Onderzoek
6  - nxt

Zo werkt circulaire herstructurering, 6 voorwaarden

Door redactie stadszaken.nl

31 mei 2018 - Veel bedrijventerreinen in Nederland kampen met veroudering en leegstand. De vaak gunstige ligging van deze terreinen in binnenstedelijk gebied biedt echter volop kansen voor herontwikkeling. Zeker als deze wordt gecombineerd met de uitgangspunten van de circulaire economie. Pieter van der Heijde, Michiel Verlaak en Valerie Noordink bespreken de 6 elementen voor circulaire herstructurering van verouderde bedrijventerreinen.

Op donderdag 21 juni organiseren Bureau Stedelijke Planning en BT het seminar Circulaire herstructering van bedrijventerreinen. Het seminar zit al bijna vol, maar u kunt zich nog aanmelden.

Zonder radicale ingrepen neemt onze belasting van de aarde alsmaar toe. Tegelijkertijd worden grondstoffen steeds schaarser. Dit vraagt om een verandering naar een circulaire economie waarbij producten en grondstoffen hergebruikt worden, waardevernietiging wordt beperkt en de uitstoot van belastende stoffen voor het klimaat wordt geminimaliseerd. Het goede nieuws is dat dit proces kansen biedt voor bedrijven: minder kosten of hogere opbrengsten door ketensamenwerking, innovatie, minder grondstoffenverbruik en reductie van afval.

Veel bedrijventerreinen die in de afgelopen periode zijn ontwikkeld liggen (deels) braak. Daarnaast kampt Nederland al decennia met verouderde bedrijventerreinen. Momenteel is ongeveer een kwart van het areaal aan bedrijventerreinen in Nederland verouderd.

De herstructurering van deze terreinen komt ondanks de vele miljoenen die erin zijn gestopt, maar moeizaam op gang. Daarnaast is de bedrijvigheid aan verandering onderhevig en veranderen de vestigingsfactoren van bedrijven. Er is een toenemende ‘verdienstelijking’ van de economie en het aantal zzp’ers neemt sterk toe. Tevens zijn er ‘nieuwe’ sectoren, zoals de creatieve industrie, die zich niet laat indelen in het traditionele onderscheid tussen kantoren en bedrijfsruimte.

Hiermee is het tijd voor een nieuwe toekomstbestendige generatie werklocaties. In het verleden lag de nadruk vooral op economische factoren zoals bereikbaarheid en betaalbaarheid. Ecologische en sociale aspecten worden echter steeds belangrijker, waarbij bedrijventerreinen geen geïsoleerde omgevingen meer zijn, maar in contact staan met de omgeving en maatschappij. Dit uit zich onder meer in een toenemende functiemenging.

Circulaire herstructurering bedrijventerreinen
Door nu de opgave om verouderde bedrijventerreinen te herstructureren naar ‘new school’-werklocaties te combineren met nationale en lokale klimaatdoelstellingen, snijdt het mes aan twee kanten. Hiermee kunnen tegelijkertijd twee complexe problemen worden aangepakt. Vanuit deze gedachte heeft Bureau Stedelijke Planning een nieuwe methodiek ontwikkeld voor de circulaire herstructurering van bedrijventerreinen.

Deze methodiek bestaat uit zes elementen die elkaar onderling versterken:

  1. optimaal benutten van de schaarse ruimte;
  2. hergebruik van lege kavels, leegstaande gebouwen en materialen;
  3. toekomstbestendig en flexibel ontwikkelen;
  4. energiereductie bedrijven;
  5. ketensamenwerking;
  6. kruisbestuiving (financiële) middelen.

1. Het optimaal benutten van de ruimte op bedrijventerreinen

Optimale benutting van de ruimte vindt allereerst plaats door herontwikkeling van de vaak gunstig gesitueerde verouderde bedrijventerreinen in het binnenstedelijke gebied. Als onderdeel van de herstructurering dient hierbij gestreefd te worden naar een forse verhoging van de Floor Space Index. Dit kan door het stapelen van bedrijfsruimten in combinatie met meerdere maaivelden.

