Verslag Functies, architectuur, dichtheden en leefstijlen wisselen in steden voortdurend. Hoe kunnen professionals in gebiedsontwikkeling daar goed op inspelen? Het programma Stedelijke Transformatie organiseert een leerkring over het concept van flexibele gebiedsontwikkeling. Over het omgaan met verandering en onzekerheid en welke instrumenten daarvoor kunnen worden ingezet.
Er is geen eenduidige definitie van flexibele gebiedsontwikkeling. Termen als flexibiliteit, tijdelijkheid, dynamiek en adaptiviteit wisselen elkaar af. Om er meer grip op te krijgen, spraken we met verschillende experts. Om te verkennen welke terreinen mogelijkheden bieden voor flexibiliteit en ook waar obstakels zitten en welke randvoorwaarden er zijn voor flexibele invulling.
Flexibiliteit kan zich manifesteren op verschillende schaalniveaus: van een pand en een kavel tot en met een heel gebied. Voor het goed functioneren van gebieden zijn niet alleen vastgoed en openbare ruimte van belang, maar steeds meer ook de ondergrond. Daarnaast vragen innovaties in het mobiliteitssysteem ook om flexibiliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte, denk bijvoorbeeld aan parkeervoorzieningen. Samengevat gaat het om flexibiliteit in functies, gebruikers en bewoners. Niet alleen door de tijd (doorstroming na enkele jaren), maar wellicht ook wisselend in het gebruik van ruimtes door de dag heen.
Verandering en onzekerheid
Waarom zouden professionals in de gebiedsontwikkeling moeite doen om gebieden en gebouwen flexibel te ontwikkelen? Allereerst vanwege maatschappelijke ontwikkelingen. Deze hebben stuk voor stuk een grote impact op gebiedsontwikkelingen en de uitvoering daarvan. Denk bijvoorbeeld aan de veranderende samenstelling van huishoudens en het langer zelfstandig wonende senioren. Of aan de toename van migranten en veranderingen in mobiliteit.
Daarnaast is er steeds meer aandacht voor en behoefte aan beweging, ontmoeting en vergroening. En de visie op het combineren van functies verandert. Ook grote biofysische opgaven zoals de stijging van de zeespiegel, bodemdaling en biodiversiteit zijn van invloed op de verstedelijking.
Belangrijke randvoorwaarden om te kunnen sturen op flexibiliteit in gebiedsontwikkeling blijken financieringsstructuren en grondbezit
Dit alles vraagt om andere invullingen van gebieden, gebouwen en openbare ruimten. We kunnen de gebouwde omgeving natuurlijk steeds maar blijven afbreken en vernieuwen, maar een veel duurzamer oplossing is het als gebouwen en de ruimte steeds op verschillende manieren (en door steeds andere gebruikers) kunnen worden gebruikt.
Wel en niet geslaagd
Neem als geslaagd voorbeeld van flexibele stadsontwikkeling de Amsterdamse grachtengordel. Binnen een collectief raamwerk van grachten en straten en met heldere spelregels kon de gebruiker in vroegere tijden steeds zelf als bouwheer optreden. De grachtenpanden zijn in de 17e eeuw gebouwd als woonhuis of werkplaats. Door de eeuwen zijn de panden gerenoveerd en behouden. Wel kregen ze steeds verschillende gebruiksfuncties als onder meer ziekenhuis, bibliotheek, kantoor, wonen, museum en horeca.
Aan de andere kant van het spectrum staat de Amsterdamse Bijlmermeer. Eind jaren zestig van de vorige eeuw verrezen daar de eerste flats. Met de strikte scheiding van wonen, werken, recreëren en verkeer, veranderden sommige delen van de Bijlmer na het vallen van de avond in verlaten spooksteden. De Bijlmer verloederde. Al na 25 jaar (!) werden veel flats afgebroken om plaats te maken voor laagbouw met een mix van verschillende woningtypes en functies.
