platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

ENKA-terrein Ede: van zijdefabriek naar nieuwbouwwijk

ENKA-terrein Ede: van zijdefabriek naar nieuwbouwwijk

ENKA terrein ede -> AM

Niet alleen dichtbij bos, centrum en ov, maar ook vol karakteristieke monumenten: het ENKA-terrein in Ede lijkt perfecte kaarten te hebben voor een probleemloze gebiedsontwikkeling. Toch is het integreren van monumentale panden in een gebiedsontwikkeling niet altijd financieel gemakkelijk, blijkt uit deze casus van AM, die alsnog goed lijkt af te lopen. "Mensen herkennen en erkennen kwaliteit, en zijn bereid om ervoor te betalen.”

Projectgegevens

Locatie:         
Herontwikkeling van de voormalige kunstzijdefabriek ENKA aan de oostelijke kant van Ede, met 42 hectare aan verouderde fabrieksgebouwen (waarvan sommige rijksmonumenten). De herontwikkeling van het ENKA-terrein is onderdeel van de gebiedsontwikkeling De Veluwse Poort aan de oostzijde van Ede.

Programma:  
Circa 1.550 woningen: vrijstaande huizen, appartementen, sociale huur en koop. Behoud van oude rijksmonumenten, zoals het Kantinegebouw, EHBO-gebouw, historische fabrieksmuur en twee schoorstenen. Transformatie naar een ‘fiets experience’ (een testbaan waar grote fietsmerken hun producten promoten), school, horeca en overige commerciële functies.

Partijen:        
AM en a.s.r (tot 2016).

Planning:      
2003 - 2025. Op dit moment zijn 1000 woningen gerealiseerd. In februari 2021 wordt begonnen met 100 woningen die nu in verkoop zijn. In april/mei 2021 wordt begonnen met de bouw van 201 sociale huurappartementen.

Opgave:         
Het voormalige fabrieksterrein transformeren en herontwikkelen naar een woonwijk, inclusief zeer grootschalige bodemsanering en omgaan met Wet Natuurbescherming (voor onder meer minder vervuilend bouwen en minder autobezit).

De gebiedsontwikkeling op het ENKA-terrein heeft een historische en daarmee unieke locatie. Het is de plek waar sinds 1922 de Nederlandse kunstzijdefabriek ENKA huisde, dichtbij de Veluwe, het centrum van Ede en treinstation Ede/Wageningen. Ontwikkelaar AM kocht gezamenlijk met a.s.r. vastgoed de gronden van het gebied en in april 2008 sloopte zij een groot deel van de industriële gebouwen. Enkele karakteristieke delen zijn echter bestempeld als rijksmonument. De ontwikkelaar integreert negen monumentale panden van het ENKA-terrein in de nieuwbouwwijk. Inmiddels gaat AM zonder a.s.r. vastgoed verder aan de gebiedsontwikkeling.  

Kwaliteit vs haalbaarheid

Het ENKA-terrein kenmerkt zich door het behoud van historische karakteristieken en de goede aansluiting op het naastgelegen natuurgebied de Veluwe. Hoewel de monumenten maatschappelijke waarde hebben voor de stad Ede, zorgde het behoud ervan voor spanningen bij het rondkrijgen van de grondexploitatie. Niet alle monumenten lenen zich namelijk goed voor een nieuwe functie, waardoor de monumentale waarde en de waarde voor de eindgebruiker niet tegen elkaar opwegen. Toch krijgt een gebied door het behoud van historische elementen uiteindelijk een sterk verhaal, en laat de kwaliteit zich uiteindelijk vertalen naar hogere opbrengsten.

“Als je de monumenten weet om te bouwen naar een nieuwe gebruikersfunctie, zal je zien dat mensen de kwaliteit herkennen en erkennen, en bereid zijn om ervoor te betalen”, stelt Marien Kleinjan, ontwikkelaar AM. Collega-projectontwikkelaar Floris Schrijver bevestigt deze emotionele waarde: “Als je mensen in Ede spreekt, is eigenlijk iedereen verbonden met de fabriek. Iedereen heeft wel een verhaal van een familielid die er ooit gewerkt heeft”. Volgens hem zijn de monumenten een cadeautje voor de ontwikkelaars: “Je krijgt de branding van het project in feite gratis mee, want door de monumenten heeft het gebied gelijk een robuuste fabrieksuitstraling.” 

Kopers uit Utrecht

Belangrijker dan het type woningen in het gebied is volgens Kleinjan de ligging vlakbij het intercitystation van Ede (dat verbouwd gaat worden) én aan het nationale park De Veluwe. De ligging in de natuur, gecombineerd met een goede infrastructurele verbinding, zorgt ervoor dat het ENKA-terrein zich op een ruime doelgroep kan richten. Het gebied trekt bijvoorbeeld ook potentiële kopers uit Utrecht aan.

