Terugblik op het SKG-jubileumcongres, de kennissessies deel I

Klimaatadaptatie in GO

Een van de belangrijke programma’s in SKG-verband is Red & Blue, dat zich richt op de relatie tussen vastgoedontwikkeling en het bouwen in lager gelegen stedelijke gebieden. Een van de cases die in dat verband wordt onderzocht, betreft de woonbuurt Bloemhof in Rotterdam-Zuid. Hier is sprake van een meervoudige problematiek: bodemdaling, een verouderde woningvoorraad en een sociaal kwetsbare bevolking. Hoe kan dit gebied toekomstbestendig worden gemaakt? Met daarbij bijzondere aandacht in deze sessie (onder leiding van TU Delft-hoogleraar Ellen van Bueren) voor de vraag hoe de financiering hiervoor kan worden opgetuigd.

Frank Schutte en Matthijs Elfers van de gemeente Rotterdam lieten zien hoe zij de afgelopen tijd hebben gewerkt aan het ontwikkelen van een integrale, bloksgewijze aanpak voor Bloemhof. Dat gebeurt nadrukkelijk met de partijen in de buurt zelf, waaronder de nodige particuliere woningeigenaren. Het gesprek wordt aangegaan zonder op voorhand al dé oplossing te presenteren. ‘Leren door te doen’ staat centraal en dat is voor alle betrokkenen wennen. Het toekomstbestendig maken van een bouwblok is daarbij ook in financieel opzicht een vraagstuk; op basis na een nader onderzoek naar de financiële (on)mogelijkheden van de bewoners zijn meerdere scenario’s verkend (met daarbij ook meerdere vormen van opdrachtgeverschap, zoals een wooncoöperatie).

Ook de banken denken daarbij actief mee, zo gaf Marjolein Knol van ING aan. Haar bank heeft Bloemhof bewust als pilot uitgekozen door de stapeling van problemen in het gebied. Dat geldt ook voor het ministerie van VRO, dat Bloemhof laat meedraaien in het programma Nationale Aanpak Funderingen. Programmadirecteur Kristel Lammers benadrukte dat nadrukkelijk rekening moet worden gehouden met het perspectief van de bewoners in het gebied; dit zou leidend moeten zijn in de gebiedstransformatie. Hoogleraar en Deltacommissaris Co Verdaas kon dat laatste beamen: de tijdlijn voor bewoners – waarvan velen aan het ‘overleven’ zijn – is anders dan die van investeerders die werken aan de langere termijn houdbaarheid van Bloemhof. In de discussie die hierop volgde, werd duidelijk dat meerdere vraagstukken tegelijkertijd om een oplossing vragen: het goed wonen voor de bewoners van nu, maar net zo goed de vraag of deze laaggelegen plek in de stad op termijn nog wel geschikt is voor menselijke bewoning. De kunst is om beide uitdagingen te combineren in de aanpak voor het gebied.

Kees de Graaf

Nota Ruimte & GO

Gelderland becijferde eens hoeveel ruimte nodig is om alle maatschappelijke opgaven er te laten landen: 1,7 keer het oppervlak van de provincie. Het zal in de meeste andere provincies niet veel beter zijn. De oplossing voor de gebiedsontwikkeling: meervoudig ruimtegebruik. Onder leiding van Wouter Jan Verheul (SKG en Arcadis) en met de aanstaande Nota Ruimte als aanjager sprak een aantal experts zich in deze sessie uit over het vruchtbaar combineren van wonen en werken.
De praktijk is weerbarstig, stelde Koos Seerden (Rho Adviseurs). Gemeenten hebben volgens hem de neiging op wonen te focussen, de ruimte voor bedrijven krijgt in hun planvorming onvoldoende gewicht. “In gebiedsprocessen wordt vooral óver in plaats van mét bedrijven gesproken.” Daarbij levert bedrijfsruimte, afgezet tegen wonen, een lagere opbrengst op in de GREX. Als oplossingen noemde hij onder meer een “sterk narratief” over het brede belang van schuifruimte in de stad (om het juiste bedrijf op de juiste plek te krijgen) en een borging van het economisch beleid in het RO-beleid en het Omgevingswetprogramma.

