Data willen delen vereist een businessmodel

Verslag Deelsessie C - Praktijkcongres 2016

Informatietechnologie en open data maken het mogelijk “meer feiten aan gebiedsontwikkeling toe te voegen”, stelde Marten Middendorp, partner Republiq. De transparante overheid maakt heel veel digitale data publiek. Het is gemakkelijk gemeentelijke begrotingen na te pluizen op hoeveel geld waar naar toe gaat. Bedrijven kunnen heel veel data verzamelen, analyseren, verbanden en patronen blootleggen. En daar zijn niet eens bijzonder geavanceerde algoritmen voor nodig. Een volgende stap kan zijn om ook – tegen betaling – data van marktonderzoekbureaus, bedrijven als Locatus, het Kadaster en funda te integreren.

Een concrete toepassing kan bijvoorbeeld zijn wanneer een grote stad beslissingen over het voorzieningenniveau moet nemen: hoe is bijvoorbeeld in andere steden de spreiding van bibliotheken over de stad? Ander voorbeeld: adviesbureau Locatus werkt aan het voorspellend maken van zijn Retail Risk Index: wat zijn opkomende en juist risicovolle winkels, welke patronen van mutaties vertonen winkelstraten, opdat gemeenten daarop vroegtijdig kunnen ingrijpen.

Als directe voordelen van Big Data noemde Middendorp: just-in-time gebiedsontwikkeling, grotere meetbaarheid van maatschappelijke effecten, en een betere waardebepaling van vastgoed.

‘Ideologievrije’ feiten

Uit de korte discussie kwamen als kritische punten naar voren dat data ook altijd interpretatie behoeven. Dit kan ook beperkend werken wanneer er te veel en te stellige gevolgtrekkingen aan worden opgehangen. Ten slotte is het ook nog zo dat beslissers open moeten staan voor de ‘ideologievrije’ feiten die ze aangereikt krijgen.

Heleen Aarts, directeur gebiedsontwikkeling Amvest, onderschreef dat Big Data helpen om betere beslissingen te nemen. Amvest houdt al heel lang een database bij over met name kosten. Big Data wil zeggen dat meer data ontsloten worden en geanalyseerd en gekoppeld kunnen worden. Data kunnen trouwens ook ontmythologiseren: is een beweerde trend als de opkomende deeleconomie wel met feiten onderbouwd? Ook nog kwesties zijn: privacy (In hoeverre mag je bijvoorbeeld data over huurders gebruiken?) en beveiliging.

Koele data

Echter, zette Aarts een ander spoor uit, de mens is niet volledig rationeel. Anders zouden we allemaal in Almere wonen, want de statistieken wijzen uit dat het daar qua wonen en leefklimaat de beste plek van Nederland is. We moeten ons dan ook niet helemaal door koele data laten leiden. Amvest’s gebiedsontwikkeling Duin in Almere – in een opgespoten duinlandschap – is ook een beetje irrationeel. De verkooprijs van woningen komt uit op 25 procent boven het marksegment. Daar zit een stukje belief in, zo´n plan haal je niet uit de data. Aan de voorkant van de gebiedsontwikkeling zullen Big Data van nut zijn, maar planproces, concept en ontwerp zijn ook heel erg mensenwerk. Een deelnemer tekende echter aan dat die 25 procent plus voor het Duin-project geen toevallige uitkomst is: daar zit ook een analyse onder, waardoor het 25 procent is en geen 50 procent.

Een deelnemer merkte op dat de gedurfde Vinex-wijk Haverleij bij Den Bosch – negen appartementenclusters in de vorm van ‘kastelen’ in open polderland – ook behoorlijk feitenvrij is ontwikkeld. Niets wees uit dat er vraag naar zoveel appartementen was. Het was gewoon een prachtig en overtuigend plan. Er is dus een hele grote gok genomen, of er is sprake geweest van een enorm creatieve interpretatie van de feiten, stelde gespreksleider Geurt van Randeraat.

Digitaal zwart gat

Volgens Frank ten Have, partner Real Estate Advisory Deloitte, verzamelt elke partij zijn eigen data en deelt die niet. En aan het einde van een gebiedsontwikkeling gaan de laptops dicht en verdwijnen de data in een digitaal zwart gat. Dat is geen financiële scherpte! Kijk ook hoe ‘spastisch’ gemeenten omgaan met de gegevens van grondexploitaties. Hoog tijd voor data sharing en data partnering. Op basis van een businessmodel. Zoek complementaire partijen en durf gegevens uit te wisselen!

Aarts zei op dat op brancheniveau, bijvoorbeeld via de IVBN, veel data al wel gedeeld worden. Maar weer niet over bouwkosten en dergelijke. Een deelnemer merkte op dat gemeenten hun grondexploitaties na afloop allemaal analyseren. Probleem is alleen dat ze wel 25 jaar kunnen duren, wat het moeilijk maakt om over ‘de cijfers’ te praten en die onderling te vergelijken. Woningcorporaties zijn inmiddels wettelijk verplicht hun realisatiecijfers openbaar te maken. Een andere deelnemer bracht naar voren dat financiële gegevens nu eenmaal ook de wapens zijn waarmee je als ondernemer de wedstrijd probeert te winnen.

Onzekerheidsmarge blijft

Een deelnemer werkzaam bij een woningcorporatie merkte op dat de vraag naar Big Data gericht lijkt op het vinden algemeen toepasbare woningbouwmodellen. Zodat na invoer van alle relevante gegevens met een druk op de knop het model voor Schiedam-Noord uit de computer zou rollen. Middendorp erkende dat dat niet realistisch is. Beslissen in onzekerheid zal niet verdwijnen, de onzekerheidsmarge blijft.

Wat financiële scherpte betreft stelde Ten Have de ontwikkeling Rijswijk-Buiten ten voorbeeld. Daarbij leggen aannemer, gemeenten en makelaars hun cijfers open op tafel. Aarts schaarde dat echter meer onder transparantie. Ten Have erkende dat het Big Data wordt als je de gegevens van een aantal van die projecten kunt stapelen. Zulke geaggregeerde data krijg je ook - aldus Aarts - als je de jaarverslagen van alle woningcorporaties door een algoritme laat doornemen.

Willen delen

Niet de technologie zelf maar de beschikbaarstelling, het willen delen van (financiële) data – daar een gedeeld belang toe vinden – is de kern waar Big Data voor gebiedsontwikkeling om draait. Dan nog rollen er geen kant-en-klare plannen uit de computer. Of zoals Ten Have stelde: “Big data zijn niet meer dan de input voor een goed gesprek tussen samenwerkingspartners.”

beeld Jean van Lingen

Interne link: Data-sharing en -partnering in gebiedsontwikkeling