Blog
Noord-Holland luchtfoto

Woningtekort: gaat u rustig slapen

Door Jos Feijtel

21 nov 2017 - Begin november was het eindelijk zover: de provincie Noord-Holland presenteerde de uitkomsten van drie onderzoeken die samen een antwoord moeten geven op de vraag: lukt het om tijdig voldoende woningen te bouwen? Het antwoord was geruststellend, althans volgens de gedeputeerde, mevrouw J. Geldhof: ja, er zijn tijdig voldoende woningbouwlocaties beschikbaar. Weliswaar moet er hard worden gewerkt om echt ook tot bouwen te komen, maar met de “Maatregelen” die het college van Gedeputeerde Staten naar aanleiding van de drie onderzoeken heeft afgekondigd, moet dat gaan lukken. Bij dat beeld, dat het wel goed komt, vallen heel wat kanttekeningen te plaatsen.

Zoals elk jaar presenteert ook dit jaar de provincie de z.g. Woningmarktmonitor. Daarin wordt een beeld geschetst van de toekomstige vraag naar woningen tot 2040 enerzijds en wat er volgens gemeenten weg te zetten valt aan woningen in de periode. Tot en met de Monitor die in december 2016 verscheen was er sprake van een tekort aan locaties. Toen: vraag naar woningen: 217.000. Ruimte op de locaties: 172.000 woningen. Tekort dus: 45.000 woningen. Eigenlijk was het nog erger: van de ingeschatte ruimte op nieuwe locaties bleek toen dat 100.000 waren gesitueerd op zogenaamde zachte locaties en 72.000 op locaties waar het planologisch licht min of meer op groen stond. Toen al kon worden gesteld dat, omdat zeker veel van zachte locaties nog zeer onzeker zijn, het tekort weleens behoorlijk groter zou kunnen uitpakken dan de toch al onacceptabele 45.000 woningen die de provincie becijferde.

Hoewel volgens gedeputeerde geen tekort: toch onderzoek naar extra locaties

Ondanks dit zorgelijke beeld was de reactie van de gedeputeerde vorig jaar: geen probleem; veel van de zachte locaties zijn om te zetten naar harde locaties en naarmate de tijd vordert zullen we steeds meer locaties vinden. Van veel kanten was er elk jaar, ook vorig jaar, kritiek op de vrijblijvende opstelling van de provincie op dit punt. Die extra locaties en die versnelling komen er niet uit zichzelf; daarin moet de provincie een leidende rol pakken. Van die rol is lange tijd niet veel te merken geweest. Lange tijd leunde het college van Gedeputeerde Staten achterover en bezwoer dat de gemeenten aan zet waren en dat het uiteindelijk wel goed zou komen. Naarmate de kritiek aanzwol, de huizenprijzen steeds meer de pan uit gingen rijzen en voor iedereen zichtbaar werd dat er een onhoudbare situatie dreigde, ging het roer om. Er kwam een actieve zoektocht naar extra locaties, terwijl drie jaren achtereen was beweerd dat dat niet nodig was.

Metropoolregio Amsterdam (MRA) extra

In het gebied van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) werd hoog ingezet. Uit door de MRA in gang gezet onderzoek bleek dat in dat gebied de vraag naar woningen tot 2040 zal toenemen met 230.000 stuks. Maar tegelijkertijd werd er ruimte gevonden op diverse locaties voor 296.000 woningen.  Dat is nogal een verschil met bijvoorbeeld de Noord-Holand Monitorcijfers van begin 2016. Toen werd de behoefte voor Noord-Holland Zuid geschat op 210.000 woningen (incl. Almere 245.000) en de plancapaciteit op 132.000 (incl. Almere 188.000).  Er is dus voor meer dan 100.000 woningen extra ruimte gevonden.  Dat is positief maar bedacht moet worden dat van deze capaciteit wel een heel erg groot deel zacht of misschien wel boterzacht is. In de 100.000 woningen extra plancapaciteit zit bijvoorbeeld de Almere Pampus-locatie voor 25.000 woningen. De vraag is of de middelen die nodig zijn om deze locatie fatsoenlijk te ontsluiten (3 miljard tot 6 miljard?) ook opgebracht zullen kunnen worden. Daarnaast is het zeer de vraag of de gedachte invulling van de havenlocaties realistisch is. Heel recent lieten de daar functionerende bedrijven weten zich fel te zullen verzetten tegen het idee om daar 40.000 woningen te realiseren.

