Opinie Columnist Aeisso Boelman ziet de huidige moeilijke marktomstandigheden niet direct veranderen. Volgens hem kunnen partijen in gebiedsontwikkeling de pijn wel verzachten door anders samen te werken. “Te starre afspraken staan langjarig commitment in de weg.”
In mijn vorige column stelde ik dat we momenteel in een ander marktmomentum zijn aangekomen en dat niet alle partijen bij gebiedsontwikkeling zich daar al bewust van zijn. Inmiddels zien we steeds meer dat de veranderende markt ook leidt tot andere keuzes bij partijen.
Marktpartijen zijn veel selectiever in hun keuzes. Ze zijn kritisch op de inzet van eigen middelen en worstelen met het feit dat publieke partijen de ernst van de situatie nog niet altijd zien. Gemeenten beseffen soms onvoldoende dat hun investeringskracht nu echt nodig is om gebiedsontwikkelingen verder te brengen. Daarnaast volharden gemeenten in het stellen van niet-realistische voorwaarden bij gebiedsontwikkeling. Woningcorporaties zijn nog niet overal stevig in positie en maken hun keuzes soms ook nog op basis van hun ‘oude normaal’ met beperkte investeringskracht.
Natuurlijk, keuzes maken is goed. Maar helaas zien we partijen soms ook weglopen van hun verantwoordelijkheden. Dat is natuurlijk niet de bedoeling.
Bovendien weten we dat de onderliggende vraag naar woningen én alle bijbehorende functies in Nederland sterk is. Na een periode van laagconjunctuur waarin te weinig wordt gebouwd, veert deze keihard terug. We moeten dus nu al inspelen op de situatie die ná de huidige moeilijke periode komt. Oftewel: laten we langs een langere lijn naar de toekomst kijken.
Het is nodig om samen ruimte en flexibiliteit te creëren
En dat vraagt wat van onze manier van samenwerken. Samenwerken wordt weer vakwerk. Ten eerste vraagt samenwerken dat iedere partij ‘in zijn kracht komt’. Daarmee bedoel ik: het inzetten op de eigen toegevoegde waarde en het beheersen van die risico’s waar iedere partij direct zelf op kan sturen. Ten tweede vraagt samenwerken om ruimte en flexibiliteit in de zakelijke afspraken.
Gemeenten komen in hun kracht door te investeren in randvoorwaarden van gebiedsontwikkelingen. Bijvoorbeeld door stevig te investeren in infrastructuur en gemeenschappelijke voorzieningen. Gemeenten hebben hiervoor de afgelopen periode veel geld vrij gemaakt, ook met stevige hulp van de Rijksoverheid. Het kan bij gebiedsontwikkelingen ook heel logisch zijn dat gemeenten juist nu het grondexploitatie-risico naar zich toetrekken.
Marktpartijen moeten uiteraard ook meedoen. Zij staan voor een scherpe sturing op het juiste marktmomentum, het ‘door investeren’ in de juiste product-markt-combinaties en het implementeren van innovaties voor bijvoorbeeld mobiliteit en energie. Woningcorporaties komen in hun kracht met ‘door investeren’ in betaalbare producten in de sociale en de midden sector.
Langjarig commitment
Het is ook nodig om samen ruimte en flexibiliteit te creëren in de afspraken tussen de partijen bij gebiedsontwikkeling. Die ruimte en flexibiliteit maakt dat iedere partij langjarig commitment kan afgeven. Ruimte en flexibiliteit moeten in ieder geval gaan over conjuncturele veranderingen. In een continu opgaande conjunctuur zijn we dit aspect in de zakelijke afspraken helaas weer een beetje vergeten. Te starre afspraken staan langjarig commitment in de weg.
Na jaren van hoogconjunctuur staan we niet alleen voor grote ruimtelijke opgaven maar ook voor een fikse financiële uitdaging. Die situatie veranderen we niet zomaar, maar partners in gebiedsontwikkeling kunnen wel laten zien dat ze er alles aan doen om de trein samen aan de gang te houden. Daarvoor is samenwerken nodig. En dat is vakwerk.
Cover: ‘Aeisso Boelman’ (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Aeisso Boelman
Partner bij Fakton
