Verslag Over cruciale vragen blijft fundamenteel verschil van inzicht bestaan; op andere punten vonden belangrijke stakeholders in het soms (verhitte) woondebat van afgelopen jaar elkaar. Het is geen of/of-discussie. Binnenstedelijk bouwen is zeer wenselijk, maar sluit nieuwe uitleg niet per se uit.
Algemeen wordt opgeroepen tot meer ambitie van ontwikkelaars, maar zeker ook van het Rijk, dat zich afgelopen kabinetsperiode ál te veel van haar verantwoordelijkheid heeft onttrokken. Wat nu nodig is, is een duidelijke analyse van de woningmarkt en daarop gebaseerd de vragen 'wat is nu nodig en waar?' en 'hoe ga je dat (ruimtelijk) organiseren en financieren?'
Dat waren de belangrijkste signalen die de deelnemers aan het ROm/Stadszaken Woondebat in Haarlem eind vorige week afgaven. Dat waren: Desirée Uitzetter (BPD), Pim van den Berg (provincie Utrecht), Bart van Breukelen (NEPROM), Jop Fackeldey (G32), Jos Feijtel (Burgerinitiatiefgroep Dreigend Woningtekort), Jos Gadet (gemeente Amsterdam), Ton Jansen (Stichting Dorp, Stad en Land), Hamit Karakus (Platform31), Guido Kuijer (Kadaster) en Friso de Zeeuw (TU Delft). Esther Geuting (Stec Groep) en Bart Rijken (PBL) verzorgden een inleiding. Stadszaken-hoofdredacteur Jan Jager zat het debat voor.
Waar, en hoe?
Gelukkig worden er op lokaal en regionaal niveau al veel coalities gesmeed om het bouwtempo op te voeren, als antwoord op de woningnood die in een aantal stedelijke regio’s dreigt. Maar over de vragen waar je moet bouwen en hoe je complexe binnenstedelijke woningbouw goed van de grond krijgt, bestaat nog stevig verschil van inzicht. Die twee vragen stonden dan ook centraal tijdens het debat.
De opgave is niet gering. Tot 2050 zijn er nieuwe huizen nodig voor 0,3 tot 1,6 miljoen nieuwe huishoudens. In theorie is 35 tot 80 procent van die huizen weg te zetten in bestaand stedelijk gebied, lichtte Bart Rijken van het PBL toe. Maar dit mag volgens Desirée Uitzetter, Bart van Breukelen, Jop Fackeldey, Jos Feijtel en Friso de Zeeuw niet betekenen dat je moet afzien van nieuwe stedelijke uitleg. Twee belangrijke motieven worden aangedragen. 1) Vanwege de lange doorlooptijd en eventuele kosten voor sanering, kleeft aan binnenstedelijke bouwprojecten vaak een negatieve grondexploitatie. Dit staat nog los van andere complexiteiten die het maken van ‘meters’ in de stad in de weg staan. 2) Niet iedereen wil binnenstedelijk wonen. Dat geldt ook voor een- en tweepersoonshuishoudens, die vaker dan wordt verondersteld gewoon suburbaan willen wonen, meent De Zeeuw.
Volgens de niet-ontwikkelaars aan tafel valt het met die onrendabele top in veel gevallen wel mee. Sterker: 50 procent van de binnenstedelijke locaties zouden nu al rendabel kunnen worden ontwikkeld, wat niet wordt tegengesproken. ‘Maar daarmee valt al de helft van je transformatiepotentie buiten beeld’, wordt opgemerkt. Anderen wijzen op maatschappelijke baten die binnenstedelijke woningbouw oplevert, die buiten de projectexploitatie vallen, maar die iedereen wel als baten herkent, ook hier aan tafel.
Van woning naar woonmilieus
‘Je zou hoe dan ook binnenstedelijk moeten beginnen, voor je überhaupt aan nieuwe stedelijk uitleg denkt', bezweert Hamit Karakus. ‘Als er echt tekorten zijn, dan kun je altijd nog kijken in hoeverre je die met publieke investeringen kunt dekken'. 'Dat is een pleidooi voor schaarstebeleid', concludeerde De Zeeuw, die zich daar absoluut niet in kan vinden.
Desirée Uitzetter wijst op de betaalbaarheid, die door een al te eenzijdige focus op bestaand stedelijk gebied onder druk kan komen te staan. Verder onderschrijft zij het belang van binnenstedelijk bouwen, maar wijst nadrukkelijk op de financieringsvraag. NEPROM-voorman Bart van Breukelen benadrukt dat de lange doorlooptijd van plannen noopt tot het anticiperen op nieuwe bouwmogelijkheden buiten de stad. ‘Ruimtetekort die vanaf 2025 optreedt, is voor ons morgen.’
