Nieuws Een rijtjeswoning in een sub urbane VINEX-wijk; zo saai is dat niet. In Amersfoort is de wijk Vathorst in ontwikkeling, met de ambitie een bruisende en veelzijdige wijk te creëren. Daarentegen groeit ook de wens om in de stad te wonen. Wat is de verhouding tussen deze binnen- en buiten stedelijke woningvraag?
Vathorst
Op het Praktijkcongres in 2014 spraken we reeds over Vathorst; onzekerheden, risico’s en gedeelde belangen zorgden voor spanning en conflict in de eerste ontwikkelingsperiode van deze VINEX-locatie aan de rand van Amersfoort. De Gemeente Amersfoort en marktpartijen maakten uiteindelijk een doorstart, waarbij de oorspronkelijke opleveringsschatting van 2018 oprekte naar 2026. Hoewel deze vertraging uiteraard veel financiële consequenties met zich meebracht, was er het vertrouwen dat het zich zou uitbetalen in een sluitende grondexploitatie en waarborging van de ruimtelijke kwaliteit.
Momenteel is Vathorst dus nog volop in ontwikkeling. Van de 11.000 woningen is ruim driekwart gerealiseerd en zo’n 2.700 woningen staan nog op de planning. Het is de missie om een duurzaam, veilig en prettig woon-/werkklimaat te creëren, waar in totaal 30.000 mensen zullen wonen. De huidige verwachting is dat Vathorst rond 2023 klaar zal zijn.
Binnen of buiten de stad?
Een rijtjeswoning in een sub urbane VINEX-wijk; de typisch Nederlandse oplossing voor betaalbaar woongemak. Het grote voordeel voor de bewoner is met name de rust en ruimte voor een betaalbare prijs. Toch groeit de behoefte om juist in het stedelijk gebied te wonen. Er wordt momenteel volop ingezet op herontwikkelingsprojecten in binnenstedelijke gebieden, waar vaak geen sprake van rust is. Gebiedsontwikkelaars buigen hun hoofd over de toekomst van wonen in Nederland; in hoeverre is binnenstedelijk wonen het antwoord op de woningvraag?
Woondebat
Op het ROm /Stadszaken Woondebat werd de balans opgemaakt. Volgens de voorspellingen zijn er tot 2050 nieuwe woningen voor 0,3 tot 1,6 miljoen huishoudens nodig; het PBL heeft berekend dat 35 tot 80% hiervan binnenstedelijk gerealiseerd kan worden. Hoewel binnenstedelijk bouwen aan de ene kant wordt toegejuicht vanwege de maatschappelijke meerwaarde die het met zich meebrengt, hebben anderen hun bedenkingen vanwege de complexiteit qua realisatie en financiering.
Desiree Uitzetter schreef eerder in haar blog: “Bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat het al gauw over grotere gebieden, grotere woningaantallen (enkele honderden tot duizenden), meerdere projecten, infrastructurele ingrepen en een gebied waarvan de planologische bestemming nog moet wijzigen. Dat gaat gepaard met lange doorlooptijden, eigendommen die niet gelijktijdig verworven worden, bedrijfspanden die langer geëxploiteerd worden, geleidelijke transformatie, tijdelijke oplossingen om het gebied te ontsluiten, bodemsanering, enzovoort. Naast een strategische visie is uithoudingsvermogen, daadkracht, vakkennis en adaptiviteit (ook waar het gaat om inspelen op veranderende marktvraag) onontbeerlijk.”
De lange doorlooptijd van binnenstedelijke transformatieprojecten en de onzekerheid over het wijzigen van bestemmingsplannen zijn redenen dat private partijen terughoudend zijn wat betreft investeringen. Maar buiten dit alles, meent Friso de Zeeuw, hóeft lang niet iedereen zo nodig in de stad te wonen; één- en tweepersoonshuishoudens willen juist sub urbaan wonen.
6 conclusies uit het debat:
- Er lijkt een redelijke consensus over het feit dat het geen of-of maar en-en zaak is. Stedelijke inbreiding zal je moeten combineren met een zorgvuldig ruimtelijk ingepast uitlegbeleid.
- Voorop staat een grondige analyse van de regionale en lokale woonbehoefte, zowel qua aantallen als gewenste woonmilieus.
- De verschuiving van de dominante woonvraag naar 1- en 2-persoonshuishoudens zal goed moeten worden geanalyseerd, vooral ten aanzien van de vraag wat dit betekent voor verhuisbewegingen en de kwalitatieve woonvraag, inclusief woonmilieus, de programmering en de plekken.
- De noodzaak die er is om tot een selectie van gebieden te komen waar binnenstedelijke woningbouw haalbaar is, zowel ruimtelijk, commercieel als financieel. De theoretische exercitie van het PBL vraagt om een duidelijke financiële onderbouwing.
- Als binnenstedelijke woningbouw zoveel maatschappelijke meerwaarde oplevert, dan moet de overheid bereid zijn een duit in het zakje doen. Kortom, een nieuw fonds voor binnenstedelijke ontwikkeling van ‘moeilijke’ gebieden.
- Dit alles kan alleen met een degelijke doorwrochte visie op de woningmarkt van de overheid, zowel op lokaal niveau als in de Novi.
En-en zaak
Uitleglocaties zijn dus zo gek nog niet. In Vathorst is er veel aandacht besteed aan het creëren van een diverse leefomgeving, waar zowel wonen als werken mogelijk is en waar diverse architectuur voor een afwisselend beeld zorgt. ‘Vathorst als een bruisende en veelzijdige wijk’, zo promoten de ontwikkelaars, waarmee ze lijken aan te willen geven dat sub urbaan absoluut niet saai hoeft te zijn. ‘Stedelijke inbreiding combineren met een zorgvuldig ruimtelijk ingepast uitlegbeleid’ is dan ook de boodschap die we uit het Woondebat meekrijgen.
Het afgelopen jaar is door een aantal partners (TU Delft, Deloitte en BPD) en deelnemers uit het werkveld een verkenning verricht over de veranderende rol en betrokkenheid van marktpartijen en van gemeenten.
Een gedrukt exemplaar van de publicatie "#trackchanges: veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling" is op te vragen via Natasja Glavimans.
Bronnen
Sessie E - Vathorst, Amersfoort: De effecten van een bommetje
ROm/Stadszaken Woondebat: ‘Meer ambitie, ook aan overheidskant’
Cover: ‘GO Drone Vathorst, Amersfoort’
Door Céline Janssen
Promovenda / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
