Mengen zonder te verdringen in Heerlen-Noord

In Heerlen-Noord is de samenwerking tussen gemeente, ontwikkelaars, corporaties en andere belanghebbenden een belangrijk deel van het antwoord op problemen die al decennia in de Limburgse stad spelen. Dat is in het groot te zien binnen het Nationaal Programma Heerlen-Noord. Op kleinere schaal blijkt dat uit de unieke samenwerking tussen ontwikkelaar PRP, corporatie Woonpunt en de gemeente Heerlen, waarbij het uitruilen van woningen voor evenwichtiger samengestelde wijken moet zorgen.

Heerlen-Noord is een van de twintig gebieden in Nederland die onder het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) vallen. In al deze gebieden laat de leefbaarheid te wensen over, wat zich vertaalt in problemen met armoede, onderwijs, veiligheid, gezondheid en wonen. Sinds enkele jaren en voor tenminste een periode van 25 jaar werkt een alliantie van partijen binnen het Nationaal Programma Heerlen-Noord (NPHN) aan het naar een hoger plan tillen van dit gebied, waar zo’n 55.000 mensen verdeeld over 14 wijken wonen – ongeveer twee derde van de totale bevolking van de stad. Betrokken bij de alliantie zijn bewoners, bedrijven, gemeenten, ministeries, zorginstellingen en maatschappelijke organisaties.

Wonen is een van de hoofdthema’s binnen het NPHN. In Heerlen-Noord staan relatief veel verouderde woningen en het aandeel sociale huurhuizen is bovengemiddeld groot. Dat laatste is op zichzelf overigens geen probleem, maar juist iets wat behouden moet worden. Wel is het nadrukkelijk de bedoeling om meer variatie in het woningaanbod te realiseren. Daarmee moet ook de bevolkingssamenstelling in het gebied evenwichtiger worden. Uiteindelijk moet het in Heerlen-Noord beter dan nu mogelijk worden om er gezond te werken, leren, leven en wonen.

Op dat laatste vlak zijn de uitdagingen aanzienlijk. “In Heerlen-Noord verkeren veel woningen in slechte conditie. Er is sprake van achterstallig onderhoud, geringe toegankelijkheid, leegstand en overlastpanden,” valt te lezen in het programmadocument Hier start onze inhaalrace. Gemiddeld geven mensen in Nederland een 7,6 voor hun woonomgeving, in Heerlen-Noord is dat een 6,4.

Alle inspanningen binnen het NPHN én daar omheen zijn erop gericht de genoemde omstandigheden te verbeteren. Zo komt de unieke samenwerking tussen de gemeente Heerlen, corporatie Woonpunt en ontwikkelaar Prospect Residential Parcs (PRP) niet direct voort uit het NPHN, maar staat die tegelijk wel symbool voor wat nodig is om zaken voor elkaar te krijgen. De betrokken partijen vertellen hierna in een drieluik over deze samenwerking en het grotere geheel van werken aan een beter Heerlen-Noord.

Collectief aan de slag

We beginnen met de gemeente Heerlen en wethouder Casper Gelderblom. En met de constatering dat de sociaal–maatschappelijke problemen in Heerlen-Noord al decennia spelen. In het verleden is geregeld getracht daar iets aan te doen. Maar de focus op marktwerking en eigenaarschap van individuele bewoners bracht niet het gewenste succes. “We ervaren de laatste jaren met het Nationaal Programma Heerlen-Noord dat collectiviteit en samenwerking tussen overheid, corporaties, bewoners, marktpartijen en andere belanghebbenden ervoor zorgen dat we dit gebied in een opwaartse spiraal krijgen,” legt wethouder Casper Gelderblom uit. “Je moet echt collectief aan de slag, anders heeft het geen zin.”

De wethouder illustreert dit met een voorbeeld over Vrieheide, een van de wijken waarop in het kader van het NHPN in de periode 2023–2027 de focus ligt. “In Vrieheide hebben we als gemeente, met steun van het Rijk, samen met corporaties Weller en Wonen Limburg tegen de zestig woningen aangekocht van een type waarvan er in deze wijk meer dan achthonderd staan. Daardoor zijn in elk woonblok wel enkele woningen maatschappelijk bezit. Versnipperd dus, maar dat biedt juist een grote kans om in ieder woonblok werk te maken van collectiviteit. Als gemeente hebben we de corporaties geholpen om die woningen weer courant te krijgen, wat een enorme opgave was. We hebben daar een inkomensafhankelijke subsidieregeling ingevoerd om woningen te verduurzamen.”

