Interview In Rotterdam lopen verschillende grote projecten zoals in het Centraal Station-gebied. Binnenkort heeft de gemeente weer een nieuw gebied in de aanbieding, namelijk de herontwikkeling van de Rijnhaven als onderdeel van het Stadshavens-gebied. Grote opgaven vragen om intensieve samenwerking met de markt, zegt Hans van Rossum, gebiedsontwikkelaar bij de gemeente Rotterdam. Tegelijkertijd moet de overheid juist loslaten en meer ruimte laten aan de markt. ‘Een flinke terugtrekslag is nodig.’ De overheid moet zich beperken tot het stellen van kaders en niet op de stoel van de marktpartijen gaan zitten. Van Rossum: ‘Die kentering is onontkeerbaar.’
Overheid en markt over de haalbaarheid van gebiedsontwikkeling in Rotterdam
Helaas doet zich momenteel het dilemma voor dat de markt niet instapt, wegens gebrek aan financieringsmogelijkheid. Ook de ‘mentaliteit’ van marktpartijen speelt een rol bij de terughoudendheid. Dergelijke grote gebiedstransformaties vragen immers om een betrokkenheid van zeker 20 jaar, inclusief een langetermijnvisie op het gebied. Van Rossum: ‘Zo’n lang commitment is moeilijk voor marktpartijen. Voor deze opgaven zijn de oude verdienmodellen niet meer van toepassing.’ Daarentegen wordt een flexibele ontwikkelingsstrategie gevraagd, met meer onzekerheden, die nu eenmaal moeilijk zijn te managen voor marktpartijen.
Piketpaaltjes
Voor de Rijnhaven ligt geen stedenbouwkundig plan of masterplan klaar vanuit de overheid. De enige piketpaaltjes die zijn gesteld liggen in de zaken die de gemeente niet wil. Daartoe behoren bijvoorbeeld grote kantorenlocaties. Van Rossum: ‘Verder is de markt vrij in het invullen van het gebied.’ Wél hoopt de gemeente dat door de nieuwe invulling het gebied een verbinding gaat maken met een omliggend gebied als Katendrecht, en dat het industriële karakter behouden zal blijven. Maar voorlopig is het afwachten of, en welke, partijen zich zullen melden. Van Rossum vreest het ergste. ‘De opgaven zijn heel ingewikkeld, dat wordt nu pijnlijk duidelijk.’
Paul Trip, directielid van AM, bekritiseert juist de houding van de gemeente Rotterdam. Hij legt uit waarom hij niet gaat instappen. ‘Rotterdam doet het niet goed door altijd maar weer met nieuwe plannen te komen. Het is nu juist tijd voor rust in de markt als het gaat om nieuwe locaties. Wij hebben geen behoefte om verder te investeren in Rotterdam, het is niet haalbaar.’ Amsterdam en Utrecht daarentegen vindt het bedrijf wél interessant. ‘Daar is meer vraag en minder leegstand. Bovendien worden er niet voortdurend nieuwe plannen toegevoegd.’
Beweging
In economisch opzicht staat Rotterdam er niet goed voor. De leegstand bedraagt meer dan 20%, sommigen beweren zelfs dat een derde van de kantoren leeg staat in de havenstad. Maar, zegt Trip, er zijn altijd nog bedrijven die willen verhuizen. Nieuwbouw van kantoren is hier echter niet haalbaar. Waar Trip wél een markt ziet is in het verbouwen van de binnenruimte van bestaande kantoren. ‘Ik zie steeds meer bewegingen op dit vlak.’ Samenwerking met andere partijen is in grote projecten altijd nodig, aldus Trip, anders heb je te veel geld op een plek nodig. Dat vraagt om een visie op het gebied en van daaruit ‘iets slims’ toevoegen. ‘Dat zal altijd voor een groot deel herontwikkeling en voor een deel ook nieuwbouw zijn.’
Cover: ‘Centraal Station in Rotterdam’ door Alexandre Rotenberg (bron: Shutterstock)
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
