Opinie We zijn in Nederland gewend geraakt aan volledige financiering van een woning met 100% hypotheek of zelfs hoger. Dit is mede gefaciliteerd door de invoering van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), die bij een gedwongen verkoop een eventuele restschuld afdekt. Een blik over de grens leert dat aanbetalingen veel worden gebruikt bij de aankoop van een woning, maar er is wel enige variatie. Zo financiert men in de Scandinavische landen eveneens veel met 100% leningen.
In het verleden beschouwden de Engelse Building Societies het spaargedrag vaak als voorspeller van goede betalingsmoraal alvorens een hypotheek te vertrekken. Tot op zekere hoogte doen ze dit nog steeds, maar vooral tijdens snelle prijsstijgingen neigen ze richting 100% leningen omdat het restschuldrisico dan kleiner wordt en bovendien de potentiële koper veelal niet tegen de prijsstijging kan aansparen. Traditioneel staat Duitsland bekend als een land waar een aanbetaling van 20% de norm is, maar in het afgelopen decennium zijn 100% hypotheken op zich wel mogelijk, zij het tegen een flinke rente-opslag. Dit neemt niet weg dat er in Duitsland flinke aanbetalingen worden gedaan, wat is gefaciliteerd door de rustige prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt: sparen loont in een dergelijke context veel meer dan tijdens snelle prijsstijgingen. Een behoorlijk bedrag aan eigen geld is in landen als Duitsland, Frankrijk en Oostenrijk veelal noodzakelijk, al was het alleen maar om de transactiekosten te kunnen financieren en daarom is het zogenaamde bouwsparen in deze landen ‘big business’. Men sluit hierbij een spaarcontract af, ontvangt over de spaarinleg veelal een subsidie (of vrijstelling van belasting) en heeft vervolgens recht op een lening ter waarde van ongeveer anderhalf maal het opgebouwde spaartegoed. Deze bouwspaarleningen dekken niet de volledige financieringsbehoefte, maar waren traditioneel aantrekkelijk omdat zij tot de millenniumwisseling een (veel) lagere rente kenden dan op de reguliere kapitaalmarkt. Dit voordeel is met de huidige lage kapitaalmarktrentes echter verdwenen, maar dit zou in de toekomst weer kunnen veranderen.
Het werk van Nobelprijswinnaar Schiller toont dat we tijdens de booms op vermogensmarkten vaak blind zijn voor de risico’s van prijsdalingen. In Zweden en Noorwegen schudde de crisis op de continentale woningmarkten de financiële autoriteiten wakker. Hoewel de prijzen in deze landen gewoon doorstegen, was het een reden om een maximale lening van 85% te adviseren, maar dit is geen bindende regel. Een aanbetaling kan het risico op restschulden reduceren, maar het blijft in de Scandinavische landen, Engeland en hier in Nederland een heikel thema omdat de ‘leentraditie’ ervoor zorgt dat mensen sneller kunnen toetreden tot het eigen woningbezit. Een interessante waarneming is daarbij dat mensen in deze landen dan beginnen met een kleine koopwoning en vervolgens doorstromen. In dat kader vraag ik me wel eens af waarom het Nederlandse CPO zo vaak wordt gepresenteerd als betaalbaar wonen voor koopstarters. Zou je, als je de unieke kans krijgt je eigen woning te realiseren, niet nog een tijdje flink doorsparen zodat je, naast de noodzaak van aanbetalingen en het veelgenoemde struikelblok van de voorfinancieringen, juist veel extra kwaliteit kan realiseren? Dit is ook de gedachte achter het Duitse particulier opdrachtgeverschap: het kost veel tijd en geld en is de moeite niet waard om te gebruiken als een ‘starterswoning’. Er zijn in Nederland trouwens wel voorbeelden te noemen waarin jonge starters (met veel eigen werkzaamheden) flinke woningen wisten te realiseren, maar daarbij gaat het dan vaak om woningen waar men oud in wil worden, net zoals in Duitsland.
Zie ook:
Cover: ‘2013.09.24_de micro-belegger_300’
