Verslag Na De Zeeuw pakte Taco van Hoek, directeur EIB, meteen het leegstandprobleem bij de kop. Hij maakte een onderscheid tussen de woningen- en kantorenmarkt. Om te beginnen ontzenuwde hij het idee dat er een enorme leegstand van woningen bestaat. “Er is weliswaar veel aanbod, maar geen leegstand. Veel woningen staan te koop, maar de eigenaren wonen er nog. Wat er werkelijk aan de hand is, is een doorstromingsprobleem. De onderliggende vraag is heel goed”, aldus Van Hoek. De doorstroming hapert bij de starters. Door aanscherpte hypotheekcondities kunnen zij niet de woning kopen die ze wensen. Gevolg: starters besluiten een paar jaar te wachten, tot hun salaris voldoende is gegroeid. Omdat de woningbouw is teruggevallen, ontstaat er vanzelf ook weer meer krapte. Na verloop van tijd zal de ‘leegstand’ oplossen. Wel bepleitte de EIB-directeur intussen een verzachting van de iets te overdreven financieringseisen voor starters.
Verschil leegstand in woning- en kantorenmarkt
De kantorenmarkt is een ander verhaal. Daar is sprake van een flinke, structurele overcapaciteit, aldus Van Hoek. De werkgelegenheid zal de komende tien jaar niet krachtig groeien. “Overigens moet je ook voor kantoren onderscheid maken tussen echte leegstand en bezettingsgraadleegstand. Compleet lege gebouwen zijn er niet heel veel. Dat bemoeilijkt ook transformatie.” Beleggers/eigenaren kunnen uitstekend rekenen. Zo lang een gebouw nog voor 60 of 50 procent verhuurd is, is dat altijd nog beter dan sloop of transformatie. “Dat is een simpele netto berekening.” Maar als de bezettingsgraad verder terugloopt, komt sloop in beeld. Een deel van de kantorenvoorraad zal dat lot beschoren zijn.
Van Hoek keerde zich eveneens tegen het idee van een nieuwbouwstop. “Nieuw en bestaand zijn verweven, die onderlinge dynamiek moet je niet tegenhouden.” Kwaliteit en identiteit (doelgroepgerichtheid) zijn voor eventuele nieuwbouw en herstructurering wezenlijk. “Maar de creatieve industrie is beperkt. Ontwikkelen voor die doelgroep is inmiddels ook een concurrentiestrijd, waarbij een zero sum gain dreigt.”
Anders dan De Zeeuw zag Van Hoek wel heil in een door de overheid gespekt saneringsfonds, vooral te besteden in de krimpgebieden en met gecoördineerd optreden van gemeenten, ontwikkelaars en corporaties. “Van het Infrastructuurfonds kan best € 100 miljoen afgesplitst worden. We moeten van de dogma's af.”
Foto: Jean van Lingen.
Cover: ‘2012.03.17_Woningen staan niet leeg_660px’
Door Kees Hagendijk
Zelfstandig journalist