at er toch al succesvolle combinaties van wonen en werken mogelijk zijn, bewezen Bas Maingay (Venture City) en Arjen Geelhoed (Conix Architecten) met hun presentatie over de herontwikkeling van een 30 hectare groot bedrijventerrein aan de Holterbergweg in Amsterdam-Zuidoost. Naast 240.000 vierkante meter bedrijfsruimte moeten er 5.500 tot 8.000 woningen komen. Het grote voordeel van dit Holterbergdistrict is dat het optimaal gelegen is aan de A2 en dat één ontwikkelaar beschikt over 70 procent van de grond. Het district krijgt een vierlaags bedrijfshuisvesting met honderd nieuwe units van 200 tot 6.000 vierkante meter elk. De bedrijven met de hoogste milieucategorie (3,2) komen aan de A2; die met de laagste (2,0) worden aan de zijde van de woningen gepland. Flexibiliteit blijkt in de ontwikkeling een toverwoord. Zo groeide een lastig in te passen inpandige hellingbaan voor vrachtwagens uit tot markante hoofdentree, met ruimte voor showrooms rondom. Wel blijkt het Amsterdamse systeem van erfpacht een handnekkige sta-in-de-weg. Volgens Rut Molenaar (Stibbe Advocaten) biedt de Omgevingswet meer ruimte om lokale milieugevolgen lokaal te reguleren, maar wordt die ruimte vaak nog niet benut.
Verheul vroeg tot slot: wat moet er gebeuren om meervoudig ruimtegebruik beter in de gebiedsprocessen te laten landen? Een rijksprogramma Wonen-Werken, werd geopperd. Vaker in gesprek met bedrijven. En, gezien het gevraagde pionierswerk, omarm in het proces de onzekerheid.

Martin Hendriksma

Doorbraken binnen GO

Onder leiding van Tom Daamen en Wendy de Hoog stond deze SKG-sessie in het teken van doorbraken binnen gebiedsontwikkeling, met een specifieke presentatie van de geleerde lessen uit van het Rijkssturingskompas: een instrument dat helpt bepalen óf en hoe het Rijk moet sturen bij grootschalige gebiedsontwikkelingen, van een eenmalige impuls tot een langdurig, risicodragend partnerschap, getoetst aan de vragen van het sturingskompas: werkt het? past het? mag het? hoort het?

Het panel bracht de praktijk erbij. Frits Dinkla (Rho Adviseurs) toonde met diagrammen dat financiële haalbaarheid vaak de bottleneck is. Eric Martens, kwartiermaker doorbraaklocaties, werkt aan ontwikkelakkoorden voor 100.000 woningen binnen twee jaar. Harriët Tiemens liet zien hoe de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen een succesvolle regionale aanpak in werking zet, een uitgestoken hand voor de RIA. Rachel van Houwelingen (VRO) kondigde voor september een actieplan versnelling woningbouw aan, samen met de Nota Ruimte.

Wat opviel: elk verhaal had zijn eigen vorm van sturing, tempo en vertrouwen nodig. Dat roept de vraag op hoeveel kompas, kader of kans eigenlijk nodig is om een gebied echt in beweging te krijgen, en wie daarin welke stap durft te zetten.

Op Gebiedsontwikkeling.nu zijn al de nodige haakjes voor de diverse invalshoeken te vinden:

- Rijksuitvoeringskompas legt basis voor nationale betrokkenheid bij grote gebiedsontwikkelingen – het achtergrondartikel over het SKG-rapport en het Rijkssturingskompas zelf.

- Regionale Investeringsagenda (RIA) zet mes in halsstarrige verkokering – met een casus over de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, relevant voor Harriët Tiemens' verhaal.

- Pamflet: Van ambities naar uitvoering in het fysieke domein – pleidooi voor regionale investeringsagenda's als sturingsinstrument, met Arnhem-Nijmegen als voorbeeldregio.

- Bouwers en ontwikkelaars presenteren wensenlijst gebiedsontwikkeling aan Rijk – reactie van de sector op de 24 doorbraaklocaties, relevant voor Eric Martens' aanpak.

- Met de Nota Ruimte legt het Rijk de ruimtelijke puzzel bij de regio's, maar levert zelf geen bijdrage – kritische opinie over de Nota Ruimte, relevant voor Rachel van Houwelingens aankondiging.

- Privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling – achtergrond over publiek-private sturingsvormen, aansluitend bij de sturingsrollen uit het kompas.

Thomas Snoek

Omgevingsrecht en tranformatiegebieden

In sessie D, verzorgd door Marlon Boeve (Hoogleraar omgevingsrecht in gebiedsontwikkeling, TU Delft), Fred Hobma (Universitair hoofddocent omgevingsrecht, TU Delft) en Ruda van Ravensteijn (Promovenda omgevingsrecht, TU Delft) werden drie thema’s uit de bundel ‘Omgevingsrecht in gebiedstransformaties in thema’s’ uitgelicht. Aan de hand van een fictieve, maar realistische casus – het Havenkwartier ‘De Schuifruimte’ – werd duidelijk gemaakt dat dit soort gebieden zelden eenvoudig ‘maakbaar’ zijn.

Het eerste thema was die van aantasting van bestaande rechten. In de casus botsen bestaande bedrijven met woningbouwplannen en ambities voor een aantrekkelijk stedelijk gebied. Daarmee komt de vraag op tafel: niet alleen óf transformatie mogelijk is, maar ook wie moet bewegen – en wie betaalt. Transformatie verloopt zelden via één juridisch instrument of handelingsrichting, maar eerder via een samengesteld pakket van maatregelen: van plan- en vergunningwijziging tot privaatrechtelijke afspraken, compensatie en uitkoop.

Met het tweede thema werd stilgestaan bij de financiering van de openbare ruimte: investeringen zijn vaak al nodig voordat opbrengsten worden gerealiseerd. Dit speelt met name bij organische gebiedsontwikkeling, waar onzekerheid bestaat over tempo en invulling. Instrumenten zoals (revolverende) fondsen en verevening kunnen helpen om kosten en opbrengsten in de tijd te overbruggen. Het gesprek met deelnemers aan de sessie bevestigde dat gemeenten lang niet altijd in staat zijn om aanpassing van de openbare ruimte voor te financieren. Afspraken tussen ontwikkelende partijen (incl. gemeente) kunnen dit ondervangen. Ten slotte kwam in het laatste thema de rol van onderzoek en milieuzonering aan bod. De Omgevingswet biedt ruimte om onderzoek deels naar latere fasen te verschuiven, maar roept ook vragen op over rechtszekerheid en dubbele onderzoekslasten.

Uit de hierop volgende gesprekken met de deelnemers bleek dat ‘inpassen’ van (milieugevoelige) functies – waarbij de bestaande rechten van activiteiten niet of slechts zeer beperkt worden aangetast - in eerste instantie vaak aantrekkelijk en goedkoop lijkt, maar later kan knellen door beperkte flexibiliteit en hoge onderzoekslasten. Alternatieven zoals uitkoop bieden meer ruimte, maar zijn kostbaar. Daarnaast kwam het vraagstuk van risicoaanvaarding (bijvoorbeeld opgenomen in koopcontracten) in gebiedstransformaties aan bod, met name in situaties waarin functiemenging centraal staat. De vraag rijst hoe risicoaanvaarding zich verhoudt tot het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. Tegelijkertijd werd zichtbaar dat bij transformatieprocessen steeds vaker ook sprake is van spanning tussen verschillende bestuurslagen: waar gemeenten in een te transformeren gebied met bestaande industriële activiteiten inzetten op woningbouw en verdichting en beperking of verplaatsing van bestaande bedrijfsactiviteiten, zet de provincie soms juist voor hetzelfde gebied in op het behoud en de bescherming van deze, essentieel geachte, bedrijfsactiviteiten. Daartoe worden door de provincie soms ook juridische bindende sturingsinstrumenten ingezet.

