Willemijn de Boer en Wicher Mol door fotograaf Peter van Aalst (bron: BPD)

Placemaking in De Binckhorst: de lessen uit het experiment

13 juni 2023

7 minuten

Casus Ooit kwam je er alleen voor de APK of een onderhoudsbeurt van je auto. Maar inmiddels is bedrijventerrein De Binckhorst in Den Haag in ontwikkeling tot een duurzaam woon- en werkgebied. Op Binck Eiland wonen mensen. En de Binckhorst is ook nog iets anders: een proeftuin voor placemaking. Valt daarvan al iets op te steken? Twee nauw betrokkenen – Willemijn de Boer en Wicher Mol – proberen het antwoord op die vraag te geven.

Loop een middag door De Binckhorst en je ziet – letterlijk tussen de bedrijven door – van alles gebeuren. In voormalige bedrijfspanden werken onder meer popgroep Goldband, muziekproducenten, dj’s en een theatergezelschap. Er is een taalcafé. Verderop zit Zoem.bike, een vernieuwend bedrijf voor elektrische bakfietsen. Kompaan, de inmiddels internationaal bekende bierbrouwer, is hier gevestigd – in een oude krokettenfabriek. Her en der kom je street art tegen, gemaakt door Haagse, nationale en internationale kunstenaars.

Reuring in gebied

Het is het beeld dat we associëren met placemaking: tijdelijke, soms ook permanente activiteiten, vaak op het gebied van kunst en cultuur. Ze geven een ontwikkelingsgebied kleur. Dat gebeurt tot aan (en/of tijdens) de ‘echte’ ontwikkeling van de woon- of werkomgeving. De activiteiten trekken publiek, zorgen voor reuring en maken potentieel geïnteresseerde bewoners warm voor het gebied. Vaak zit daar een plan achter, soms ook niet.

In een vroeg stadium wordt de kwaliteit van een gebied verbeterd, vaak door bewoners zelf

Hoe zit dat hier? “Placemaking in De Binckhorst was en is voor ons geen exact doorgerekende businesscase”, zegt Wicher Mol, ontwikkelingsmanager namens BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling. BPD is de gebiedsontwikkelaar die naast meerdere andere ontwikkelaars het voormalige bedrijven- en industriegebied transformeert tot een groene, duurzame leefomgeving. “Momenteel wordt gewerkt aan de eerste vijfduizend woningen. Daarvan neemt BPD een relatief klein deel voor haar rekening. Uiteindelijk gaat het om nog meer woningen en daarbinnen zal BPD enkele grote plannen gaan realiseren. Het zou mooi zijn als elke betrokken partij uiteindelijk iets doet met placemaking. Iedereen schiet er immers wat mee op. We maken dit gebied samen.”

Lege plekken

“We zijn hier zo’n jaar of acht geleden begonnen”, zegt Willemijn de Boer. Ze is oprichter en directeur van AnnA Vastgoed & Cultuur, een bureau dat vastgoed inzet om creatieve mensen en initiatieven met elkaar te verbinden om zo een positieve impuls aan de omgeving te geven. “We zagen dat lege plekken in De Binckhorst een bijdrage zouden kunnen leveren aan de creatieve sector van Den Haag. Veel creatieven waren al op de Binckhorst neergestreken. Ze hielden van het rauwe karakter en zorgden met hun aanwezigheid voor een zekere Binckhorst cultuur. Zo kwamen we ertoe om samen met BPD meer ruimte voor kunst en cultuur aan te bieden. Dat was niet geregisseerd van bovenaf. Het ontstond juist vanuit het creatieve ondernemerschap dat er al was. Het voordeel daarvan: onze activiteiten versterken het bestaande aanbod met een eigen karakter en eigenzinnige activiteiten.”

Binckhorst terras door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)

‘Binckhorst terras’ door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)


De twee uitspraken zijn veelzeggend. Over placemaking is sinds het ontstaan (in de jaren zestig) veel geschreven en getheoretiseerd. Maar niet zelden blijkt het vooral een kwestie van gewoon beginnen, kijken wat je aantreft, scherp blijven opletten en achteraf vaststellen dat het goed heeft uitgepakt. Mol: “Ik heb ooit een studiereis naar Florida gemaakt, waar placemaking toen al een vast onderdeel was van gebiedsontwikkeling. Dat sprak mij enorm aan. Op dat gebied gebeurde er in Nederland op dat gebied toen nog weinig.”

Impuls leefbaarheid

Inmiddels gebeurt er veel. Er zijn talloze geslaagde voorbeelden, van Wisselspoor (Utrecht) tot Westerdok (Amsterdam) en Piushaven (Tilburg). Uit een onderzoek van Mare Santema in 2022 naar placemaking, bleek dat het begrip vanouds vooral vanuit menselijk perspectief wordt benaderd. In een vroeg stadium wordt de kwaliteit van een gebied verbeterd, vaak door bewoners zelf. De leefbaarheid krijgt daardoor een impuls. Bryant Park in New York is het iconische voorbeeld: bewoners transformeerden daar een verloederde openbare ruimte tot een aantrekkelijke omgeving met voedselkiosken, een openluchtbioscoop en een jeu de boules-baan.

