Zo komen projecten met flexwoningen succesvol van de grond

Flexwonen is een geschikt instrument om het huidige woningtekort op te lossen en er is voldoende ruimte in Nederland om de tijdelijke woningen te kunnen bouwen. Dat was de conclusie van een onderzoek dat het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een jaar geleden publiceerde. Het onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van het ministerie van BZK, omdat het ministerie dacht met demontabele wooneenheden op korte termijn de druk op de woningmarkt te verlichten. Daarnaast hoopte BZK flexwoningen op de lange termijn in te zetten als snel toegankelijke woonruime en dat een flexibel segment zou kunnen zorgen voor meer dynamiek en experimenteerruimte in het woningaanbod.

Onvrede

De wens van het ministerie is nog niet volledig uitgekomen. Tot vorig jaar zijn er ongeveer zevenduizend tijdelijke woningen in Nederland gebouwd. Een mooi aantal, maar nog niet genoeg om te voldoen aan het ambitieniveau dat onder andere naar voren kwam in de dit jaar verschenen Actieagenda Wonen. Daarin werd de wens uitgesproken eind 2022 de grens van 10.000 flexwoningen te doorbreken. Maar verschillende deskundigen stelden eerder dit jaar al dat het zeer twijfelachtig is of die grens gehaald gaat worden.

Een van de redenen waarom veel projecten niet van de grond komen is de weerstand onder bewoners. Bezwaarprocedures zorgen er door heel Nederland voor dat projecten kleiner worden of helemaal niet meer van de grond komen. Een combinatie van zorgen over de nieuwe bewoners en onvrede over de communicatie van de overheid leidt vaak tot weerstand.

Cruciale rol communicatie

In een webinar, eerder deze maand georganiseerd door het ministerie van BZK, Aedes en Platform31, lieten verschillende ervaringsdeskundigen zien hoe je die weerstand bij omwonenden kan voorkomen. Zij onderschrijven allemaal het belang van vroegtijdig, eerlijk en helder communiceren. “Je moet echt met omwonenden in gesprek en hun bezwaren afpellen”, vertelde Esmeralda van Boon van het Groningse Hub Haren tijdens de webinar. “Dan zie je heel concreet wat hun probleem is.”

Van Boon benadrukt ook dat het essentieel is wie de communicatie vanuit de gemeente verzorgt. In veel gevallen, net als in Haren, wordt in eerste instantie een wethouder naar voren geschoven. Maar de aanwezigheid van de wethouder zorgde er in Groningen voor dat de discussies over veel meer gingen dan alleen de tijdelijke woningen. Daarom werd de wethouder voor de vervolgafspraken niet meer uitgenodigd. Van Boon: “De communicatie verliep daarna goed, met een bewonerscommissie als directe gesprekspartner.”

Andere deskundigen gaven het advies de communicatie met de omgeving pas te beginnen zodra je als overheid weet over welke locatie het gaat. Daarbij is het van belang de omgeving mee te nemen in het proces en zekerheid te geven, zodat ze weten waar ze met eventuele vragen terecht kunnen.

Laat omwonenden ook kennis maken met toekomstige bewoners en ga met elkaar naar soortgelijke projecten om de onwetendheid weg te nemen en vertrouwen te creëren. Naast het belang van communicatie benadrukten zij ook de cruciale rol die de kwaliteit van de woningen kan spelen. Als er gewerkt wordt aan kwaliteit, verdwijnt de ‘associatie van armoedige containerwoningen’.

Sluitende businesscase

Een andere reden waarom projecten vaak nog niet van de grond komen, is omdat de businesscase van flexwonen-projecten lastig rond te krijgen is. Ook over dit onderwerp organiseerde BZK vorige maand een webinar. Belangrijk leerpunt uit die bijeenkomst was dat voor de financiële haalbaarheid van verplaatsbare woningen het belangrijk is of de woningen na de eerste termijn op de oorspronkelijke locatie naar een nieuwe locatie verplaatst kunnen worden. Op die locatie kunnen de woningen verder worden geëxploiteerd om de investering terug te verdienen.

Omdat niet altijd meteen duidelijk is of er een volgende locatie beschikbaar is, maakte corporatie Woonbedrijf Eindhoven met de gemeente een afspraak over uitgestelde erfpachtbetaling. Voor studenten realiseerde Woonbedrijf 300 tijdelijke woningen voor de periode van 15 jaar. “Vijftien jaar is onvoldoende om het minimaal vereiste rendement op dit project te behalen”, vertelde Ron Jeuriëns, portefeuillemanager van Woonbedrijf, tijdens de bijeenkomst. Om de woningen toch te kunnen realiseren, spraken de corporatie en de gemeente af dat pas als na die 15 jaar de gemeente een nieuwe locatie beschikbaar stelt, Woonbedrijf de erfpacht alsnog moet betalen. Jeuriëns: “Wij baseren onze berekening daarom op een exploitatie van 30 jaar. Onze afspraak met de gemeente legt daar een fundament onder.”

Andere corporaties beaamden dat met een kortere termijn dan 30 jaar het nagenoeg onmogelijk is om de investering terug te verdienen. Provinciale subsidies die vanwege de maatschappelijke meerwaarde worden toegekend kunnen de businesscase alsnog rondmaken. Daarom, is de conclusie vanuit de verschillende partijen, vooral tijdelijke, verplaatsbare woningen met een permanente kwaliteit vormen een sterk verhaal.

Marktplaats flexwoningen

Een netwerk van provincies bespreekt momenteel de mogelijkheid om tot een soort gezamenlijke marktplaats voor tijdelijke woningen te komen. Zo ontstaat een poule van enerzijds locaties en anderzijds verplaatsbare woningen die je er kunt neerzetten. Dat vergroot de kans op sluitende business cases voor projecten.”