De waarden van grote woongebouwen te boek gesteld, over de noodzaak van een systeembreuk

Het pleidooi voor meer flexibele woongebouwen (die zich aan kunnen passen aan veranderende omstandigheden en maatschappelijke wensen) en die ook “rijker” zijn gebouwd (met meer overmaat) is niet nieuw. Twintig jaar geleden presenteerde Frank Bijdendijk, toenmalig bestuurder van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot, zijn publicatie Met andere ogen: over de verbinding tussen mensen van vlees en bloed en een duurzame kwaliteit van gebouwen en gebieden. Zijn pleidooi destijds: bouw bestemmingsvrije gebouwen met een veel hogere kwaliteit, die veel langer meegaan en veel “dierbaarder” zijn voor de gebruikers ervan en voor de stad als geheel. Bijdendijk noemde het concept “Solids”; uiteindelijk zouden er slechts enkele van worden gemaakt. Na de teleurstellende ervaringen op IJburg in Amsterdam (de markt pakte het concept niet op) nam Stadgenoot afscheid van deze manier van ontwikkelen, ontwerpen en bouwen.

Inmiddels is het debat over de kwaliteit van de woningnieuwbouw in Nederland weer flink opgelaaid. Architecten laten zich horen over de sneue kwaliteit van de woningplattegronden bij nieuwe projecten. Maar ook aan publieke zijde is er bezorgdheid. Een jaar geleden ondernam de gemeente Amsterdam pogingen de kwaliteit van de hoofdstedelijke bouwproductie te vergroten. De gemeente constateerde dat er te eenzijdig wordt gebouwd: kleine woningen zonder buitenruimte, met slechts aan een zijde daglicht, een ontsluiting aan een binnengang en met de architectonische uitstraling aan de buitenzijde van een “frietsnijder”, een term gemunt door “gebouwenfan” Martjan Kuit. Hij doelt daarmee op kleine woningen die in torens op elkaar gepropt zijn, om daarmee het rendement voor de vastgoedontwikkelaars te maximaliseren.

Extra investeringen

Bij deze laatste constatering inzake verschraling haken ook de auteurs Rashid Rashidi, Kees Versluis en Ed Melet aan in hun op 9 juni gepubliceerde boek Ontwerpen aan waardenrijke gebouwen, met deze constatering in de inleiding: “Te kleine woningen zijn hierdoor uiteindelijk schadelijk voor het milieu, maar ook voor hun bewoners. Ze blijken namelijk een negatieve invloed op het welzijn van hun bewoners te hebben.” Oorzaak is onder meer, zo schrijven zij, dat “de markt” vaak alleen naar de financiële waarde van een gebouw op de korte termijn kijkt. Dat staat de zo noodzakelijke extra investeringen in de ándere waarden van een woongebouw (sociaal, ecologisch en ook financieel) in de weg, zo wordt gesteld. De auteurs introduceren voor een gebouw dat wel al deze waarden verenigt de nieuwe term “waardenrijk”. Een mooi begrip, dat waarden koppelt aan rijkdom, in materieel en immaterieel opzicht. En in zekere zin ook parallellen vertoont het concept van brede welvaart.

Overigens is het naar mijn idee de vraag of alleen de marktpartijen schuldig zijn aan de kwalitatief magere uitvoering van veel nieuwe woongebouwen die de laatste tijd zijn opgeleverd. Ook de bouwregelgeving (onder de 50 vierkante meter woonoppervlakte is geen privé buitenruimte verplicht), marktvraag (opkomst van een- en tweepersoonshuishoudens), gemeentelijke ambities (snel veel aantallen maken) en hoge lokale grondprijzen helpen niet mee. Maar dat terzijde.

De auteurs pleiten in ieder geval voor een “systeembreuk” om het tij te keren. Een hervorming van de woningmarkt is noodzakelijk: “Het huidige systeem om goede, betaalbare woningen voor iedereen te realiseren is vastgelopen.” Daarbij worden de pijlen gericht op de institutionele beleggers, zij moeten “intrinsiek” worden gemotiveerd: “Er moet worden aangetoond dat door andere waarden even belangrijk te maken als de financiële een bedrijf sterker, gezonder en stabieler kan worden. Te weinig aandacht voor bijvoorbeeld sociale en ecologische waarden kan de samenleving ontwrichten, zoals Robeyns en Piketty hebben aangetoond, wat de financiële winsten in gevaar brengt. De verbrede focus is zo beschouwd een vorm van eigenbelang.”

