Experts: woningbouw kind van de rekening van verbod een-op-een verkoop

Advocaat Manfred Fokkema was een aantal dagen na het arrest van de Hoge Raad al duidelijk op Gebiedsontwikkeling.nu. Hij noemde de uitspraak een bom onder de praktijk van project- en gebiedsontwikkeling. De beslissing van de Hoge Raad om een streep te zetten door de redenering van de gemeente Montferland dat het haar vrij stond een oud gemeentehuis een-op-een te verkopen aan een vastgoedontwikkelaar, heeft volgens Fokkema grote gevolgen voor de gebiedsontwikkelingspraktijk.

“Dit arrest gaat het voor gemeenten en andere overheidslichamen bepaald niet gemakkelijker maken om nog een-op-een zaken te doen met potentiële kopers van gemeentelijk onroerend goed”, schreef Fokkema eind vorige maand. “Ik sluit niet uit dat menig ontwikkelaar of belegger nog voor de kerstdagen een dergelijk schrijven laat landen op een aantal gemeenteburelen. De gemeente kan vanaf dan moeilijker om je heen.”

Grote impact

De Gelderse gemeente Montferland dacht dat het haar vrij stond om het oude gemeentehuis in Didam een-op-een te verkopen aan een vastgoedontwikkelaar die een Coop-supermarkt in een deel van het pand wilde bouwen, schrijft NOS. Alleen was dit tegen het zere been van de Albert Heijn, die ook belangstelling had. Terecht, oordeelde de Hoge Raad, omdat het gelijkheidsbeginsel bij een-op-een verkoop van vastgoed door een gemeente in de weg staat als er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden voor dat vastgoed zijn.

Wat nu, is de grote vraag die de afgelopen weken alle partijen in gebiedsontwikkeling aan zichzelf hebben gesteld. Een hoop extra zorgen, concluderen veel experts. Zij verwachten dat het arrest grote gevolgen gaat hebben, vooral voor de woningbouw. “De gemeente kan dus niet meer zomaar een-op-een onroerend goed verkopen aan een partij”, zegt Tycho Lam van Hekkelman Advocaten, die betrokken was bij de verdediging in deze zaak, in het FD. “Dat heeft grote impact bij gebiedsontwikkeling. Het gaat niet leiden tot de zo gewenste versnelling van de woningbouw.”

Complexiteit en vertraging

Ook andere deskundigen noemen het toenemen van de complexiteit en vertragingen als de twee belangrijkste gevolgen. “Dit is zeker geen storm in een glas water”, zegt Jan Fokkema, directeur van ontwikkelaarsvereniging NEPROM, tegenStadszaken. “Gemeenten en marktpartijen schrikken hiervan. Natuurlijk is niemand voor vriendjespolitiek of het voortrekken van bepaalde partijen, maar dit slaat door en gaat voor veel vertraging zorgen.”

In hetzelfde artikel wijst de in project- en gebiedsontwikkeling gespecialiseerde advocaat Richard de Laat ook op het feit dat de uitspraak gevolgen kan hebben voor lopende projecten of zelfs projecten die nu in uitvoering zijn. Maar of het arrest tot veel nieuwe rechtszaken gaat zorgen, vindt hij lastig te zeggen. “Natuurlijk heb je partijen die naar de rechter zullen stappen. Maar veel verwacht ik het eigenlijk niet. Het is namelijk niet goed voor de relatie met een gemeente en bovendien is het maximaal haalbare resultaat dat de grond alsnog getenderd wordt, niet dat per se aan jou verkocht wordt.”

Gebiedsontwikkeling.nu analyseert de mogelijkheden voor het tenderen van grond

Terughoudender

Een ander aandachtspunt is de terughoudendheid die eventueel zou kunnen ontstaan bij ontwikkelaars, bijvoorbeeld in het geval van ongevraagde marktinitiatieven. Gemeenten gebruiken die strategie steeds vaker om de woningnood aan te pakken.

Adviesbureau Fakton en advocatenkantoor Straatman Koster stellen in Vastgoedmarkt dat gemeenten vaker weinig andere keus zullen hebben dan het organiseren van een selectieprocedure, omdat moeilijk aan te tonen is “dat de initiatiefnemer de enige serieuze gegadigde is. Met dat perspectief in het achterhoofd kunnen wij ons voorstellen dat ontwikkelaars terughoudender worden in het doen van dergelijke proposities en dat er daardoor een meer sturende en actieve rol van een gemeente nodig is om dergelijke ontwikkelingen aan te jagen.”

Extra check

Toch zijn er ook experts die zich minder zorgen maken. Volgens Co Verdaas, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, is de uitspraak van de Hoge Raad minder zwart-wit dan hij in eerste instantie lijkt. “Als ik me in de onderliggende motivatie van de Hoge Raad verdiep, zie ik vooral veel grijstinten” zegt hij tegen Binnenlands Bestuur. “Je kunt als gemeente nog steeds een ontwikkeling aan een bepaalde partij toewijzen en daarmee sturen op het door jou gewenste maatschappelijke resultaat. Alleen, je zult aan het begin van de procedure heel duidelijk moeten aangeven waarom je in dit specifieke geval onderhands wilt aanbesteden. Dat had de gemeente Montferland in de ogen van de Hoge Raad kennelijk onvoldoende gedaan.”

Maar Verdaas verwacht, net als advocaat De Laat, niet dat door de uitspraak partijen massaal naar de rechter zullen stappen. “Ik ben geen jurist, maar ik denk dat het meevalt. In zaken die nu spelen kan een extra check geen kwaad. Ik verwacht niet dat partijen die zich in het verleden benadeeld voelen nu massaal zaken aanhangig gaan maken die al zijn afgerond.”