Rijk rekenen?

De vraag is dus: rekenen we ons rijk? Of is er toch sprake van voldoende realistische locaties? Om meer inzicht te krijgen in de vraag hoe realistisch de woningbouwlocaties zijn die door de gemeenten ten behoeve van de Woningmarktmonitor zijn aangedragen, is door de provincie samen met Bouwend Nederland aan het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) gevraagd daarnaar onderzoek te doen. Dat leidt tot het volgende beeld: van de onderzochte locaties blijkt dat 75.000 woningen een lage tot beperkte realisatiekans te hebben. 62.000 woning hebben een hoge realisatiekans. (Bij de onderzochte locaties zitten lang niet alle nieuwe door de MRA aangedragen locaties.) Dit beeld is wel schokkend. De teneur van het EIB-onderzoek is: er zijn mogelijkheden om aan de vraag (tot 2025) te voldoen maar dan moet er nog wel ontzettend veel gebeuren. Blijft daarnaast een feit dat uit dit onderzoek blijkt dat de regio Noord-Holland Noord tot 2025 (m.n. Alkmaar en West-Friesland) hoe dan ook te weinig locaties heeft om de vraag op te vangen. Eenzelfde beeld doet zich voor in de rapportage van MRA voor de eigen regio: tot 2020 is er een groei van het aantal huishoudens van 71.000; de voorraad zal (als alle plannen meezitten) groeien met 54.000 woningen. Tekort: 17.000 woningen. Om dat tekort in te lopen in de slechts twee resterende jaren is al zo goed als onmogelijk, nog los van het feit dat er in de huidige situatie ook al een tekort is van enkele tienduizenden woningen. Eenzelfde beeld blijkt uit de cijfers voor Zaanstreek/Waterland: die heeft in absolute aantallen een tekort aan woningen voor de eerste drie jaren. Dat alles leidt tot de conclusie dat het beeld “gaat u maar rustig” slapen onterecht is.

Wieringen luchtfoto

“Maatregelen”

Het college van Gedeputeerde Staten heeft acht “Maatregelen” gedefinieerd die ervoor moeten zorgen dat de woningbouwplannen versneld worden. De uitspraak van de gedeputeerde: “Elke gemeente die dat wil kan op dit moment zonder provinciale belemmeringen bouwen, alleen gebeurt het niet” leidt blijkbaar niet automatisch tot de gewenste snelheid van bouwen. Het pakket maatregelen dat GS heeft vastgesteld kent veel ambtelijk jargon: er wordt meer gemonitord; er moet een verdieping komen van de geconstateerde knelpunten; de communicatie over verantwoordelijkheden moet beter; en er moeten maatregelen komen om belemmeringen weg te nemen. De vraag is of daarmee de woningmarkt in Noord-Holland kan worden gered. Daarnaast wordt er een “flexibele schil” van menskracht opgetuigd die capaciteitsproblemen bij gemeenten moeten wegnemen. Op zich een loffelijk streven. Maar welke gemeente heeft ervaringscapaciteit over die elders ingezet kan worden? En waarom geen gebruik maken van het al drie jaar bestaande Versnellingsteam van BZK?  Maar naast al deze kritische kanttekeningen kunnen toch ook de zegeningen geteld worden: vorig jaar vond de provincie het nog niet nodig om naar extra locaties te zoeken. Dat is toch gebeurd en er is een forse oogst waarbij rijp en groen nog wel gescheiden moet worden. Extra maatregelen om te versnellen waren vorig jaar nog niet nodig; nu zijn ze toch aangekondigd. Dat is goed nieuws en nu maar hopen dat het wat praktischer en niet te ambtelijk wordt ingestoken.


Deze blog verscheen ook op Romagazine.nl. 

Auteur:

Portret - Jos Feijtel
Jos Feijtel

Jos Feijtel Advies, Interim-management wonen, Ex-burgemeester, ex-corporatiedirecteur en ex-wethouder

Recente artikelen