Het Trump-effect in gebiedsontwikkeling: be prepared

Sinds ‘Liberation Day’ domineert president Trump nog meer het nieuws dan daarvoor. Alle media berichtten uitvoerig over deze ‘bevrijdingsdag’ en de chaotische acties en reacties die daarop volgden. Maar wat moeten we hiermee in gebiedsontwikkeling? Raakt ons dit wel, of betreft dit alleen maar de handelseconomie, die ver van gebiedsontwikkeling af staat? Ik denk dat we te maken kunnen krijgen met een Trump-effect in gebiedsontwikkeling.

Naast de scenario’s die uitgaan van een tijdelijke blufactie van Trump die snel opgevolgd wordt door constructieve handelsakkoorden, denk ik dat we ook met andere scenario’s rekening moeten houden. Bijvoorbeeld een scenario waarin de rente op korte en lange termijn gaat stijgen.

Daarvoor eerst de feiten: Trump kondigde op ‘Liberation Day’ hele stevige importtarieven af. Andere landen beraden zich op het wederkerig toepassen van hoge
importtarieven en sommige landen, met name China, passen die ook direct toe. Vanwege stevige reacties en paniek op aandelen- en obligatiebeurzen kondigde Trump afgelopen week een tijdelijke pauze aan van de hoge importtarieven.

Laten we dan wat scenario’s verder proberen uit te werken: Mondiaal hogere importtarieven leiden op korte en middellange termijn tot inflatie, ook in de Europese Unie en Nederland. In een zeer negatief scenario kan inflatie zelfs gepaard gaan met een stagnerende economie. In dat geval spreek je van stagflatie (stagnatie én inflatie). De ECB hanteert de rente als belangrijkste sturingsmiddel voor beperking van inflatie: oplopende inflatie probeert de ECB te bestrijden met een hogere rente op de korte termijn. Tegelijkertijd stijgt rente op de lange termijn door de verwachtingen van verdere inflatie en onzekerheid in de mondiale economie.

En juist oplopende inflatie vanaf medio 2021 en de daarop stijgende rente vanaf medio 2022 zorgden voor stagnatie en zand in de motor bij gebiedsontwikkelingen. Stagnatie bij gebiedsontwikkelingen trad op omdat de stijging van huizenprijzen tot halt kwam en het verdere verloop onzeker werd, omdat institutioneel kapitaal minder geneigd was te investeren in huurwoningen (de prijsontwikkeling was onduidelijk en alternatieve aanwending van geld werd aantrekkelijker) en omdat rentekosten van gebiedsontwikkelingen stevig opliepen.

Laten we hopen dat bovenstaand scenario niet optreedt, maar laten we ook voorbereid zijn. De voorbereiding om ook in moeilijke tijden door te gaan met gebiedsontwikkeling moet volgens mij bestaan uit drie ingrediënten:

Ten eerste iets minder streng zijn en iets meer ruimte geven bij de programmering van woningbouwsegmenten tussen sociaal, middelduur en vrij. Juist met die extra ruimte kunnen onhaalbare projecten wél haalbaar worden. Bovendien leiden nieuwe duurdere woningen ook tot doorstroming en dus ook tot extra beschikbaarheid van betaalbare woningen. Lagere en hogere overheden zijn aan zet om ruimte te geven op deze kaders als de economie daarom vraagt.

Ten tweede meer en sneller anticyclisch acteren van overheden én marktpartijen. Overheden hebben de afgelopen jaren al fors anticyclisch geïnvesteerd om projecten met subsidies haalbaar te maken. Juist ook anticyclisch denken van marktpartijen is nodig om door te investeren in moeilijker tijden. Marktpartijen moeten de marges dus juist niet te veel verhogen als de rente stijgt.

Ten derde scherp sturen op écht noodzakelijke kwalitatieve eisen en het laten vallen van niet noodzakelijke kwalitatieve wensen. Ik denk dat het programma STOER daar goed bij kan helpen.

Met deze maatregelen hebben we een prima ‘Trump-survival kit’.