Grote ommezwaai

Deze bloksgewijze aanpak wordt ook in drie andere wijken toegepast. Veel inspanningen zijn daarbij gericht op woningverbetering door middel van verduurzaming. Tegelijk wordt er ook vol ingezet op nieuwbouw. Gelderblom legt uit dat in de regio Parkstad, waar Heerlen toe behoort, lange tijd de overtuiging leefde dat er eerder krimp dan groei zou plaatsvinden. Gevolg daarvan was dat er eigenlijk alleen werd gebouwd als er eerst gesloopt werd, waardoor de woningvoorraad ongeveer hetzelfde bleef.

Pas de afgelopen jaren is in dat woningbouwbeleid een grote ommezwaai gekomen. “Dat kwam mede dankzij meer geloof in onszelf. We zagen onze bevolkingsaantallen stabiliseren en zelfs licht groeien. Dat bleek hier dus wel degelijk mogelijk te zijn,” schetst Gelderblom. “De verwachting is dat de Nederlandse bevolking de komende decennia met 1 tot 2 miljoen mensen zal toenemen. Waarom zou je een deel van die landelijke groei niet laten landen in ons gebied? We hebben daar de infrastructuur en de voorzieningen voor. Woningen zijn hier betaalbaar, we beschikken over verschillende groeisectoren met veel werkgelegenheid en we worden omringd door de mooiste natuurgebieden.”

In Heerlen-Noord valt zo’n beetje de helft van het aantal woningen in het goedkope segment. Daar moet vooral de nodige middenhuur en betaalbare koop bij gaan komen. Gelderblom spreekt inzake die woningbouwopgave van ‘mengen zonder te verdringen’: meer evenwicht tussen de verschillende segmenten, met behoud van een landelijk gezien bovengemiddeld aanbod in sociale huurwoningen en daarmee van de bestaande gemeenschappen. Met een woonfonds van in eerste instantie 12 miljoen euro aan subsidiegeld wil de gemeente Heerlen de beoogde ontwikkelingen helpen aanjagen.

Alliantie van partijen

Inmiddels zijn of worden al duizenden woningen in Heerlen-Noord verduurzaamd. Soms met kleine ingrepen, soms met stevige. Het doel om in 2027 met de aanpak van tenminste 2.500 woningen aan de slag te zijn, wordt daarmee volgens Gelderblom zeker gehaald. Tot 2030 moeten er ook zo’n 5.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Dat alles en meer is onderdeel van de integrale aanpak voor de brede gebiedsontwikkeling zoals daar nu en de komende decennia met het NPHN invulling aan wordt gegeven.

De alliantie van partijen die daarin samenwerkt, is wat Gelderblom betreft dan ook een belangrijke sleutel tot succes. “We trekken met al die partijen samen op. Als gemeente hebben wij een initiërende en regisserende rol, maar die kunnen we niet goed invullen zonder al die partners. En eerlijk is eerlijk: we zijn er nog lang niet. We hebben voor Heerlen-Noord in een vrij vlot tempo een heel stevige koerswijziging ingezet voor in elk geval een periode van 25 jaar. Het vraagt veel van de betrokken organisaties en personen om in betrekkelijk korte tijd van een krimpsituatie naar een groeiscenario te gaan. Daarbij leren we met en van elkaar, wat ook een nadrukkelijk uitgangspunt van het NPHN is.”

Bovendien hoeft de samenwerking niet op te houden bij de huidige partners. Alle inspanningen moeten ook de lokale economie ten goede komen, maar er is ruimte voor spelers van buitenaf die echt iets kunnen toevoegen. “We zijn in Heerlen ‘open for business’,” zegt de wethouder daarover. “We willen zoals gezegd mengen zonder te verdringen. Wie daar op een liefdevolle manier en met oog voor stedenbouw en architectuur aan kan bijdragen, is voor ons als alliantie een interessante partner.”

Verkleefde wijken

De tweede partij in ons drieluik is woningcorporatie Woonpunt. Haar sociale huurwoningen bevinden zich voor 80 procent in Maastricht en Heerlen. En het bezit van de corporatie in die laatste stad bevindt zich voor zo’n 90 procent in Heerlen-Noord, wat neerkomt op circa 4.500 woningen. Woonpunt is dan ook sterk betrokken bij het Nationaal Plan Heerlen-Noord. Bestuurder Wim Hazeu: “Heerlen-Noord heeft een fascinerende ontstaansgeschiedenis, waarin de mijnbouw een heel grote rol heeft gespeeld. Totdat de mijnen in de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw werden gesloten, heeft deze hele regio een heel sterke groei doorgemaakt. Van een traditionele stedelijke ontwikkeling, met een middeleeuwse binnenstad die geleidelijk uitdijde, was daardoor geen sprake. Om alle mijnwerkers te huisvesten zijn hele nieuwe wijken uit de grond gestampt, die in de loop der tijd met elkaar verkleefd zijn geraakt. Er heerst daardoor een sterk gevoel van lokale identiteit en collectiviteit.”