Ruda van Ravensteijn

Zonder vertrouwen geen GO

Vertrouwen wordt vaak begrepen als een interpersoonlijk vraagstuk, waarbij de aandacht uitgaat naar persoonlijkheden, competenties en onderlinge verhoudingen. Gespreksleider Saskia Ruijsink, onderzoeker en modulecoördinator MCD Stedelijke Governance, opende de sessie met de stelling dat vertrouwen in gebiedsontwikkeling ook breder kan worden begrepen. Het wordt mede gevormd door de manier waarop samenwerking wordt ingericht, rollen en mandaten zijn belegd, verantwoordelijkheden worden verdeeld en partijen omgaan met onzekerheid.

De sessie werd geopend door Abdessamed Azarfane, regiomanager bij Synchroon. Vanuit zijn praktijkervaring liet hij zien dat gebiedsontwikkeling vaak sterk wordt benaderd vanuit het product, het programma en de beheersing van risico’s, terwijl het proces waarin al die onderdelen samenkomen minder expliciet wordt georganiseerd. Rationeel gezien zijn verantwoordelijkheden, expertise, procedures en aansprakelijkheden vaak zorgvuldig afgebakend. Toch leidt die optelsom niet vanzelf tot een collectief resultaat: iedereen kan verantwoordelijk zijn voor een deel, terwijl niemand zich vanzelf verantwoordelijk voelt voor het geheel. Volgens Azarfane vraagt vertrouwen en ook duurzame gebiedsontwikkeling daarom om het organiseren van collectieve verantwoordelijkheid.

Hoewel we het woord vertrouwen allemaal intuïtief kennen, gaf promovenda Reann Kersenhout aan dat het minder eenvoudig in elkaar zit dan het op het eerste gezicht lijkt. We bedoelen niet altijd hetzelfde met vertrouwen en in de praktijk leven veel aannames die begrijpelijk zijn, maar niet volledig. Volgens haar onderzoek bestaan er verschillende soorten vertrouwen, met uiteenlopende betekenissen voor samenwerking. Ook zijn er uiteenlopende verhoudingen tussen het subject (jij) en het object (datgene wat je vertrouwt). Je kunt bijvoorbeeld vertrouwen hebben in de intenties van een gebiedspartner, maar twijfelen aan het mandaat, de beschikbare capaciteit of de competenties van de organisatie achter die persoon. Ook kan iets wat eerst de uitkomst is van vertrouwen later juist een bron van vertrouwen of wantrouwen worden. Wanneer in een samenwerking blijkt dat toezeggingen niet worden nagekomen bijvoorbeeld, kan dat toekomstige samenwerking in de weg staan, ook wanneer andere vertegenwoordigers van dezelfde organisatie aan tafel zitten.

Kersenhout plaatste vertrouwen vervolgens als governancevraagstuk op micro-(interpersoonlijk), meso (interorganisatorisch)- en macroniveau (systemisch). De afsluitende oefening was bedoeld om vertrouwen op deze niveaus beter te begrijpen en concreter te maken in de praktijk. Een groep observeerde scherp dat de niveaus niet hiërarchisch onder elkaar staan, maar parallel bewegen en elkaar voortdurend beïnvloeden. Zo kan vertrouwen in ‘de wethouder’ bijvoorbeeld tegelijkertijd betrekking hebben op de persoon, op diens rol en mandaat, en op het bredere institutionele kader waarin die wethouder opereert.

Lonneke van der Linden

Capaciteit voor GO

Gebiedsontwikkeling stokt niet alleen door geld of procedures, maar vooral door een groeiend tekort aan uitvoeringskracht. Uit onderzoek blijkt dat duizenden extra professionals nodig zijn om de woningbouwopgave te halen, terwijl gemeenten nu al kampen met onvervulde vacatures en toenemende complexiteit. Recente studies (onder meer van Pbl, Rli en Deloitte) bevestigen dit beeld: capaciteit, kennis en organisatiekracht zijn de echte hindernissen.

