platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Column

Pech voor de woonconsument? Wacht niet tot de bom barst.

Pech voor de woonconsument? Wacht niet tot de bom barst.

Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px

26 okt 2016 - Er wordt weer volop gebouwd in Noord-Holland. Maar intussen is het aantal huishoudens nog harder gestegen. We lopen achter de feiten aan. En dus blijft de woningdruk immens hoog en stijgen de woningprijzen naar recordhoogte.

Er is maar één remedie: veel meer bouwen en ook bouwen op de plekken waar de vraag is. Waarom gebeurt dat nog steeds onvoldoende?

Al weer zo’n drie jaar geleden, nog in crisistijd, trok een groep volkshuisvesters (later burgerinitiatiefgroep Dreigend Woningtekort) aan de bel bij de provincie Noord-Holland: er dreigt woningnood in de provincie. Niet iedereen vond dat geloofwaardig, immers de woningmarkt zat nog in een diep dal.

De RO-gedeputeerde Tjeerd Talsma zag het wel: hij vreesde de vele belemmeringen om tot woningbouw te komen, zoals o.a. de Schipholcontouren. Binnen het college van GS bleef Talsma alleen staan. Joke Geldhof stelde iedereen gerust: er zijn voldoende locaties, we hoeven niet op nog meer plaatsen het weiland in want er zijn binnenstedelijk veel mogelijkheden.

Intussen zijn we in 2016. De bouw van nieuwbouwwoningen is op gang gekomen maar de woningvraag is nog sneller toegenomen. In landelijke cijfers: in 2015 werden er bijna 50.000 woningen gerealiseerd maar de groei van het aantal huishouders bedroeg ruim 70.000.

In Noord-Holland is het beeld niet anders. Met name in Amsterdam worden ongekende aantallen woningen gebouwd. Ook al gaat het soms om zulke kleine appartementen dat je nauwelijks van woningen kunt spreken: het is een prestatie van formaat. Maar de groei van het aantal huishoudens stijgt relatief nog sneller. We boeren achteruit. De feiten spreken voor zich, maar toch lijken er geen alarmsignalen af te gaan bij de provincie. Die blijft het standpunt huldigen: voorrang voor binnenstedelijke oplossingen, ook al stijgen de prijzen steeds verder de pan uit.

Nieuw bewijsmateriaal

Heel recent heeft het EIB het onderzoek “Investeringsopgaven in twaalf provincies” uitgebracht. In heldere bewoordingen wordt beschreven hoe planaanbod en huishoudensgroei zich ontwikkelen tot 2025. Voor Noord-Holland lijkt dat in eerste instantie voor deze periode aardig in evenwicht: voor de verwachte groei van zo’n kleine 120.00 huishoudens is in die periode voldoende planaanbod, zelfs meer dan nodig. (NB: uit de eigen cijfers van Noord-Holland blijkt dat er voor de periode erna, tot 2040, een groot tekort aan planaanbod is.)

Uitgaande van dat evenwicht tot 2025 lijkt er niks aan de hand. Het tegendeel is waar, zo laat het EIB-onderzoek zien. Het grootste probleem is dat de helft van het planaanbod bestaat uit zogenaamde zachte locaties, ofwel locaties waarvoor geen bestemmingsplan is vastgesteld. Het EIB-rapport waarschuwt nadrukkelijk dat zelfs harde locaties in de praktijk geen garantie zijn dat er gebouwd gaat worden. Dat geldt des te meer voor zachte locaties. Veel daarvan komt in de praktijk niet tot realisatie. Daarvan worden treffende voorbeelden beschreven.

Samengevat: slechts circa 50% van de huishoudensgroei tot 2025 is voorzien op harde locaties. Hier ligt dus een levensgroot risico dat kan leiden tot nog grotere achterstand en nog hogere woningprijzen.

Woonvoorkeuren meenemen

Aan de hand van de feitelijke woningprijzen per m2 die worden betaald, kan worden afgemeten waar de woonvoorkeuren van consumenten liggen. De centrumzone’s van grote steden scoren daarbij zeer hoog. Echter de buitenwijken van die steden lang niet altijd. Daarentegen scoort de groene omgeving rond de steden weer hoog, bijvoorbeeld Amstelveen, Diemen, Gooise Meren.

Daarop aansluitend is er een iets minder hoge score richting Zaanstad, Purmerend en Haarlemmermeer. In die laatste gemeenten is er altijd nog sprake van prijzen per vierkante meter van circa € 2.500 tot € 3.000;niet zo hoog als Amsterdam-centrum, maar fors hoger dan in veel andere gemeenten in ons land. Met de woonvoorkeuren wordt volgens het EIB te weinig rekening gehouden.

Al met al komt het onderzoeksrapport tot de volgende conclusies:

  • Er is een kwantitatief plantekort (zeker als de onzekerheid van de zachte locaties wordt meegenomen) en er is een kwalitatieve mismatch in het planaanbod. Dit laatste omdat de vraag van de woonconsument onvoldoende wordt meegenomen.
     
  • Vooral in de groene randgemeenten van de centrumgemeente is er een tekort aan planaanbod. Dat komt volgens het EIB o.a. door de invloed van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Die zorgt ervoor dat het planaanbod niet goed aansluit op de consumentenvraag.
     
  • Bij ongewijzigd beleid zal een schaarste ontstaan aan woningen met prijsstijgingen en beperking van de keuzevrijheid van consumenten als gevolg.

Niet wachten tot de bom barst

De lector stedelijke transformatie Cees Jan Pen noemde dit laatste op het OTB/Platform 31 wooncongres van 11 oktober jl. “pech voor de woonconsument”. We mogen toch hopen dat deze wijze van elitair denken uiteindelijk door de politiek zal worden afgestraft. Het is tijd om vooruit te kijken. Bekend is hoe lang het duurt om nieuwe woningbouwlocaties te ontwikkelen. Als we wachten totdat de woningnood zo hoog is opgelopen dat bestuurders de bom zien barsten, zullen de uitbreidingsplannetjes weer aan alle randen van alle dorpen verschijnen ook als belangrijke natuurwaarden aan de orde zijn. Wie dat niet wil moet snel verantwoorde locaties aanwijzen.

Auteur

Portret - Jos Feijtel
Jos Feijtel

Jos Feijtel Advies, Interim-management wonen, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-wethouder

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte