Interview De aankondiging van de gemeente Vught en ontwikkelaar Heijmans dat ze bij het project Buitenplaats Kraaijenberg 220 grondgebonden woningen vergunningvrij gingen bouwen, ontlokte in februari veel reactie. Vooral vanwege de door beide partijen ingeschatte versnelling van de bouw met “anderhalf tot twee jaar.” Na de lof voor het ingezette pionierswerk kwam er kritiek van vakgenoten op de – in hun ogen – overschatte tijdsbesparing. Hoe staat het een half jaar later met het project?
Het was een van de drukstbezochte bijeenkomsten van de afgelopen PROVADA. Op het Volkshuisvestingsplein deden de gemeente Vught en ontwikkelaar Heijmans in juni een boekje open over de mogelijkheid van het “afzien van een vergunningsplicht in het omgevingsplan” voor de bouw van een nieuwe woonwijk. Als eersten in Nederland benutten ze een deel van de juridische ruimte van de in 2024 ingevoerde Omgevingswet. Die staat toe dat partijen al in het omgevingsplan gedetailleerde afspraken opnemen over de geplande woningbouw, waarna een vergunning niet meer nodig is.
Hobbeltjes
Het voordeel voor gemeente en ontwikkelaar is evident: tegen het omgevingsplan is op deze manier slechts één keer bezwaar of (hoger) beroep mogelijk, waardoor deze werkwijze een serieuze mogelijkheid biedt tot versnelling (over hoevéél versnelling later meer). Bezwaar vanuit omwonenden en belanghebbenden is immers een belangrijke factor in het proces van gebiedsontwikkeling. Het nadeel van de nieuwe werkwijze, zegt de Vughtse wethouder wonen Jos den Otter (Gemeentebelangen Vught): “Je komt allemaal hobbeltjes tegen waar nog niemand over heeft nagedacht. Maar dat maakt dit project ook weer leuk. Laat ons dan maar degene zijn die het voor de rest van Nederland allemaal uitzoekt.”
De raad was bang al haar kaarten vroegtijdig uit handen te geven
Het begon allemaal zo’n anderhalf jaar geleden met een oproep van de Noord-Brabantse gedeputeerde Wilma Dirken (Ruimte, Wonen – VVD). Ze zocht lokale overheden die het aandurfden om vergunningvrij te gaan bouwen. “Welke gemeente pakt de handschoen op?” De per 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet biedt gemeenten immers de kans om hun ruimtelijke voorwaarden al gedetailleerd vast te leggen in een omgevingsplan. Als een bouwplan aan deze voorwaarden voldoet, kunnen grondgebonden woningen (Gevolgklasse 1) vergunningvrij worden gebouwd. De wet biedt dus de ruimte, maar geen gemeente die haar vingers er al aan wilde branden – totdat Vught als eerste (en vooralsnog enige) op Dirkens oproep reageerde. Samen met ontwikkelaar Heijmans stapte de gemeente in. Buitenplaats Kraaijenberg moest het eerste vergunningvrije project worden in Nederland.
Tempo maken
“Alles viel bij dit project precies goed samen,” verklaart Clemens Hoedjes, regiodirecteur Vastgoed Zuid bij Heijmans, het besluit van begin dit jaar om mee te doen. “We waren met de gemeente in gesprek en wilden net de pen oppakken voor de anterieure afspraken en de verdere procesinrichting. In de oproep van Wilma Dirken zagen we een kans om tempo te maken, mits we vanaf dag één helemaal voor de nieuwe werkwijze zouden kiezen. Er kwam vanuit de gemeente Vught vrij snel politiek-bestuurlijk en ambtelijk draagvlak. We durfden er samen voor te gaan.”
‘Buitenplaats Kraaijenberg Vught’ (bron: Heijmans)
“In het begin vonden de betrokken ambtenaren het heel spannend”, vertelt wethouder Jos den Otter. “Toen heb ik ze voorgehouden dat je met z’n allen makkelijk duizend redenen kunt verzinnen waarom het niet kan en misschien maar eentje waarom het wél mogelijk zou zijn. Ik zei: ‘Laten we dan in het vervolg alsjeblieft steeds die ene reden voor ogen houden.’ Daar is iedereen in het gemeentehuis in meegegaan.”