De sessie van Marc Braaksma (City Developer Sweco) ging over het capaciteitsprobleem achter de Nederlandse woningbouw- en gebiedsontwikkelingsambities. De ambitie om ruim 100.000 woningen te bouwen groeit sneller dan de sector aan mensen kan leveren. Er zijn te weinig gekwalificeerde professionals; vooral planeconomen, vergunningverleners en omgevingsjuristen en veel specialisten gaan de komende jaren met pensioen. Gemeenten leunen daardoor steeds meer op zzp'ers, wat de groep geen structurele oplossing vindt.

Julienne Schreinemachers (Senior Projectmanager Gebiedsontwikkeling gemeente Venlo) benaderde het thema vanuit leiderschap en institutionele samenwerking. Ze onderscheidde drie strategieën: (samenwerking mogelijk maken ondanks institutionele verschillen, een gedeeld doel opbouwen tussen partijen op de langere termijn, en interpersoonlijke verbinding combineren met een gezamenlijke richting. Ook moet er onderscheid komen tussen wie de strategische startfase van een project leidt en wie de uitvoerende fase oppakt om efficiënt gebruik te maken van de kwaliteiten van ieder op de werkplek.

Sanne Uiterwaal (MCD) focuste op efficiëntie en digitalisering. Processen duren nu te lang en moeten worden versneld via ‘versnellingsteams’ en ‘versnellingstafels.’ Digitalisering maakt het vak bovendien aantrekkelijker voor nieuw talent en vergroot de instroom.

Een terugkerend thema was de instroom van junioren: de toegang tot vakgebieden als omgevingsrecht is lastig omdat werkgevers vaak ervaring vereisen, wat nieuwkomers in de markt buitensluit. Meer junioren aannemen is een gedeeltelijke oplossing, ondanks de spanning tussen “ervaring of kwaliteit.”

Sodaba Khalili

Nieuw Delft: lessen voor GO

24 hectare, 2.100 woningen en een nieuw station met vier in plaats van twee sporen en plek voor 10.000 fietsen. De getallen van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft zijn indrukwekkend, net als het eindresultaat. Maar de weg ernaar toe was hobbelig.

Hans de Jonge, emeritus hoogleraar en voormalig voorzitter van de adviesraad Spoorzone, was duidelijk. Nieuw Delft heeft de reputatie van een goede gebiedsontwikkeling. “Maar dan kijk je alleen naar het kind, niet naar de rest van de geboorte.” Alleen door veel durf, van ambtenaren, raadsleden en wethouders, is Nieuw Delft er gekomen.

Daan Klaase, manager Planontwikkeling bij NS Stations, ziet investeringen van de overheid in publiek programma op en rondom zo’n ov-knoop als de cruciale factor voor succes van dit soort stationsgebieden, omdat “private en publieke geldstromen nooit op het gewenste moment met elkaar samenvallen. Leg veel meer nadruk op werkgelegenheid en onderwijs rondom het station, ten koste van woningen. En bouw veel meer ruimte in voor toekomstige groei en flexibiliteit.”

Isidoor Hermans, voormalig directeur Ontwikkelbedrijf Spoorzone Delft, stelde dat als infra- en gebiedsontwikkeling te veel verweven zijn met elkaar in zo’n proces, er te grote financieringsrisico’s ontstaan. Zij hebben ieder hun eigen complexiteit, risico’s en tempo. “Ontvlecht infra- en gebiedsontwikkeling, ook omdat de risicobeheersing in beide processen wordt gestuurd door verschillende factoren.”
Göktalay Altintas, projectdirecteur gebiedsontwikkeling Nieuw Delft, benadrukte de plussen en minnen van (collectief) particulier opdrachtgeverschapen in dit soort gebiedsontwikkelingen. Plus: een hogere kwaliteit en veel meer betrokkenheid bij bewoners. “Maar het ontwikkelproces is complex, onvoorziene omstandigheden hebben een grote (financiële) impact en kleine “problemen” kunnen groot of zelfs onoplosbaar worden door veelheid aan betrokken partijen.”

Jasper Monster