De andere kant van die medaille is dat er in heel korte tijd heel veel woningen van dezelfde typologie zijn gebouwd. “Die kunnen tegenwoordig allemaal tot de goedkope woningvoorraad worden gerekend, wat ook heeft bijgedragen aan een scheve bevolkingsopbouw in het gebied’, vervolgt Hazeu. ‘Een deel van onze opgave is de woningen die voor de mijnindustrie zijn gebouwd waar mogelijk een tweede leven te geven. Waar dat niet mogelijk is, gaan we over tot sloop en nieuwbouw, met behoud van de historische identiteit.”

De wijk Slakhorst in Hoensbroek, dat onder de gemeente Heerlen valt, is wat Hazeu betreft een goed voorbeeld van die laatste oplossing. Renovatie van de bestaande woningen bleek daar gewoonweg geen optie meer, zo wezen diverse onderzoeken uit. “Die huisjes waren echt op, met veel problemen op het gebied van fundering, vocht en gevels. Na een lang politiek traject is de knoop doorgehakt om te slopen. We bouwen 147 woningen terug met respect voor het verleden, waarbij de stedenbouwkundige structuur wordt gerespecteerd.”

Meer differentiatie

Op die manier wil Woonpunt ook in Heerlen-Noord te werk gaan als de sloophamer echt de enig overgebleven optie is. In veel wijken is ingrijpende renovatie echter goed mogelijk, en dat zal dan altijd de voorkeur krijgen. Een flink deel van de huizen voldoet nog en wordt vooral verduurzaamd richting betere energieprestaties. Door de herstructurering kan Woonpunt ook werken aan een meer gedifferentieerde woningvoorraad, vertelt Hazeu. “Nu vallen veel huizen nog vooral in het goedkope segment. Er is door allerlei met elkaar samenhangende oorzaken een overconcentratie van bewoners met een kwetsbare uitgangspositie. Met een meer gedifferentieerde woningvoorraad ontstaat er ruimte voor mensen met een hoger inkomen. Dat draagt weer bij aan een meer gemêleerde bevolkingssamenstelling in Heerlen-Noord, waarbij de verschillende groepen meer met elkaar verbonden zijn.”

Dat uitgangspunt van differentiatie wordt ook gehanteerd bij nieuwe projecten en samenwerkingen. Zo trekt Woonpunt samen met een ontwikkelaar en de gemeente op bij de bouw van woningen in de voormalige zandgroeve Beaujean-Quaedvlieg. Hazeu: “Wij hebben dankzij deze samenwerking als corporatie een positie in deze nieuwbouwontwikkeling, waardoor er naast koopwoningen ook sociale huurwoningen op deze bijzondere locatie komen. Andersom maken wij de komende jaren ruimte voor koopwoningen in de gebieden waar we tot vernieuwing van onze eigen woningvoorraad overgaan. Dat mes snijdt dus aan twee kanten, met een meer gemengde woningvoorraad in Heerlen-Noord als gevolg.”

Hoewel deze specifieke samenwerking niet zozeer is voortgekomen uit het Nationaal Programma Heerlen-Noord, sluit het wat Hazeu betreft wel naadloos aan op wat dat programma voor ogen heeft: overheden, organisaties, bedrijven en instellingen die met elkaar samenwerken aan het gemeenschappelijke doel om het gebied naar een hoger plan te tillen. Dat zijn alleen wel veel verschillende partijen, die het telkens weer met elkaar eens moeten zien te worden. “Dat is een nieuwe opgave en uitdaging, maar die wereld hebben we wel met elkaar te veroveren,” vindt Hazeu. “Vroeger had de Nederlandse samenleving levensbeschouwelijke zuilen, tegenwoordig zijn die vooral institutioneel. Zorg, wonen, veiligheid, onderwijs en werk hebben allemaal hun eigen werkelijkheid. Maar dat zijn wel de thema’s waarop we met elkaar in elk geval 25 jaar lang voortgang willen boeken. Zeker in kwetsbare wijken is er vaak een stapeling van vraagstukken die je niet oplost door met oogkleppen op alleen naar het aspect wonen of veiligheid te kijken. De grote uitdaging van zo’n Nationaal Programma, en tegelijk ook de grote kans, is juist om over de schotten van de domeinen heen samen te werken aan wat Heerlen-Noord écht nodig heeft.”

Einde aan zandwinning

Ontwikkelaar Prospect Residential Parcs (PRP) maakt het drietal betrokkenen compleet, in de personen van Miriam Jongen en Rob Külter. PRP, Woonpunt en de gemeente sloten ruim een jaar geleden een unieke samenwerkingsovereenkomst. Gedurende vijftien tot twintig jaar werken zij met elkaar aan het ontwikkelen en herstructureren van Heerlen-Noord. Dat doen ze concreet in de bestaande wijk Versiliënbosch en in Groeve Vrieheide, waar tot eind dit jaar nog zilverzand wordt gewonnen.