Veel profijt

Maar placemaking, zo liet Santema zien, is ook lonend vanuit het perspectief van de businesscase. Het schoolvoorbeeld: Piushaven Tilburg. Daar stortte elke betrokken gebiedsontwikkelaar 100 euro per woning in een pot. De gemeente deed hetzelfde. Met dat geld werd een programmaleider betaald ‘om de boel een beetje aan te zwengelen’, onder meer met ludieke evenementen. ‘Dan komt de stad naar het gebied’, zei projectleider Thérèse Mol (geen familie) daar later over. ‘De ontwikkelaars kregen daar veel profijt van. Ze hoefden alleen nog maar woningen te verkopen. De gebiedsmarketing was allang gedaan.”

De vraag is daarom: wat is ‘tijdelijk’, als de ontwikkeling van een gebied wel vijftien jaar of soms nog langer duurt?

Placemaking in De Binckhorst vertoont een interessante mengvorm. De betrokken ontwikkelaars storten geen geld in een pot, maar werken wel samen (via samenwerkingsverband We Think Binck). De stichting I’M BINCK, die zich sinds tien jaar bezighoudt met de ontwikkeling van het gebied, wordt vanaf het begin helemaal gedragen door lokale initiatiefnemers. Oprichter Sabrina Lindemann miste namelijk de burger in de ontwikkelplannen. “Een leefomgeving wordt beter als (toekomstige) gebruikers er invloed op hebben.” Een uitspraak waarin het gedachtengoed van Jane Jacobs en William H. Whyte – peetouders van de placemaking – doorklinkt. De community van I’M BINCK bestaat inmiddels uit zo’n tweeduizend adressen. Groen, beweging, erfgoed, leren en werken zijn de speerpunten van de stichting, die overigens bewust de samenwerking opzoekt, onder meer met kennisinstituten, de gemeente én de ontwikkelaars.

Geen maximale huur

“Ik zie I’M BINCK als een soort geweten van De Binckhorst”, zegt Wicher Mol hierover. “Onze activiteiten sluiten er goed op aan. Wij willen de gebruikers zelf aan zet laten bij placemaking. We houden daar ook zakelijk rekening mee. Aan beginnende kunstenaars vragen we bijvoorbeeld niet de maximale huur. Natuurlijk: we hebben een commercieel belang bij een succesvolle ontwikkeling van De Binckhorst. Maar daarvoor moet je juist op korte termijn genoegen nemen met minder.”

Binckhorst graffiti door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)

‘Binckhorst graffiti’ door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)


“Placemaking van onderop is belangrijk,’ zegt Willemijn de Boer, “maar een succes wordt het pas als een stevige partij, zoals een vastgoedeigenaar of gemeente, zich eraan verbindt. Een partij die ook voor placemaking ruimte biedt.” Die les heeft AnnA intussen geleerd. “Je hebt immers te maken met allerlei vastgoedeigenaren, er moeten dingen worden geregeld met horecavergunningen, vluchtroutes, eisen van de brandweer. Dan helpt het als een solide partij zich aan een gebied verbindt. Zeker omdat een gebiedsontwikkeling altijd langer duurt dan je denkt.”

Hoofdpijndossier

Van dat laatste is De Binckhorst een klassiek voorbeeld. In de loop der jaren werden diverse ontwikkelplannen gemaakt, maar geen enkele ging door. Het laatste masterplan (2005) werd afgeblazen door de economische crisis. Ontwikkelaars kwamen en gingen. Het werd een politiek hoofdpijndossier. Sinds het gebied nieuwe bedrijvigheid en creatieve industrie trok, leken de grootste problemen verleden tijd, maar bezwaarprocedures van gevestigde bedrijven in combinatie met de oplopende rente zorgen mogelijk nu voor nieuwe vertraging.

Wat is tijdelijk?

De vraag is daarom: wat is ‘tijdelijk’, als de ontwikkeling van een gebied wel vijftien jaar of soms nog langer duurt? Kun je een ondernemer, inmiddels gevestigd misschien, dan nog met goed fatsoen de deur wijzen? Mol: “Uiteindelijk moet elke huurder of gebruiker, of hij nu kunstenaar is of zzp’er, zichzelf bedruipen. Wij willen ondernemers graag de ruimte bieden, maar die ruimte moet er dan wel zijn in het plan. Inmiddels heeft de Gemeente Den Haag bepaald dat er hier ook ruimte moet zijn voor de maakindustrie.”

Binckhorst creatief interieur door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)

‘Binckhorst creatief interieur’ door ANNA Vastgoed & Cultuur (bron: BPD)


“Het is belangrijk om ondernemers die duidelijkheid te kunnen bieden,” zegt Willemijn de Boer hierover. “Dat is een les voor alle placemakers, waar dan ook. Startende of kleine bedrijven weten best dat huurcontractverlenging in een ontwikkelgebied niet vanzelfsprekend is. Wij zijn daarover altijd zo duidelijk mogelijk. We weten wie wil doorgroeien naar een vaste plek. Maar dan? Wij zeggen er dus bij: gemeente, zorg ervoor dat er plek is voor betaalbare bedrijfsruimte in het gebied. Neem dat op in de ontwikkelvisie.”

Rauwe plek

Deze les – of eigenlijk: dit dilemma – komt naar voren uit de Binckhorstproeftuin: geslaagde ondernemers die zijn begonnen dankzij placemaking, kunnen soms geen kant op. De Boer: “In het ergste geval gaan ze dan ten onder aan hun eigen succes. Maar nogmaals: als een stad graag wil dat ze blijven, moet daar ook ruimte voor zijn.” Zo wilde iedereen succesverhaal Kompaan graag behouden in De Binckhorst.

En dan is er nog meer stof tot nadenken. Hoe gaat placemaking samen met toenemende bewoning in een gebied? De Boer: “Een theatervoorstelling in dat oude fabriekspand in de late avond: hartstikke leuk, maar het kan ook geluidsoverlast opleveren.” “Terwijl De Binckhorst eigenlijk altijd een rauwe plek was met geluid,” zegt Mol. “De eerste bewoner weet dat. Die doet er niet moeilijk over. Maar de tweede bewoner weet het niet. Die ervaart overlast.” Of neem dit: “Veel bedrijven willen graag verduurzamen,” zegt Mol. “Wij staan daar uiteraard helemaal achter. Maar hoe zit het eigenlijk met zonnepanelen op het dak van een gebouw dat over een paar jaar tegen de vlakte moet?”

Harde cijfers

Deze dilemma’s zullen niet verdwijnen. De noodzaak van placemaking staat echter buiten kijf. Wicher Mol: “Je moet heel veel geduld en creativiteit meebrengen. Maar het moet, je bent het als gebiedsontwikkelaar verplicht. Het is dé manier om plekken te verbinden, inspiratie te brengen en je gebied kleur te geven.” “Om de meerwaarde ervan echt aan te tonen, zou het goed zijn om placemaking definitief uit de goedwillende sfeer te halen,” zegt Willemijn de Boer tot slot. “Niemand twijfelt aan nut en noodzaak. Maar het zou het beste zijn als we er harde cijfers aan kunnen verbinden. Dat je bijvoorbeeld een nulmeting doet, gevolgd door tussenstanden, uitgedrukt in harde euro’s en in maatschappelijke waarde. Dan kun je de impact nog duidelijker maken.”

De Binckhorst, van industriegebied naar groene leefomgeving

De Binckhorst verandert in een gemengd binnenstedelijk woon- en werkgebied. De betrokken marktpartijen hebben zich verenigd in het samenwerkingsverband We Think Binck, waar Developing Apart Together (DAT) het uitgangspunt is. Bewoners, ondernemers, gemeente en verschillende marktpartijen werken samen om een kwalitatief hoogwaardig nieuw stedelijk woon-werkmilieu te realiseren. Het gaat om een nieuwe manier van samenwerken tussen publieke en private partijen in een gebied met veel verschillende grondeigenaren.


Cover: ‘Willemijn de Boer en Wicher Mol’ door fotograaf Peter van Aalst (bron: BPD)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Portret - Edwin Lucas

Door Edwin Lucas

Zelfstandig tekstprofessional, redacteur, interviewer / Gebiedsontwikkeling, ruimte, wonen


Meest recent

Wembley stadion in Londen door FedericoCangiano (bron: Shutterstock)

Het grote vlaggenschip, dit leert Feyenoord City ons over aanjagers en vertragers in gebiedsontwikkeling

De vervlechting van aanjagers met gebiedsontwikkeling creëert zowel kansen als risico’s, zo laten Wouter Jan Verheul en collega-onderzoekers van Arcadis zien met hun onderzoek naar Feyenoord City. Wat kunnen we hiervan opsteken?

Uitgelicht
Analyse

24 mei 2024

Project Groeneweerd, onderdeel van de Tuinen van Zandweerd in Deventer. door Jonah Samyn (bron: De Architect)

Landschappelijk klein wonen met elkaar, zo ontwerpt Woonpioniers dat

Het tikt behoorlijk veel boxjes: compact wonen zonder veel spullen en ballast, in de sociale huur, onder architectuur ontworpen en ingepast in stedenbouw en landschap. We kijken rond bij acht bijzondere tiny houses in Deventer.

Casus

24 mei 2024

GO weekoverzicht 23 mei 2024 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van de realiteitscheck

Deze week stond op Gebiedsontwikkeling.nu de realiteitscheck centraal. Van de woningbouw in het coalitieakkoord, de inzet van data voor de invulling van plinten en de manier waarop verdichting helpt bij een gezonde leefomgeving.

Weekoverzicht

23 mei 2024