Het gebied bestaat uit vier wijken met ieder een eigen uitstraling, maar allen met het groen van de Veluwe als overkoepelend thema. Voor alle woningen fungeert de Veluwe als achtertuin; je loopt of fietst zo de bossen in. In de wijk de Bosrand, pal tegen de bossen van de Veluwe gelegen, is gekozen voor de bouw van vrijstaande villa’s, geclusterd in kleine groepjes. Met het behoud van een groot aantal karakteristieke bomen is het verloop van bos naar bebouwing zo natuurlijk mogelijk gehouden en de beleving van de Veluwe versterkt. 

ENKA Terrein, Ede

‘ENKA Terrein, Ede’ door AM (bron: AM)


Enka terrein Ede - AM 

Torenhoge schoorsteen

Toch hebben de rijksmonumenten op het terrein niet alleen maar een positieve invloed gehad op de gebiedsontwikkeling. Voor de torenhoge schoorsteen op het terrein is het bijvoorbeeld niet gemakkelijk om een nieuw programma te verzinnen: je kunt er immers geen appartementen in kwijt. Daarnaast brengt het behoud van de hoge schoorsteen veel kosten met zich mee. Zo moet de toren ook beheerd worden om te zorgen dat er geen bakstenen naar beneden vallen. De monumentale panden exploiteren via een horecafunctie is ook lastig omdat horeca vaak pas rendabel wordt tegen het einde van een gebiedsontwikkeling, dus wanneer het gebied tot leven komt.

Op het ENKA-terrein is dit dilemma opgelost door de tussenkomst van Stichting BOEi, een maatschappelijke onderneming voor herbestemmingen, die de monumentale panden heeft verworven. Zo heeft het Kantinegebouw een school en een fysiotherapiepraktijk als nieuwe functies gekregen, en het EHBO-gebouw bevat nu horeca. De schoorsteentoren moet het zichtbare hart van het gebied vormen, vertelt Kleinjan. “Als je de tien meter brede schoorsteen ziet met de woningen in de buurt, wordt het nog tastbaarder hoe groot en indrukwekkend het is.” 

Kleiner clubje

Een doorslaggevend moment tijdens de gebiedsontwikkeling was volgens Kleinjan het moment dat het aantal gesprekspartners verkleind werd. Vooral wanneer het over monumenten gaat, is het belangrijk dat de partijen vertrouwen krijgen in elkaar en elkaars belangen erkennen. Het is belangrijk dat de erfgoedwaarden uitgebreid aan bod komen, maar het budget moet ook bewaakt worden.

“Daarbij helpt het om met een kleiner clubje aan tafel te zitten, zodat je elkaar echt leert kennen. Je bent dan ook minder druk met elkaar, en hebt meer tijd om je op het plan te richten.”

Trouwreportages

Het hergebruik van de monumentale fabriekshallen draagt niet enkel bij aan het eindresultaat van de gebiedsontwikkeling. Ook zijn zij slim ingezet in het beginstadium van het proces. Eén van de industriële hallen is bijvoorbeeld enkele jaren gebruikt voor markten, festivals en fotoshoots.

“Het organiseren van de tijdelijke activiteiten is een goede manier om mensen naar de locatie te halen. Dat kunnen andere initiatiefnemers of potentiële kopers zijn”, weet Kleinjan. Inmiddels zijn de fabriekshallen definitief onderdeel van het gebied. In de Westhal zit een ‘fietsexperience’ – een testbaan waar grote fietsmerken hun producten promoten. Het Oude Poortgebouw wordt nog altijd vaak gebruikt voor trouwreportages.

Belangrijkste lessen

  • Zorg voor een balans tussen (monumentale) erfgoedwaarde en gebruikswaarde om de ontwikkeling financieel haalbaar te maken.
  • Maak het aantal gesprekspartners niet groter dan noodzakelijk, zodat er tijd is om elkaars belangen te leren kennen en samen tot goede afwegingen en keuzes te komen.
  • Zorg voor continuïteit in de samenwerking om de beoogde (woon)kwaliteiten daadwerkelijk te realiseren.
  • Zet tijdelijk gebruik in om bezoekers en potentiële kopers naar het gebied te trekken.
  • Neem monumentale panden per definitie mee in projecten, in plaats van te discussiëren over sloop.
  • Zorg ervoor dat de juiste vakspecialisten voor erfgoed aan boord zijn.

Deze casusbeschrijving is voorbereid door Eva Ros via een gesprek met Marien Kleinjan (AM) in 2018. In 2020 is deze casusbeschrijving geactualiseerd via een gesprek met Floris Schrijver (AM).  

Cover: ENKA terrein Ede, AM 

Auteur

Celine Janssen pp
Céline Janssen

Promovenda / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen