Hoe organiseer je de financiële kant van integrale gebiedsontwikkeling?

In 2021 bracht het Watertorenberaad de publicatie Schaalsprong Stad uit over de noodzaak tot grootschalige integrale binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Het samenwerkingsverband constateerde destijds dat veel stedelijke en infrastructurele projecten nog altijd los van elkaar worden ontwikkeld. “Daardoor halen we lang niet alles uit de mogelijkheden die centrumgebieden, stationsomgevingen en andere knooppunten bieden.” Ook toen lagen grote opgaven als de woningcrisis, energietransitie en klimaatverandering al op de loer. Het was daarom “hoog tijd om verstedelijkingsambities en investeringen in mobiliteit en infrastructuur nadrukkelijker op elkaar af te stemmen en alle ruimtelijke vraagstukken in samenhang te bekijken.”

In de opvolger, de publicatie Gebied & Gemeenschap, ging het een jaar later over maatschappelijk gestuurde gebiedsontwikkeling, vooral in de NOVEX-locaties. De vraag van het Watertorenberaad was hoe deze grootschalige gebiedsontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd zodat niet alleen de woningbouwopgave invulling krijgt, maar de rest van de (grote) maatschappelijke behoeften. Het antwoord was maatschappelijke gestuurde gebiedsontwikkeling. “Essentieel in onze benadering is dat we niet alleen kijken naar de financiële kosten en opbrengsten van investeringen, maar naar de behoefte aan en het effect daarvan op de brede welvaart. Dat betekent in de praktijk dat professionals vanaf dag één de economische aspecten moeten combineren met de maatschappelijke functies van het gebied.”

Samen Slim is de derde en laatste publicatie in deze reeks. Het slot van het drieluik is volgens de auteurs “een uitnodiging om het gedachtengoed van een (breed) maatschappelijk investeringsmodel verder te brengen in de praktijk. Deze nieuwe publicatie is een verdieping van die eerdere documenten, gericht op het uitwerken van de bijbehorende financiële systematiek.” Want met het juiste maatschappelijke investeringsmodel kan er ook daadwerkelijk integrale gebiedsontwikkeling plaatsvinden “en kunnen er aantrekkelijke, klimaatadaptieve, bereikbare, betaalbare en energiezuinige woon- en werkomgevingen ontstaan.”

Twee knoppen

De directe aanleiding voor de publicatie is ook dit keer de ontwikkeling van de grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties. “Onze samenleving is op allerlei plaatsen – ondanks de beste bedoelingen – vastgelopen in dure en verkokerde stelsels en systemen.” Van mobiliteitsvraagstukken tot de energietransitie en van het sociaal domein tot het woningtekort: overal zijn losse potjes en financieringsstromen met evenzovele begrotingen en een ruime mate van verantwoordingsbureaucratie. “Het doorbreken daarvan kan leiden tot betere oplossingen, tegen minder maatschappelijke en publieke kosten, kortom: publieke winst. En dat doorbreken begint bij financieringsinnovatie, zo is onze stellige overtuiging.”

Juist in die NOVEX-gebieden gaat het om enorme geldstromen en kunnen er dus grote winsten worden behaald als publieke bestedingen met elkaar in verband worden gebracht. Er zijn twee knoppen waaraan kan worden gedraaid volgens ‘De Watertoren’. De eerste knop is het ontwerpen van (nieuwe) stadswijken die veel beter dan voorheen aansluiten bij de maatschappelijke behoeften. De tweede knop is preventie van het ontstaan van hoge maatschappelijke kosten. “Als we het goed aanpakken, gaan die twee knoppen elkaar versterken, want de keuzes in de fysieke omgeving kunnen een grote rol spelen in preventie. Daarom willen we het fysieke en het sociale bijeenbrengen. En het economische is daar een onlosmakelijk onderdeel van.”

Drietrapsraket

Om die financiële kant van gebiedsontwikkeling op de juiste manier te regelen, is volgens de auteurs een drietrapsraket nodig. Op gebiedsniveau moeten er nieuwe, brede gebiedscoalities worden gevormd tussen bijvoorbeeld zorg en vastgoed en tussen water en groen. De tweede trap van de raket is dat deze belangrijkste baathebbers een breed welzijnsperspectief centraal stellen. Zij gaan nieuwe investeringscoalities aan en verbreden het opdrachtgeverschap in de gebiedsontwikkeling. De laatste trap gaat over het financiële aspect van de gebiedsontwikkeling. De verschillende geldstromen (verschillend qua aard, partijen, tijd) worden bij elkaar gebracht waarmee de investering wordt georganiseerd.

Vroegtijdige samenwerking in gebiedsontwikkeling is een voorwaarde om die geldstromen bij elkaar te kunnen brengen. Door alle belanghebbenden zo vroeg mogelijk te verbinden, ontstaat de mogelijkheid individuele, sociale, maatschappelijke en economische meerwaarde te creëren. Daarna zijn er vier stappen die kunnen worden doorlopen om de vervlechting te realiseren: het verbinden van geldstromen in de grondexploitatie, het opstellen van een integrale ontwikkelbegroting, één virtuele portemonnee gebruiken (met resultaatgebonden budgetten) en een maatschappelijk investeringsfonds oprichten. “Het antwoord op verkokering en versnippering is het bijeenbrengen van de relevante sectorale geldstromen en actoren per gebied, in een overzichtelijk geheel.”

Deze stappen en ideeën om te komen tot een maatschappelijk investeringsmodel voor gebiedsontwikkeling, zijn opgesteld naar aanleiding van gesprekken met stakeholders en getest (en op basis van de ervaringen daar verder aangescherpt) in Nederlandse gebiedsontwikkelingen (waaronder de Suikerzijde in Groningen en de Utrechtse Baan in Den Haag). “De publicatie is een uitnodiging aan eenieder om te experimenteren met ander opdrachtgeverschap en bredere investeringsmodellen en samen slim te investeren in maatschappelijk welzijn.”