Kwart lege kantoorpanden geschikt voor transformatie: lokale bestuurders zijn vóór.

Uit onderzoek naar de kansen van kantoortransformatie in Amsterdam van de TU Delft¹ bleek al dat ruim een kwart van de structureel leegstaande kantoorpanden in Amsterdam geschikt isvoor transformatie. De vraag of een kantoorpand geschikt is voor transformatie hangt onder andere af van de locatie, de gebouweigenschappen en de financiële haalbaarheid.¹ Veel langdurig leegstaande gebouwen staan op monofunctionele kantoorlocaties waar het (nog) niet prettig wonen is. Te lage lucht- en geluidskwaliteit op locatieniveau en slechte aanpasbaarheid van de gevel en gebouwstructuur kunnen ervoor zorgen dat gebouwen niet geschikt zijn om in te wonen. Bij het financieel haalbaar krijgen van kantoortransformaties zijn de verwervingskosten van de panden nog steeds vaak een struikelpunt. Afwaarderen van het vastgoed naar de huidige marktwaarde is nodig om transformatie betaalbaar te maken. Door te zoeken naar mogelijkheden om de oppervlakte van de gebouwen te vergroten en functies toe te voegen (zoals winkels of kantoren), kan de financiële haalbaarheid vergroot worden.

De woningen die worden gecreëerd bij transformatieprojecten zijn meestal appartementen. Dit woningtype is erg geschikt voor studenten en werkende jongeren. Vooral in gebieden waar de vraag naar dit type woningen groot is, biedt transformatie voor deze doelgroep een goede kans. Voorbeelden uit de recente bouwpraktijk bewijzen dat het –met een flinke dosis creativiteit- zeker haalbaar is om leegstaande kantoren succesvol tot woningen voor deze doelgroepen om te bouwen. De benodigde creativiteit moet hierbij vooral ingezet worden om de financiële haalbaarheid te verbeteren. Veel projecten proberen daarom de bouwkosten zo laag mogelijk te houden.

De Nieuwegeinse woningcorporatie Jutphaas heeft dit bij de transformatie van een -op het eerste gezicht- onaantrekkelijk kantoorpand op een slimme manier succesvol aangepakt. In het kantoorpand aan de Brinkwal, dat 2,5 jaar leeg stond, zijn onlangs 25 energiezuinige grondgebonden woningen voor jongeren opgeleverd. Het gaat hierbij om 2-kamerappartementen met tuin in de sociale huursector. De woningen zijn kostenefficiënt gerealiseerd door te kiezen voor een bouwconcept met ‘industrieel maatwerk’, ontwikkeld door aannemer TransVORM. Hierbij is uitgegaan van de bestaande constructie, die is aangevuld met prefab elementen met daarin keuken, badkamer en toilet. De prefab elementen zijn demontabel en dus makkelijk te vervangen. Bovendien zorgde deze bouwmethode ervoor dat er bijzonder vraaggericht gebouwd kon worden: de huurders konden in grote mate zelf bepalen hoe ze de woning ingedeeld wilden hebben. Door deze bouwmethode zijn de bouwkosten verlaagd tot 700 euro per vierkante meter en heeft de woningcorporatie de woningen kunnen realiseren zonder ‘onrendabele top’.

Dit is goed nieuws voor Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, die stelt dat transformatie veel geld kost en benadrukt dat woningcorporaties dit wel op een financieel verantwoorde manier moeten kunnen doen. Door op een creatieve manier naar de kansen van kantoortransformatie te kijken, is er ook voor doelgroepen met een beperkt budget veel mogelijk. Dit biedt kansen om het tekort aan studentenkamers, dat volgens de Landelijke Studenten Vakbond inmiddels is opgelopen tot 30.000, door middel van kantoortransformaties flink omlaag te krijgen.

De stagnatie van de woningmarkt, de grote belangstelling voor wonen in stadscentra en de beperkte mogelijkheden voor het toevoegen van woningen binnen de bestaande stadsgrenzen zorgen ervoor dat de kansen voor kantoortransformaties alleen maar toenemen. Dit geldt niet alleen voor Amsterdam, maar zeker ook voor andere steden en gebieden waar deze factoren aanwezig zijn.

¹ Muller, Remoy & Soeter (2009). De Amsterdamse transformatiemarkt: Structurele leegstand 4% lager. In: Real Estate Research Quarterly. April 2009, p.52-59.