Ook door functiemenging kan de beschikbare ruimte optimaal worden benut. Met name de bouwlagen boven de bedrijfsruimten komen hiervoor in aanmerking. Bijvoorbeeld in de vorm van kleinschalige kantoren, sport en recreatie zoals fitness, of feestzalen. Bij bepaalde soorten bedrijven(terreinen) kan tevens een combinatie met wonen plaatsvinden. Het voordeel van deze functiemenging is bovendien dat de levendigheid en sociale veiligheid in de avonduren toeneemt. Het stapelen van bedrijfsruimten en andere functies draagt bovendien bij aan de financiële haalbaarheid van de herstructurering.

6 elementen voor circ herstructurering - stadszaken.nl - nxt
Referentiebeeld intensief ruimtegebruik bedrijventerrein met functiemenging. Bron: NXT

Mogelijkheden voor tijdelijk gebruik
Op verouderde bedrijventerreinen is vaak sprake van leegstand en braakliggende kavels. Dit biedt mogelijkheden voor ander (tijdelijk) gebruik. Juist binnen de steden is ruimte schaars waardoor deze kavels zoveel mogelijk benut moeten worden. Dit kan met een tijdelijke vergunning bewerkstelligd worden. Hierbij kan gedacht worden aan: huisvesten van start-ups, pioniers, kunstenaars of vakmanwerkschap, zodat deze creatieve ondernemers voor leven in de brouwerij kunnen zorgen:

  • realisatie van een zonneweide om duurzame energie op te wekken;
  • evenementen organiseren, zoals een thematische markt (bijvoorbeeld antiekmarkt) of foodfestival’;
  • tijdelijke buitensportfaciliteiten realiseren, zoals outdoorfitnessapparatuur/ volwassenenspeeltuin of wandelpaden en zitjes. Dit is bovendien positief voor werknemers op het terrein;
  • natuur brengen in de stad. Binnenstedelijke bedrijventerreinen kunnen, door hun ligging, een bron zijn voor (tijdelijk) meer stadsnatuur. Andere mogelijkheden zijn een schapenweide of initiatieven zoals een kweektuin, of stadslandbouw.

Voorbeeld intensief ruimtegebruik in de logistiek
In de groothandel worden steeds meer hoogbouwmagazijnen ontwikkeld (die ook steeds hoger worden) om de capaciteit te vergroten. Ter illustratie: La Lorraine Bakery Group in Polen heeft een nieuw hoogbouwdiepvriesmagazijn voor bakkerijproducten ontwikkeld. Het magazijn is 41 meter hoog en door een modern transportbaansysteem volledig geautomatiseerd. Ook in de transportsector zijn voorbeelden van zeer intensieve bebouwing. Projectontwikkelaar Prologis heeft in Tokio het distributiecentrum Prologis Park II gerealiseerd. Het distributiecentrum telt zeven verdiepingen en alle verdiepingen zijn met vrachtwagens te bereiken. Vanwege de hoge grondprijs in Tokio wordt meerlaags bouwen van bedrijfsruimten hier veelvuldig toegepast.

6 la lorraine bakery.jpg
Magazijn La Lorraine Bakery. Bron: La Lorraine Bakery

6 progolis
Distributiecentrum Prologis Park II. Bron: Prologis

2. Hergebruik van kavels, materialen en vastgoed
Een substantieel deel van het beschikbare vastgoed op bedrijventerreinen is vaak verouderd en voldoet niet (meer) aan de vraag. Daarnaast is het beschikbare aanbod destijds veelal gerealiseerd als maatwerk voor een specifieke gebruiker en daardoor moeilijk afzetbaar. Hierdoor geven veel ondernemers de voorkeur aan nieuwbouw op een nieuw bedrijventerrein en neemt de veroudering van de bestaande bedrijventerreinen verder toe. Dit lineaire model moet worden omgevormd naar een meer circulair model waarbij eerst het bestaande aanbod wordt benut, alvorens weer nieuw vastgoed te realiseren. Voor bestaande bedrijventerreinen vraagt dit om een creatief proces waarin de eigenaren een belangrijke rol spelen. Zij zullen namelijk eerst moeten investeren voordat een nieuwe gebruiker geïnteresseerd raakt. De herontwikkeling van het bedrijfspand dient gecombineerd te worden met het doorvoeren van maatregelen die bevorderlijk zijn voor de circulaire economie. Allereerst door de toepassing van materialen en constructies die herbruikbaar zijn (cradle to cradle). Daarnaast door maatregelen om het energiegebruik fors te reduceren met als doelstelling Nul op de Meter.

