Opinie De woningbouw is een bijzondere sector, betoogt columnist Annius Hoornstra. Er worden 160.000 woningen per jaar gepland maar slechts de helft wordt gerealiseerd. Wat zou er gebeuren als die uitval van plannen rigoureus wordt teruggebracht? “De wetten en regels zitten ons niet in de weg, maar wijzelf.”
In de woondeals voor de komende periode staan jaarlijks 160.000 woningen gepland. De professionals in de sector betitelen dat als ‘planningsoptimisme’. We hebben er zelfs een natuurwet voor: ‘planuitval’. Niemand die daar vraagtekens bij plaatst – heel apart. Stel dat dit bij een drukkerij gebeurt. De helft van de versgedrukte boeken gaat in de afvalcontainer, waarna er papierpulp van wordt gemaakt om er weer boeken van te maken. Waarvan ook weer de helft in de container verdwijnt. En dat herhaalt zich iedere dag. De directeur van de drukkerij wordt dan bij blijvende productie-uitval al snel ontslagen. Bij woningbouw nemen we er echter genoegen mee. Laten we daar mee ophouden.
De plannen voor 160.000 woningen per jaar vormen een gouden kans. Zet het pessimisme nu eens opzij over dat plannen maken zo lang duurt en dat ze altijd doorschuiven. Reken met mij mee wat het oplevert als we sneller komen tot start bouw, geen planuitval meer hebben en zo 80.000 woningen per jaar extra bouwen. Een grove maar duizelingwekkende rekensom is het gevolg:
- Minder inzet van capaciteit door kortere planprocessen (10.000 euro) = 0,8 miljard
- Geen herontwikkelingskosten voor planaanpassingen (10.000 euro) = 0,8 miljard
- Extra btw-inkomsten: 21% x 3 ton = 5 miljard en een veelvoud aan loonbelasting
- Extra winst grondeigenaren (10% rendement x grondwaarde 60.000 euro) = 5 miljard minus 1,2 miljard VPB
- Extra winst bouwbedrijven en adviseurs 4% X 240.000 stichtingskosten = 0,8 miljard minus 0,2 miljard VPB
- Extra inkomsten gemeenten OZB en Accres 10.000 per woning = 0,8 miljard
- Vermindering faalkosten door herontwerp proces en meer continuïteit 30.000 euro = 1,6 miljard
Ik durf de bedragen niet op te tellen. Zelfs als ik hier en daar een beetje overdrijf, is het zoveel dat eigenlijk alleen maar de vraag is: waarom doen we het niet? Antwoord: de wetten en regels zitten ons niet in de weg, maar wijzelf. In een gemiddeld planvormingstraject van jaren zitten maar een paar weken wettelijke termijnen, de rest van de vertraging veroorzaken we zelf. En dus niet de Raad van State, zoals we vaak moeten horen. 90 procent van de plannen in Nederland kan zonder beroepsprocedures gerealiseerd worden (zie ook deze bijdrage van Maarten Bosman).
Er is nog een bijzondere reden die die doelstelling van meer woningen kansrijk maakt. En dat is dat twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn. Betaalbaar wordt nu vaak betiteld als onhaalbaar. Het brengt een lage grondopbrengst met zich mee, waardoor grondkosten of rendementen niet worden gedekt. Maar twee derde betaalbaar betekent ook geen marktrisico en juist de kans van continuïteit. Sterker nog: het wordt daarmee mogelijk gebiedsontwikkeling voor een groot deel onafhankelijk te maken van de dynamiek van de koopmarkt.
En dan hebben we het nog niet gehad over wat 80.000 extra woningen betekenen voor startende huishoudens, daklozen en statushouders. Als we de maatschappelijke kosten weten te voorkomen die het gevolg zijn van het niét realiseren van 80.000 extra woningen, verdubbelen mogelijk de baten ook nog eens. Dan houdt de nieuwe regering geld over voor de NPO, de verhoging van het minimumloon, het handhaven van de lage btw op boeken en kunst, de transitie van de agrarische sector - en nog veel meer. Mouwen opstropen dus!
Cover: ‘Annius Hoornstra Column Cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Patrick van den Hurk)
Door Annius Hoornstra
Gebiedsontwikkelaar en medeoprichter van ThePositiveLab
