hoeft niet alles aan de voorkant dicht te timmeren. En het zit hem in de onzichtbare partijen aan tafel brengen. De partijen die wel baat bij de ontwikkeling hebben, maar niet altijd in beeld zijn en ook niet de primaire betrokkenen zijn. Doe je dat wel, dan wordt het plan daar ook inhoudelijk beter van. Je neemt alle belangen direct mee en dat voorkomt dat je later nog aanpassingen moet doen.

Wat ik mooi vind, is dat we in dit vakgebied met z’n allen heel veel ruimtelijke kwaliteit toevoegen. Dat is ook één van mijn motivaties. Bijna alles wat wij met elkaar maken, maakt de ruimte een beetje mooier omdat daar goed over is nagedacht. Er zijn natuurlijk ook genoeg kansen, je hoeft maar even door een willekeurige stad te rijden. Maar ik vind het heel mooi om van dat proces deel uit te maken. Het is een kleine wereld, je komt elkaar ook vaak tegen, dus je leert snel van elkaar.”

“Er zijn best hele grote uitdagingen die eraan komen: stikstof, netcongestie. Maar er komen vast ook nog uitdagingen aan waar wij nu nog helemaal geen weet van hebben. Dan is het belangrijk dat we kunnen uitzoomen en onszelf de vraag kunnen stellen: wat kan er wel? Ik hoop dat de toekomstige gebiedsontwikkelingen, en dat gebeurt gelukkig ook al steeds vaker, rekening houden met hóe we samenleven en met wie en dat dat elkaar aanvult, zodat het ook fijn samenleven is. Dat de stad minder hard wordt op plekken waar dat nodig is, dat je daar samen een oplossing voor kan bedenken.”