De samenwerking is geïnitieerd door vastgoedontwikkelaar Rob Külter van Kublo Vastgoed Dynamiek. “Ik zit in het bestuur van de zandgroeve. Omdat de zandwinning per eind 2026 wordt beëindigd, wil de eigenaar dat er iets met de grond gebeurt wat Heerlen ten goede komt.” Külter stapte naar Woonpunt om hierover van gedachten te wisselen, waar hij een positieve respons kreeg. Ook bracht hij groeve-eigenaar Beaujean Onroerend Goed en ontwikkelaar Vastgoed OntwikkelingsCentrum (VOC) bij elkaar. “Het klikte tussen deze twee familiebedrijven en ze zagen volop mogelijkheden om samen aan de slag te gaan. Dat heeft geleid tot het oprichten van hun gezamenlijke BV Prospect Residential Parcs,” aldus Külter.

In totaal gaat Woonpunt in het kader van deze samenwerking circa 100 woningen aan zijn voorraad toevoegen. PRP wil daarnaast zo’n 700 woningen in het betaalbare en het hogere segment realiseren. Doordat de corporatie en de ontwikkelaar uitruilen, kan men mengen zonder te verdringen: het woningaanbod wordt een stuk gevarieerder, terwijl het aantal sociale huurwoningen gelijk blijft. Omdat de transformatie die hiermee moet worden gerealiseerd nogal ingrijpend is, zal het dus wel vijftien tot twintig jaar duren om de plannen naar de praktijk te vertalen.

Uitruilen

Miriam Jongen van PRP en VOC legt uit wat de samenwerking uniek maakt. “Door de gekozen aanpak kan Woonpunt nieuwe huizen realiseren op grond waar nu nog niets gebouwd is, waardoor ze ons op hun bestaande percelen ruimte kunnen bieden om woningen in het midden- en hogere segment te ontwikkelen. We kwamen al snel tot de conclusie dat we puur moeten uitruilen op basis van aantallen woningen en met gesloten beurzen. Als je daarin gelijk optrekt, kun je allerlei andere zaken veel makkelijker met elkaar afspreken.”

“We willen het zo simpel mogelijk houden en niet in allerlei moeilijke constructies verzeild raken,” vult Külter aan. “In de intentieovereenkomst tussen PRP en Woonpunt is daarom afgesproken dat er 200 woningen worden uitgeruild. Verder wilden we dit toch best wel grote initiatief in zekere zin zo klein mogelijk houden door de samenwerking vooralsnog tot drie partijen te beperken. Mogelijk vloeit daar later meer uit voort, of sluiten er anderen aan, maar voor nu is het vooral belangrijk dat de lijnen kort zijn en de afspraken duidelijk. Hoe logger een organisatie wordt, des te moeizamer de uitvoering verloopt.”

Voorbeeld voor andere steden

Zoals Wim Hazeu en Casper Gelderblom al vertelden, wordt een deel van de bestaande woningvoorraad in Heerlen-Noord al opgeknapt en verduurzaamd. De plannen voor Versiliënbosch en Vrieheide zijn voor wat betreft de gebiedsontwikkeling van Heerlen-Noord de eerste waarin ook een rol voor nieuwbouw is weggelegd. De ambitie is dus om 800 woningen te bouwen. Momenteel wordt de haalbaarheid van die plannen onderzocht en de verwachting is dat daar medio 2027 meer duidelijkheid over zal zijn. De planningen voor Versiliënbosch en Vrieheide lopen daarin parallel, zodat Woonpunt, PRP en de gemeente goed met elkaar kunnen blijven optrekken. “Iedere partij ontwikkelt zijn eigen gebied en heeft daarbij zijn eigen uitdagingen, maar we zitten natuurlijk wel regelmatig met elkaar om tafel om te zorgen dat onze planningen gelijk blijven lopen,” legt Miriam Jongen uit.

Hoewel de samenwerking redelijk in de beginfase verkeert en de woningbouwambities nog vertaald moeten worden in concrete bouwplannen, ziet Jongen al wel dat de Heerlense aanpak ook elders in het land tot de verbeelding spreekt. “De problemen die in Heerlen-Noord spelen, zijn natuurlijk ook in veel andere steden aan de orde van de dag. Gemeenten en ministeries kijken dus met belangstelling naar wat wij doen. En wat we veel horen, is dat onze manier van werken best eens voor meer gebieden in Nederland zou kunnen werken. De komende tijd moet dat eerst hier in Heerlen blijken. Het is voor ons allemaal een nieuwe manier van werken, maar tot nu toe verloopt alles soepel en zijn we er enthousiast en tevreden over. Hopelijk zetten we hiermee een raamwerk neer dat ook voor andere projecten en gebiedsontwikkelingen kan worden gebruikt.”