Sociale kwaliteiten

In het vervolg van de publicatie proberen Melet, Versluis en Rashidi aan te tonen dat er wel degelijk een rekenmodel denkbaar is waarin de hogere initiële kosten van “waardenrijkere” grotere woongebouwen (met voor iedereen betaalbare woningen) worden goedgemaakt door hogere rendementen, “die niet alleen ten goede komen aan de beleggers, maar ook aan bewoners en uiteindelijk de maatschappij.” De verschillende waarden die een royaal woongebouw kan bijdragen, hebben allereerst betrekking op hun sociale kwaliteiten. Dan gaat het onder meer om ontmoeten, het toevoegen van gemeenschappelijke ruimtes, grotere woningen (minimaal 60 vierkante meter), hogere verdiepingen, betere plattegronden en meer eigen indelingsvrijheid voor de bewoners zelf. De hierdoor toenemende bouwkosten vallen weg, zo wordt gesteld, tegen de opbrengsten van de extra gezondheid van de bewoners en daarmee hun langere leven. Hoe lastig dat uiteraard ook in geld is uit te drukken.

Op een vergelijkbare manier nemen de auteurs de ecologische en financiële waarden van grote woongebouwen onder de loep. Op een gegeven moment wordt er over drie gebouwvormen met hun respectievelijke ontsluitingsvormen gesproken (de Toren, de Galerij en de Corridor, ze vallen als begrippen nogal uit de lucht) en daar worden de meerkosten van de investeringen in extra kwaliteit aan opgehangen, zij het op een lastig navolgbare wijze (in teksten met veel getallen en formules, waar schema’s veel hadden kunnen verhelderen). Op een gegeven moment (pagina 108/109) wordt voorgerekend dat biobased bouwen niet duurder maar zelfs goedkoper is dan traditioneel bouwen, met conclusies als deze: “hoe rijker het gebouw is – lees: woongebouwen met grotere woningen en royalere gemeenschappelijke ruimtes – hoe meer biobased materialen kunnen worden toegepast en hoe positiever de uitkomst zal zijn.”

Even verderop (p.110) wordt deze redenering echter geheel omgedraaid: door biobased materialen te kiezen die veel CO2 opslaan (en dat in geld uit te drukken), kunnen de constructie, gevel en binnenwanden demontabel worden gemaakt – en zo in de tijd gemakkelijk worden aangepast. Het wordt er allemaal niet duidelijker op. Wat evenmin helpt, is ontbreken van fotobijschriften bij de getoonde woningbouwprojecten. Onduidelijk blijft of en in hoeverre er bij deze projecten wel sprake is van een grotere veelheid aan waarden en wat deze betreffen (en hoe deze gerealiseerd zijn).

Langere exploitatietermijn

Het slothoofdstuk resumeert het belang van grote woongebouwen: er kunnen sterke gemeenschappen in ontstaan, het menselijk welzijn wordt verhoogd, de gebouwen kunnen inspelen op veranderende omstandigheden en meer CO2 opslaan. Daardoor kunnen ze veel langer meegaan en vallen de hogere initiële kosten weg tegen de langere levensduur (wat de betaalbaarheid verbetert). Maar wie gaat er gebouwen financieren die minstens langer meegaan dan 100 jaar?

Melet, Versluis en Rashidi zien dat alleen een ondernemende overheid doen: “De ‘winst’ van waardenrijke woongebouwen met hun hogere architectonische en bouwkundige kwaliteiten, hun royalere woningplattegronden en gezamenlijke ruimtes met een hoger subjectief welzijn en de daaraan gekoppelde betere gezondheid zal uiteindelijk via omwegen ook bij haar terecht komen.” Daarnaast kunnen zorgverzekeraars meebetalen, alsmede de al eerdergenoemde beleggers: “Zij beschikken over grote hoeveelheden geld. Omdat zij over het algemeen met geld van pensioenfondsen en zorgverzekeraars beleggen, zijn zij bovendien in zekere zin ook hoeders van de maatschappij. Ook zij profiteren van de voordelen van waardenrijke gebouwen.”

Woningcorporaties kunnen door de overheid gevraagd om een uitvoerende rol te pakken in de ontwikkeling van de woongebouwen en de bewoners kunnen uiteindelijk ook mede-eigenaar worden, door gebouwaandelen te kopen. Op deze manier krijgt de zo noodzakelijke “systeembreuk” volgens de auteurs de vorm van een “systeemreorganisatie”, met vooral een veel grotere rol voor de overheid. Na het in ere stellen van het begrip “ruimtelijke ordening” lijkt op deze manier ook het begrip “volkshuisvesting” weer iets van oude luister terug te krijgen. Al met al een dappere poging, in een tijdperk waarin – in de landelijke politiek althans – het neoliberalisme nog steeds hoogtij viert. Hoewel niet eenvoudig te volgen, proberen Melet, Rashidi en Versluis wel degelijk een impuls te geven aan het huidige debat over hoe we in Nederland de kosten en opbrengsten van een gebouw (en zelfs van een gebiedsontwikkeling) calculeren en in verband met elkaar brengen. Traditioneel gaat het dan om de VEX (vastgoedexploitatie) en GREX (grondexploitatie), maar inmiddels kunnen we ook pleidooien voor een MEX (Maatschappelijke exploitatie) en een LEX (Landschapsexploitatie) optekenen. Met dit boek in gedachten kan daar een WEX (Waardenexploitatie) aan worden toegevoegd.