Over de vraag hoe het zit met de woonwensen van een- en tweepersoonshuishoudens die op de markt gaan domineren - volgens inleider Geuting tot 80 procent van de vraag - komt vooralsnog geen overeenstemming. Wel lijkt men het erover eens dat het aanbod gevarieerder moet. Karakus vindt dat je in uitzonderlijke gevallen mag uitwijken naar buiten, als je bepaalde woonmilieus waar behoefte aan is, niet kwijt kunt in de stad.
Jos Gadet van de gemeente Amsterdam hamert er net als Karakus op dat je niet woningen, maar de woonmileus centraal moet stellen. En volgens hem leveren compacte steden veel voordelen op, niet in de laatste plaats voor bewoners zelf. Jos Feijtel is het er niet mee eens: ‘Er zit ook een eind aan de verdichting. Is het wel gezond om met z’n allen op een kluitje in de grote stad te wonen? Ik vindt dat een aspect dat meegenomen moet worden.’
‘Markt kom met innovatie en creativiteit’
De Utrechtse gedeputeerde Pim van den Berg smeekt de marktpartijen aan tafel om creativiteit en innovatie. Dat mag best wat beter. Bart van Breukelen neemt deze kritiek deels ter harte. ‘Innovatie in de bouw wordt onvoldoende opgeschaald, bijvoorbeeld rond verduurzamen.’ Maar hij wijst er ook op dat het Rijk ook met een visie moet komen, zoals eerder verkondigd in de NEPROM-visie Ruimte maken voor het Nationaal Geluk. Kortom: meer visie en ambitie, ook aan overheidszijde graag!
Desirée Uitzetter van BPD bestrijdt het beeld dat de markt vooral eenheidsworst aflevert. Integendeel, er is een wil en ambitie om stedelijk te bouwen, en er zijn afgelopen jaren toonaangevende projecten afgeleverd. Maar door de crisis zijn marktpartijen wel op hun eilandje teruggedreven, benadrukt ze. ‘Met name voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling is een lange adem nodig, die met name kleinere ontwikkelaars onvoldoende hebben.’
Uitzetter pleit voor een vermindering van de regeldruk, én samenwerking met kapitaalkrachtige beleggers. Ze vindt Karakus daarmee deels aan haar zijde. Die wil nog wel kwijt dat marktpartijen té veel met zichzelf bezig zijn. ‘Ik geloof in integrale gebiedsontwikkeling: plussen en minnen tegen elkaar wegstrepen en voor de lange termijn afspraken maken. Ook gemeenten zullen daar heel anders mee moeten omgaan, door maatschappelijke meerwaarde in aanbestedingen mee te nemen. Daarnaast moeten we procedures versnellen. Onrendabele toppen zouden landelijk afgedekt kunnen worden.’
Gedeputeerde Van den Berg wijst evenals NEPROM-voorman Van Breukelen op de rol van de overheid, en moet tot zijn spijt constateren dat in de Nationale omgevingsvisie (Novi) wonen niet als thema is opgenomen. ‘Ik wil niet terug naar de gebundelde deconcentratie. Maar die visie, die zijn we kwijtgeraakt. Hebben we onze neus of rug naar toekomst? Dat debat mis ik, op nationaal niveau.’
6 conclusies waar de debaters het over eens zijn:
- Er lijkt een redelijke consensus over het feit dat het geen of-of maar en-en zaak is. Stedelijke inbreiding zal je moeten combineren met een zorgvuldig ruimtelijk ingepast uitlegbeleid.
- Voorop staat een grondige analyse van de regionale en lokale woonbehoefte, zowel qua aantallen als gewenste woonmilieus.
- De verschuiving van de dominante woonvraag naar 1- en 2-persoonshuishoudens zal goed moeten worden geanalyseerd, vooral ten aanzien van de vraag wat dit betekent voor verhuisbewegingen en de kwalitatieve woonvraag, inclusief woonmilieus, de programmering en de plekken.
- De noodzaak die er is om tot een selectie van gebieden te komen waar binnenstedelijke woningbouw haalbaar is, zowel ruimtelijk, commercieel als financieel. De theoretische exercitie van het PBL vraag om een duidelijke financiële onderbouwing.
- Als binnenstedelijke woningbouw zoveel maatschappelijke meerwaarde oplevert, dan moet de overheid bereid zijn een duit bij in het zakje doen. Kortom, een nieuw fonds voor binnenstedelijke ontwikkeling van ‘moeilijke’ gebieden.
- Dit alles kan alleen met een degelijke, doorwrochte visie op de woningmarkt van de overheid, zowel op lokaal niveau als in de Novi.
Dit item verscheen eerder op stadszaken.nl
Cover: ‘woondebat rom’
Door Jan Jager
Planoloog en hoofdredacteur bij Elba-Rec, uitgever van o.a. Stadszaken.nl, ROmagazine, Stedelijk Interieur en BT
