platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Rapport

Grondprijzen woningbouw gemeenten stijgen niet mee met huizenprijzen

Grondprijzen woningbouw gemeenten stijgen niet mee met huizenprijzen

Houthaven 22/11/2018

26 nov 2018 - Gemeentelijke grondprijzen voor woningbouwlocaties stijgen in 2019 gemiddeld 2,5%. Deze stijging is veel lager dan de gemiddelde prijsstijging van woningen (6 – 8%), die veroorzaakt wordt door de grote stijging van de bouwkosten. Ook de grondprijzen voor bedrijventerreinen stijgen maar beperkt. Dit blijkt uit de benchmark gemeentelijke grondprijzen 2018-2019, zojuist uitgevoerd door Stec Groep. Een derde van alle gemeenten (124) deed hieraan mee. Uit het rapport blijkt ook dat, ondanks de overkokende woningmarkt, slechts 30% van de gemeenten actief grondbeleid voert. Van de gemeenten die dit wel doen, koopt een deel nu (weer) grond aan. Hieraan zijn in de huidige markt echter niet alleen financiële risico’s verbonden, het is ook niet altijd de beste versnellingsmethode.

Gemeenten verwachten beperkte stijging van de grondprijzen voor woningbouw
70% van de gemeenten verwacht een stijging van hun grondprijzen voor woningbouw, maar de stijging blijft in grofweg 40% van alle gemeenten beperkt tot circa 2,5%. Verrassend, omdat de gemiddelde prijsstijging van woningen circa 6 tot 8% bedraagt. Een groot deel van deze prijsstijging gaat echter naar de bouwkostenkolom: sterk gestegen materiaalkosten en loonkosten. Dit verklaart ook de over 2017– 2018 gerealiseerde (beperkte) prijsstijgingen van bouwgrond.

Voor grondprijs bedrijventerreinen geen of minimale prijsstijging verwacht
Voor bedrijventerreinen verwacht 40% van de gemeenten een hogere grondprijs te gaan berekenen, 60% laat deze gelijk. In het afgelopen jaar was de stijging van de grondprijzen voor dit vastgoedsegment ook beperkt, namelijk 0 tot 2,5% (in 63% van de gemeenten bleef de grondprijs gelijk). Dit hangt niet zozeer samen met krapte in de bouw, maar heeft vooral een relatie met de beperkte huurstijging in een groot deel van de bedrijventerreinenmarkt.

Prijsbepaling grond voor woningbouw: residueel
Voor de prijsbepaling van woningbouwgrond gebruikt 72% van de gemeenten de residuele methode. Hiermee wordt de waarde van de grond berekend door de verkoopopbrengst van woningen te verminderen met de stichtingskosten van die woning. De waarde die overblijft is het residu. Dit is de meest gebruikte methode voor het bepalen van marktconforme grondprijzen. Vaak gaat dit in combinatie met een andere methode zoals het inschakelen van een onafhankelijke adviseur of de comparatieve methode. Doordat veel gemeenten de residuele methode toepassen, vinden vrijwel alle gemeenten de eigen grondprijzen voor woningbouw marktconform.

Prijsbepaling grond bedrijventerreinen: comparatief
57% van de gemeenten hanteert de comparatieve methode voor bedrijventerreinen. Slechts een kwart past de residuele methode toe, terwijl dat in de huidige markt is aan te bevelen. Immers: de ontwikkeling van de bouwkosten en die van de huurprijzen zijn in de markt voor de meeste bedrijventerreinen minder sterk, en leiden daarom tot een beperkte stijging van de grondprijzen. Tegelijkertijd zien we dat met name beleggers veel interesse hebben in de logistieke sector. Dat zorgt ervoor dat de meest geschikte locaties voor logistiek vastgoed bij iedereen in trek zijn en omdat de bouwkosten ook hier relatief laag zijn, biedt dit veel ruimte voor meer marktconforme grondprijzen. Kortom: als gemeenten voor bedrijventerreinen residueel rekenen en niet meer comparatief kijken naar de buurgemeenten, laten ze minder geld liggen. Dat geldt in het bijzonder voor logistieke terreinen.

Actief grond aankopen risicovol in huidige markt
Wel of geen actief grondbeleid voeren is in veel gemeenten een actueel thema, nu de woningbouwproductie (met name in de grote steden) achterblijft bij de vraag. Uit de benchmark blijkt dat iets meer dan 30% van de gemeenten op dit moment voor eigen rekening en risico grond aankoopt en deze als bouw- en woonrijpe grond weer verkoopt. Gemeenten verwachten voordelen als meer regie en een aantrekkelijk rendement op de grondexploitatie. Uit onze adviespraktijk blijkt dit laatste echter nauwelijks het geval als gemeenten nu, ‘op het hoogtepunt van de markt’, instappen. Door de economische hoogconjunctuur en de druk om te versnellen is de aankoopprijs van grond relatief hoog. Gemeenten die alsnog grond aankopen, kunnen beter met zeer voorzichtige rendementen en/of met verliezen rekenen en in contracten duidelijke oplevertermijnen van de nieuwbouw meenemen. Bovendien moeten ze een doordachte afweging maken tussen de aan te kopen locaties en andere locaties met (harde) plancapaciteit binnen de woningbouwprogrammering. Tot slot is ook het minder stapelen van eisen (stedenbouwkundig of op het gebied van duurzaamheid) zinvol, evenals het gebruik maken van de Crisis- en Herstelwet (Transitiewet).

Aanvragen Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2018-2019: klik hier

Dit artikel verscheen eerder op stec.nl

Auteurs

Erik de Leve
Erik de Leve

Specialist woningmarkt bij Stec Groep

Bekijk alle artikelen
Esther Geutink
Esther Geuting

Directeur Innovatie, Stec Groep

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte