Opinie Columnist Aeisso Boelman is op zoek naar de snelste route om regie zonder ruis in gebiedsontwikkeling te realiseren. De oplossing: voer het moeilijke gesprek aan het begin. “Maak rolneming bij gebiedsontwikkelingen vroeg expliciet, leg de rolverdeling concreet vast en durf daarin te kiezen.”
We willen versnellen, maar we blijven opvallend lang onderhandelen over iets basaals: wie doet wat – het uitgestelde gesprek dat projecten veel tijd kost. Meer woningen, sneller, betaalbaar, met kwaliteit - en met alle randvoorwaarden die inmiddels net zo hard knellen als de financiële haalbaarheid. Maar als ik één structurele vertrager moet noemen die ik de afgelopen tijd in meerdere gebiedsontwikkelingen terugzie: rolneming en rolverdeling blijven te lang impliciet. Dat is verrassend weinig technisch en vooral heel menselijk.
En het gebeurt niet alleen tussen gemeente en markt. Ik zie het verschijnsel net zo goed optreden tussen marktpartijen onderling. Iedereen is druk met inhoud, ambities en ‘het plan.’ Maar ondertussen blijft te lang onduidelijk wie waarvoor aan zet is. Wie trekt de planvorming? Wie organiseert en betaalt onderzoeken? Wie maakt het stedenbouwkundig raamwerk en de bijbehorende visies? En als het concreet wordt: wie doet wat in de grondexploitatie, in de sloop, het bouwrijp maken en de aanleg van de openbare ruimte?
Vanzelfsprekend: het publieke planologisch kader wordt opgesteld en vastgesteld door de gemeente. Dat is logisch en niet onderhandelbaar; die bevoegdheid ligt daar en hoort daar. Maar het is opvallend hoe vaak we doen alsof alles wat vóór dat moment nodig is automatisch ook “publiek werk” is – of juist automatisch “privaat initiatief”. Precies in dat grijze gebied ontstaat het gesteggel. En dat gesteggel stopt vaak pas richting de anterieure of samenwerkingsovereenkomst. Terwijl dan de meeste tijd al is verloren.
Wat ik daarbij als oorzaak zie, is niet alleen risico-aversie. Soms is het simpeler: het scherpe gesprek vermijden. Omdat het ongemakkelijk is. Omdat zo’n gesprek dwingt tot keuzes. Omdat je expliciet maakt wie investeert, wie risico draagt, wie regie voert – en wie dus ook aanspreekbaar is als het niet lukt.
Versnelling zit niet alleen in instrumenten, capaciteit of nieuwe afspraken aan landelijke tafels. Versnelling zit ook in iets basaals: het moeilijke gesprek aan het begin voeren
Ik denk dat er drie goede oplossingsrichtingen zijn om goed om te gaan met rolneming en rolverdeling bij gebiedsontwikkeling. Maak ten eerste rolneming en rolverdeling geen bijlage, maar een startpunt voor de samenwerking. Leg vroeg vast wie welke producten maakt, wie betaalt en waar de besluiten vallen. Niet als algemene slogans, maar als concrete afspraken. Zolang onduidelijk blijft wie tekent, wie betaalt en wie beslist, blijft iedereen “meedoen” maar staat niemand echt “aan.”
Ten tweede, durf als overheid meer over te laten aan private partijen. Veel onderzoeken, uitwerkingen en planproducten kunnen uitstekend privaat worden georganiseerd, óók stedenbouwkundige uitwerkingen binnen een publiek kader. Voorwaarde is wel dat publieke waarden en het speelveld vooraf scherp zijn. Dat maakt de rol van de overheid niet kleiner. Het maakt de overheid effectiever: richten op afwegingen, besluitvorming en borging van publiek belang.
En wees ten derde ook eerlijk dat sommige opgaven vragen om een stevige publieke investeringsrol. Bij complexe, risicovolle of maatschappelijk cruciale ontwikkelingen is het vaak logisch dat de overheid niet alleen kaders stelt, maar ook investeert. In het openbaar gebied. In voorinvesteringen. In randvoorwaarden die tempo überhaupt mogelijk maken. Niet alles kan – of moet – bij de markt worden neergelegd.
Versnelling zit niet alleen in instrumenten, capaciteit of nieuwe afspraken aan landelijke tafels. Versnelling zit ook in iets basaals: het moeilijke gesprek aan het begin voeren. Maak rolneming bij gebiedsontwikkelingen vroeg expliciet, leg de rolverdeling concreet vast en durf daarin te kiezen. Dan ontstaat regie zonder ruis – en precies dat is vaak de snelste route naar een plan dat wél vooruitkomt.
Cover: ‘Aeisso Boelman column cover’ door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Cleo Mulder)
Door Aeisso Boelman
Partner bij Fakton