Ook de Vughtse gemeenteraad stond aanvankelijk niet te trappelen, beaamt Den Otter. “De raad was bang al haar kaarten vroegtijdig uit handen te geven. Maar ik heb iedereen verzekerd dat de raad straks nog steeds aan zet is om te bepalen of alle stappen in het proces juist zijn doorlopen. Ze kunnen er nog altijd ook níet mee instemmen.”
Natuurinclusieve wijk
De nieuwe Vughtse wijk waar het omgaat is de Buitenplaats Kraaijenberg, ingeklemd tussen historische landgoederen aan de zuidwestrand van Vught. Hier in het groen moet een natuurinclusieve wijk gaan verrijzen bestaande uit zo’n 220 grondgebonden woningen en circa 55 appartementen. Van het totale aantal woningen dient 45 procent betaalbaar en sociaal te worden. Alle grond is in handen van Heijmans.
Om elke barrière in het pioniersproces meteen weg te kunnen nemen, spraken gemeente en ontwikkelaar af om wekelijks op kantoor bij elkaar te komen. Hoedjes: “We maakten een planning en gingen ervoor. Op het moment dat er ergens vertraging dreigde, was dat nog geen reden om die zomaar te accepteren. We hielden de lijnen kort en hadden een proactieve mindset.” Den Otter: “Als je een nieuwe afspraak plant over drie, vier weken, begint iedereen vaak pas in de laatste week te bedenken wat er nog moet gebeuren. Nu konden we elkaar voortdurend aan de afspraken houden. Wanneer er knelpunten waren, bespraken we die en pakten we ze op.”
Eerste potentiële knelpunt: het omgevingsplan dient redelijk gedetailleerd te worden uitgewerkt. “En het moet ook meteen goed, want we willen natuurlijk dat straks 100 procent van de bouw volgens het omgevingsplan wordt uitgevoerd”, zegt Den Otter. “Elke aanpassing erop moet via een Bopa (buitenplanse omgevingsplanactiviteit, red.) worden geregeld. Daartegen is wél hoger beroep mogelijk. Dan zou je dus ook een deel van je tijdswinst weer kunnen verliezen.”
Het proces verschilt niet veel van ‘normaal’, verklaart Hoedjes. “Je haalt enkele onderzoeken en werkzaamheden die je normaal bij de omgevingsvergunning uitvoert naar voren. Als het goed is, wordt het ontwerp omgevingsplan zelfs al in oktober ter visie gelegd.” Met daarbij een belangrijke randvoorwaarde: “Je moet wel weten wat je wilt gaan maken. Het voordeel is dat wij bij het project Buitenplaats Kraaijenveld inzetten op ‘conceptmatige bouw’, met woningen die wij al duizend keer hebben gemaakt”. Je moet je ontwerp misschien net een slag verder brengen dan anders, maar dat kun je met onze woonconcepten redelijk eenvoudig doen.”
Twee derde betaalbaar
Een praktische opgave bleek het ontbreken van een onherroepelijke vergunning. Den Otter: “Banken in Nederland vragen die meestal bij de aanvraag van financiering. Daar hebben we met banken inmiddels al diverse gesprekken over gevoerd. Ze moeten daar nieuwe spelregels voor gaan opstellen.” Als alternatief is tussen gemeente en Heijmans een privaatrechtelijke afspraak gemaakt over de toetsing van het plan, om daarmee de financiering te kunnen veiligstellen.
Nog een probleem dat onderweg opdoemde: de invoering van de Wet versterking regie volkshuisvesting per 1 juli jongstleden. Deze bepaalt dat voortaan twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn – beduidend meer dan de 45 procent betaalbaar die in Buitenplaats Kraaijenveld was ingetekend. Den Otter: “Formeel is het omgevingsplan nog niet vastgesteld, dus zou je terug moeten naar twee derde betaalbaar.” Dan zou de beoogde versnelling van dit project volgens hem in één klap teniet worden gedaan. “Vanuit de regio heb ik toestemming gekregen om met dit project door te gaan. We gaan elders compenseren om uiteindelijk toch aan die twee derde betaalbaar te voldoen.”