Een meer actueel voorbeeld komt uit Den Bosch, waar de gemeente werkt aan de ontwikkeling van de Bossche Spoorzone met een stedelijke mix van functies, als onderdeel van de Brede Binnenstad. Een oude veevoederfabriek en ander industrieel en militair erfgoed geven dit gebied een rauw randje. De gemeente wil hier bewust dat rauwe randje van deze urban scene en broedplaats behouden en stuurt daarom op voortdurende doorstroming en flexibiliteit in de gebruikers van de gebouwen. Dat blijkt echter niet zo eenvoudig. Grondposities en financieringsstructuren, maar ook wet- en regelgeving zijn hierin bepalend.
Voordelen flexibiliteit
Deze voorbeelden onderschrijven de voordelen van het snel kunnen schakelen in her- of dubbel gebruik van een gebied:
- Economische voordelen: agglomeratievoordelen van functiemenging, aantrekkingskracht van gebieden met een rafelrandje, voorkomen van kapitaalvernietiging, schaarste bouwmaterialen en personeel.
- Behoud van de identiteit en cultuur van gebied: narratief voor de plek en daarmee ook inspiratie voor de nieuwe toekomst.
- Sociale doelen: vergroten leefbaarheid van een gebied, het tijdelijk woonruimte bieden aan doelgroepen.
- Beperkte fysieke ruimte: de woningbouwopgave tot 2050 blijft hoog en zaken als natuur en infrastructuur vragen ook ruimte.
- Circulair en duurzaam: hergebruik van materialen.
Belangrijke randvoorwaarden om te kunnen sturen op flexibiliteit in gebiedsontwikkeling blijken financieringsstructuren en grondbezit. Dit geldt zowel bij binnenstedelijke transformaties als buitenstedelijke gebiedsontwikkelingen. De financieringsstrategie bepaalt in welke mate de overheid kan sturen op flexibiliteit. En wensen van een gemeente om bestaande gebouwen te transformeren of een bepaalde mix van wonen en werken te realiseren, zijn moeilijk realiseerbaar zonder eigen grondpositie.
De gemeente is hierbij afhankelijk van marktpartijen. Investeerders kiezen voor een stabiel rendement en zijn huiverig om te investeren in ‘flexibele’ of onzekere bestemmingen. Dus de gemeente beperkt zich of tot de transformatie van eigen rijks- of gemeentevastgoed. Of ze probeert te sturen met bijvoorbeeld een spelregelkaart. Hierin staan (stedenbouwkundige) principes en kaders waarbinnen de marktpartijen de ontwikkeling van de kavel of gebied verder kunnen invullen. Indien samen met de marktpartijen opgesteld, heeft een spelregelkaart naast regulerende ook verbindende en stimulerende kwaliteiten.
Instrumenten per fase
De instrumenten die inzetbaar zijn bij flexibele gebiedsontwikkeling, kunnen we naar de 4 fases van gebiedsontwikkeling indelen: planvorming, realisatie, gebruik en transformatie. De indeling in fases fluïde, soms vallen fases samen. En sommige instrumenten zijn in meerdere fases toepasbaar.
Voorbeelden van instrumenten per fase:
- Planvorming: plots/kavels gefaseerd uitgeven, adaptieve woningprogrammering, flexibele bestemmingplannen, et cetera.
- Realisatie: conceptueel en modulair bouwen, bouwen van multifunctionele gebouwen, flexwonen, et cetera.
- Gebruik: woningen demonteren en verplaatsen, tijdelijke huurcontracten, optoppen / splitsen woningen, et cetera.
- Transformatie: functiemenging, spelregelkaarten, bestaand vastgoed verbouwen, et cetera.
Dit artikel verscheen eerder op stedelijketransformatie.nl. In het programma Stedelijke Transformatie bundelen gemeenten, marktpartijen en andere betrokkenen de krachten om binnenstedelijke gebiedstransformaties te versnellen en op te schalen. Informatie over de leerkring Flexibele Gebiedsontwikkeling is hier te vinden.
Cover: ‘Grachten van Amsterdam’ door Yakov Oskanov (bron: Shutterstock)
Door Machteld Hooyman
Senior projectleider Ruimte en Wonen bij Platform31
