Middenhuur onder de Wet betaalbare huur: “De prijs is je plafond, dus bouw je kleiner”

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur (WBH), die het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ook bindend maakt voor middenhuurwoningen. Dit segment moet bescherming en een plek op de woningmarkt bieden aan huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning of een vrije-sectorhuur. Een belangrijke vraag die zich daarbij doet is: wat betekent die regulering voor de nieuwbouw van middenhuurwoningen? Voordat de WBH er kwam, was middenhuur volgens de respondenten vooral een politiek begrip: veel besproken, maar in de praktijk niet scherp gedefinieerd. Doordat de wet het segment nu scherp afbakent (tussen 144 en 186 WWS-punten), beschikken gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en corporaties voor het eerst over een gedeeld referentiekader voor betaalbaarheid, programmering en eigendom. Tegelijkertijd drukt het gereguleerde huurplafond de huurinkomsten, de beleggingswaarden en de koopbereidheid van beleggers, waardoor de haalbaarheid van projecten onder druk wordt gezet. De WBH schept dus het marktsegment dat ze wil beschermen – en beperkt het tegelijk.

Vertaalroutes

Hoe groot de invloed van de WBH op een concreet project met middenhuurwoningen in den lande is, hangt sterk af van wanneer en door wie de wet wordt vertaald naar de ontwikkelpraktijk. Uit de interviews komen zes mogelijke ‘vertaalroutes’ naar voren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een vroegtijdige productintegratie door ontwikkelaars en het portefeuillebeleid van woningcorporaties. Andere routes waarbij de wet wordt ‘vertaald’ in een concreet woonproduct hangen samen met gemeentelijke tenderbepalingen, een doorlopende WWS-optimalisatie tijdens het ontwerp en een laat-stadium-toetsing vlak voor de oplevering van het project. Ook het ‘interne huurbeleid’ van vastgoedeigenaren speelt een rol. Vroege toepassing, zoals bij het tenderontwerp of het eerste schetsontwerp, heeft de grootste invloed op zaken als woninggrootte, eigendomsmix en financiële uitgangspunten. Een late toepassing werkt vooral als ‘controlemoment’. Gemeenten spelen hierin een sleutelrol via tenders, doelgroepenverordeningen en anterieure overeenkomsten, al verschilt hun bestuurlijke slagkracht sterk per gemeente.

Nergens wordt de druk van het huurplafond (zoals geïntroduceerd door de WBH) zo tastbaar als in het woningontwerp zelf. In de praktijk grijpen ontwikkelaars en beleggers als eerste naar kleinere woningen, doordat de huur per woning is gemaximeerd en de bouwkosten grotendeels meeschalen met de metrages. Een belegger in Noord-Nederland noemt dit fenomeen een ‘residuele plattegrond’: “Een heel duidelijk effect is van de Wet betaalbare huur is dat het een soort residuele plattegrond oplevert. Er wordt veel gediscussieerd over het feit dat we kleinere woningen bouwen, maar dat is een direct gevolg van elke vorm van ‘betaalbare huur’: de prijs is je plafond, dus moet je kleiner bouwen.”

Lastige opgave

Een ontwikkelaar in Zuid-Nederland bevestigt dat de praktijk in Brabant inmiddels richting de 50 m2 kruipt: “60 m2 is al ambitieus, we zien het echt richting de vijftig gaan.” Gemeenten kunnen dit afremmen met eisen voor een minimale woninggrootte, maar dat maakt de opgave in sommige plaatsen juist lastiger. Als de metrages niet meer kunnen krimpen, zoeken partijen het in een WWS-geoptimaliseerd ontwerp, industrieel bouwen, de aanpassing van de eigendomsmix en het schrappen van ongebruikte parkeerplekken. Lukt dat nog niet, dan is externe steun nodig: een ‘kruis-subsidie’ vanuit de koopwoningen in het project, lagere grondprijzen, gemeentelijke bijdragen of meebetalende woningcorporaties. Dit gebeurt vaak pas nadat de ontwikkelaar via een open-boekonderhandeling heeft aangetoond dat het tekort inderdaad reëel is.