De winst zit voornamelijk in gebiedsontwikkelingen met meerdere fasen
En dan die binnen het vakgebied al direct bestreden tijdsbesparing. Mikken Hoedjes en Den Otter nu ze een half jaar onderweg zijn nog steeds op anderhalf tot twee jaar versnellen van de bouw? Hoedjes: “Hier is eerder kritisch op gereageerd. Criticasters zeggen: je wint maximaal zes weken, want dat is de reguliere bezwaartermijn en een eventueel bezwaar heeft geen opschortende werking. Puur juridisch hebben die mensen gelijk, maar voor de particuliere markt heb je wel degelijk een probleem zodra er hoger beroep wordt aangetekend: geen financiering, geen levering, geen kwaliteitsborging. Een traject voor de omgevingsvergunning bij de Rechtbank en aansluitend de Raad van State kostte de afgelopen jaren gemiddeld 1,5 tot 2 jaar. Dat bespaar je nu. En dat voordeel heb je ook nog eens bij de opvolgende ontwikkelfasen.” Als je het heel optimistisch bekijkt zou volgens Hoedjes de tijdswinst bij drie ontwikkelfasen, afhankelijk van het al of niet ingezette beroep, “ergens tussen de zes weken en de zes jaar kunnen liggen.”
Twee jaar eerder
Ook voor Den Otter is dat beroep bepalend voor de uiteindelijke tijdsbesparing, “al verwacht ik dat het er wel gaat komen”. Komt er geen bezwaar of beroep, dan weet Den Otter zeker dat de woningen van Buitenplaats Kraaijenveld er twee jaar eerder zullen staan dan bij de normale werkwijze. “Als er inderdaad bezwaar/beroep wordt gemaakt, dan is het voor de rechtbank de eerste keer dat ze met deze procedure van doen krijgen. Er ligt nog geen jurisprudentie. Ik heb geen idee hoeveel vertraging dat oplevert. Maar een jaar hebben we straks vast en zeker gewonnen. We gaan er hier in het gemeentehuis nog steeds vanuit dat we begin volgend jaar het omgevingsplan definitief hebben vastgesteld en van start kunnen gaan met de bouw.”
‘Jos den Otter’ (bron: Gemeente Vught)
‘Clemens Hoedjes’ (bron: Heijmans)
Tot slot, wanneer loont het voor gemeenten en ontwikkelaars de moeite om deze werkwijze van stal te halen. “Zou je dit ook voor wijken en gebieden met 3.000 tot 4.000 woningen kunnen doen?” vraagt Hoedjes zich in antwoord hardop af. “Ja, de winst zit voornamelijk in gebiedsontwikkelingen met meerdere fasen. Maar bij grote aantallen wordt het een stuk spannender welke spelregels je in het omgevingsplan opstelt. Want bij een dergelijk project ben je zo vijftien jaar bezig. Hoe kun je nu al weten wat je over tien jaar gaat maken?”
Den Otter: “Bij woonwijken met meer dan 1.000 woningen wordt het lastig. Zeker als je niet standaardiseert. Bij vrije bouw gaat het echt niet.”
Hoedjes: “Een voordeel van deze aanpak is daarnaast de grotere voorspelbaarheid van je proces. Plan maar eens capaciteit als een project ineens anderhalf jaar stilligt. Ook voor je productieplanning – wij hebben immers ook een woningfabriek voor houtbouw – kun je veel beter sturen en dat is prettig als voldoende ‘handjes’ steeds schaarser worden. Dus de winst van deze aanpak zit op meer vlakken dan alleen de grotere snelheid.”
Rugwind van het Rijk
De door het Rijk geambieerde toename van industrieel bouwen lijkt zo voor rugwind voor de nieuwe werkwijze te kunnen zorgen. Kloppen inmiddels meer gemeenten bij Heijmans aan? Hoedjes: “Er hebben zich meer gemeld, ja. En we hebben ook Chris Kuijpers [de dg Volkshuisvesting van het ministerie van Binnenlandse Zaken, red.] hier op bezoek gehad. Hij wilde weten wat ervoor nodig is om deze aanpak verder op te schalen. Nou, het begint allemaal bij de samenwerking tussen marktpartij en gemeente. Dat je elkaar weet te vinden en gezamenlijke doelen formuleert. Dat je er vertrouwen in hebt dat je het samen voor elkaar gaat krijgen. En het moet qua timing goedvallen. Bij een ander project lag het omgevingsplan al klaar voor publicatie – dan ga je het niet allemaal alsnog omkatten.” Hoedjes richt zijn eerste hoop op een bijeenkomst in september met alle nieuwe woonwethouders in Brabant. “Daar willen we verder toelichten waar deze aanpak rendeert.”
Cover: ‘Luchtfoto bouwlocatie Vught’ (bron: Heijmans)
Door Martin Hendriksma
Hoofdredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
