Opinie Het recente jaarcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft was een goed moment om de temperatuur te meten van de voortgang van gebiedsontwikkelingsprojecten in Nederland. Met veel ingetrokken plannen, neerwaartse aanpassing van ambities, faseringen en een fiks aantal ‘bleeders’ is de temperatuur onder het vriespunt. Wie met ontwikkelaars, risicodragende gemeenten en financiers praat, merkt dat de gevoelstemperatuur echter daar nog ver onder ligt. Er zijn bovendien weinig hoopgevende signalen voor pakweg de komende 3 jaren.
Medio 2010 presenteerde ik op een vergelijkbaar congres een Nationaal Urgentieprogramma GebiedsOntwikkeling (Nu Go!). Wat mij betreft waren er tweeëneenhalf jaar geleden 5 actiepunten.
Het eerste actiepunt ‘prioriteren & faseren’ vraagt om planoptimalisatie door fasering, beperking omvang programma, schrappen van projectonderdelen en – indien nodig – uitstel. Bij tal van projecten is dit gedaan, wat ook – jammer genoeg – soms tot uitkleding van de investeringen in de openbare ruimte leidt. Ook overheden moeten keuzes maken. Snel afnemende grondinkomsten en aantasting van gemeentelijke financiële reserves hebben ambitieuze wethouders snel met beide benen op de grond gezet. De vrijwel totale ontmanteling van ruimtelijke ordening op rijksniveau had ik niet voorzien (en zeker ook niet gehoopt).
De tweede actielijn heeft te maken met ‘markt maken’, d.w.z. gedegen marktstudies uitvoeren en conceptontwikkeling koppelen aan gebiedsontwikkelingen in een zoektocht naar niches. Mijn indruk is dat dat bij tal van gebiedsontwikkelingsprojecten niet echt gebeurt. Er wordt veel gedacht in termen van ‘minder’ en te weinig in termen van ‘anders en beter’.
De derde maatregel betreft meer geld vrijspelen. Praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw, tevens directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds, zei het op het praktijkcongres in Utrecht onomwonden: “Er wordt veel gesproken over nieuwe verdienmodellen, ik geloof er niet in”. De koppeling tussen vastgoed, gebruik en stromen (energie, informatie & communicatie, afval) is inderdaad lastig. Maar win-winstudies zijn wel te vinden, bijv. bij OV-knooppunten-ontwikkeling (bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu heet dat nu transit oriented development) en innovatiecampussen nabij universiteiten of grote researchintensieve bedrijven.
Bij de vierde actielijn gaat het om risicoreductie. Hier is behoorlijke vooruitgang geboekt (denk aan de crisis- en herstelwet) maar het doorbreken van gestapelde ambities (parkeren, groen, stedenbouw, hinderreductie, detailhandel) vergt nog het nodige ‘ontslakken’. De zoektocht naar nieuwe vormen van samenwerking, de vijfde actielijn, betekent in de praktijk aanpassing van bestaande contracten naar meer eigentijdse PPS-contracten.
Het (slag)veld overziend zijn dé succesvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling het inspelen op (de wensen van) doelgroepen, zorgen voor een verleidelijk verhaal met benoemde ruimtelijke en conceptuele kernkwaliteiten en het betrekken van potentiële investeerders op basis van concrete proposities en business cases. Met alleen een faciliterende houding (‘uitnodigingsplanologie’) en de belofte van procedurele soepelheid komen gemeenten er niet.
Reacties naar: rene.buck@bciglobal.com
Cover: ‘Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px’
Door René Buck
Directeur Buck Consultants International