De WBH heeft tevens een invloed op de vraag wie er nog in het middenhuursegment investeert anno 2026. Kleine particuliere beleggers trekken zich grotendeels terug uit de huurmarkt, al schrijven respondenten dat vaker toe aan de Box 3-hervorming en hogere rente dan aan de WBH alleen. Een belegger in Noord-Nederland wijt het vertrek van kapitaal vooral aan onvoorspelbare fiscale regelgeving, niet zozeer aan het huurplafond zelf. Het gevolg is wel zichtbaar: verhuurde woningen worden verkocht aan zittende huurders of nieuwe eigenaar-bewoners (“uitponden”), waardoor de huurvoorraad krimpt. Een woningcorporatierespondent in West-Nederland brengt de paradox scherp onder woorden: “In het segment waar juist de groep zit die de wet beoogt te beschermen, zie je dat zij degenen zijn die de prijs betalen, omdat het aanbod alleen maar verder krimpt. Tegelijkertijd groeit het aanbod van corporatiewoningen en betaalbare woningen niet snel genoeg om deze mensen op te vangen. Het resultaat is dat we nu vastzitten: het is ontzettend moeilijk om de groep te helpen die echt tussen wal en schip valt.”

Doorstroming op gang

Institutionele beleggers blijven wel actief in de nieuwbouw van middenhuurwoningen, maar zijn selectiever geworden en verdisconteren de reguleringsonzekerheid steviger in hun rendementseisen. Ontwikkelaars, die de woningen doorgaans niet zelf in bezit houden, zijn daardoor afhankelijker van een kleinere groep afnemende partijen. Woningcorporaties worden vaker genoemd als potentiële koper, maar hun rol blijft beperkt door DAEB/niet-DAEB-regels, administratieve scheiding en hun sociale kerntaak. Sommige corporaties zetten middenhuur bovendien vooral strategisch in, om de doorstroming op gang te brengen en zo sociale huurwoningen vrij te spelen.

Misschien wel de belangrijkste les uit het onderzoek naar de WBH is dat één landelijke wet niet overal hetzelfde uitpakt. Het onderzoek onderscheidt drie ruimtelijke profielen. In gemeenten met hoge WOZ-waarden en veel vraag duwt de hoge grondwaarde nieuwbouwwoningen al snel over de grens van 186 WWS-punten. Ze belangen daardoor meteen in de vrije-sector belanden, het huurplafond wordt hierdoor nauwelijks relevant. Hier zal lokaal woonbeleid een belangrijkere rol spelen. In gemeenten met gemiddelde WOZ-waarden, zoals Arnhem, Helmond en Oss, werkt het huurplafond juist wél direct door: het drukt de huurinkomsten, het beleggingsrendement en de residuele grondwaarde. Het plafond zet zo de afweging tussen haalbaarheid en betaalbaarheid het meest op scherp. In gemeenten met lagere WOZ-waarden, met name in delen van Noord- en Oost-Nederland, ligt het landelijke huurplafond vaak al boven wat huishoudens lokaal willen of kunnen betalen. Een belegger in Noord-Nederland hierover: “Bouwen in het oosten is lastiger, omdat de bouwkosten overal gelijk zijn, terwijl de opbrengsten lager zijn.” Hier is niet het huurplafond het probleem, maar de kloof tussen bouwkosten en lokale opbrengsten.

Lessen voor partijen

Onze conclusie is dat de WBH het betaalbaarheidsprobleem niet in haar eentje oplost. De wet raakt niet alleen de huurprijs, maar de hele manier waarop het middenhuursegment wordt gedefinieerd, ontworpen, gefinancierd, gebouwd, gekocht en beheerd. Voor gebiedsontwikkelaars, gemeenten en corporaties volgen daaruit een paar lessen:

- Betrek de WBH vroeg in het ontwerpproces. Late toetsing werkt alleen als controle; een vroege vertaling in tender of schetsontwerp stuurt daadwerkelijk de woninggrootte, eigendomsmix en financiële uitgangspunten.

- Stem lokaal beleid af op het ruimtelijke profiel van de gemeente. Een generieke minimale woninggrootte werkt averechts in een hoge-WOZ-gemeente met puntendruk en is niet het knelpunt in een lage-WOZ-gemeente met een kostprijsprobleem.

- Wees open over de financiële haalbaarheid. Externe steun, van kruis-subsidies tot gemeentelijke bijdragen, komt pas op gang als partijen via open-boektransparantie het tekort onderbouwen.

- Houd oog voor de woonkwaliteit naast WWS-punten. Optimalisatie op punten kan ten koste gaan van een bredere woonkwaliteit die niet in het puntensysteem is gevangen.

- Verwacht geen uniform effect. Regelgeving die in de ene gemeente een haalbaarheidsprobleem oplost, kan in de andere gemeente amper relevant zijn.

Kortom: de WBH geeft middenhuur voor het eerst een duidelijke juridische identiteit, maar of daarmee ook daadwerkelijk meer betaalbare woningen worden gebouwd? Dat hangt af van de regelgevingsstabiliteit, een haalbaarheidsbewuste gemeentelijke uitvoering, aanbodgerichte ondersteuning en een ruimtelijk gevoelige toepassing van het beleid.