Het herontwikkelen van bestaand vastgoed hoeft niet duurder te zijn dan nieuwbouw. Herontwikkeling is al snel (financieel) interessant als het bestaande volume kan worden vergroot. Dit kan door het toevoegen van verdiepingen (zoals bij de Caballerofabriek in Den Haag en de Mediacentrale in Groningen) of optoppen (Kauwgomballenfabriek in Amsterdam) van het gebouw.

Om hergebruik te stimuleren hebben gemeenten een belangrijke taak om meer schaarste te creëren door niet gelijktijdig te veel nieuw bedrijfsareaal op de markt te brengen. Daarnaast kan de gemeente een initiërende rol spelen om verschillende eigenaren op een bedrijventerrein op één lijn te brengen en te stimuleren tot het doen van investeringen. De gemeente kan dit faciliteren door mee te denken over de bestemmingsplannen, regelvrije zones en het inzetten van een procesmanager of gebiedsregisseur en te helpen bij het zoeken naar financiële middelen. Een andere mogelijkheid is stedelijke herverkaveling. Het betreft hier de ruil van private gronden om hiermee nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De kosten en risico’s zijn hierbij voor de partijen die baat bij de ontwikkeling hebben.

3. Ontwikkel zo toekomstbestendig en flexibel mogelijk
Bij gebiedsontwikkeling volgens de circulaire economie lag tot nu toe het accent op het duurzaam ontwikkelen van vastgoed. Het idee van een circulaire ontwikkeling van een terrein is dat kavels, opstallen, openbare ruimte en infrastructuur eenvoudig kunnen worden hergebruikt. Hiermee wordt het terrein voor meerdere doeleinden ontworpen en is het flexibel te gebruiken. Het doel bij aanvang van de ontwikkeling moet daarom zijn om obstructies voor bijvoorbeeld herverkaveling, herstructurering en transformatie voor toekomstige gebruikers weg te nemen. Op die manier kan worden voorkomen dat een situatie ontstaat zoals die zich momenteel voordoet op verouderde bedrijventerreinen, met verdeeld eigendom en onvoldoende grondopbrengsten om herontwikkeling te financieren.

Een belangrijk onderdeel van het circulaire herstructureringsproces is te bevorderen dat een toekomstige vernieuwing van de werklocatie gemakkelijker wordt. Een belangrijke sleutel ligt hierbij in de eigendomsconstructie. Om toekomstige herstructurering te bevorderen ligt het eigendom van terrein en vastgoed bij voorkeur bij één partij. Vastgoed is dan niet langer een eigendom maar slechts een productiemiddel dat ondernemers faciliteert en tegelijkertijd bijdraagt aan de circulaire gedachte (duurzaam gebouwd en energieleverend).

‘Om toekomstige herstructurering te bevorderen ligt het eigendom van terrein en vastgoed bij voorkeur bij één partij.’

Een eenvoudig idee dat vraagt om een grote omslag in gebiedsontwikkeling. Zo spelen onder andere de regelgeving, financiële constructies, eigendomssituatie, ontwikkelingsstrategie en de (grotere en risicovollere) rol van de gebiedsontwikkelaar, bijvoorbeeld in de vorm van verticale integratie, een belangrijke rol. Het modulair inrichten van het bedrijventerrein (vastgoed, openbare ruimte, parkeren en infrastructuur) kan hierbij uitkomst bieden.

4. Energiereductie
Door toepassing van tal van duurzaamheidsmaatregelen kan het energieverbruik op terreinen fors worden teruggebracht. Toepassing van warmte-koudeopslaginstallaties, het gebruik van zonne-energie middels PV-panelen en windenergie middels windturbines zijn inmiddels even voor de hand liggend als effectief. Overigens zijn windmolens minder geschikt voor bedrijventerreinen die in binnenstedelijk gebied zijn gesitueerd en is voor rendabele warmte-koudeopslag een zekere schaalgrootte nodig. Mede vanuit dit perspectief is het zinvol om dit soort maatregelen op terreinniveau te faciliteren in plaats van elke individueel bedrijf voor zich. Als daarbij bedrijfsprocessen die energie (bijvoorbeeld in de vorm van warmte) opleveren, gekoppeld worden aan bedrijfsprocessen die energie vragen, wordt energieverbruik verder gereduceerd.

5. Ketensamenwerking op binnenstedelijke bedrijventerreinen
Aan de circulaire economie zit een grote logistieke component. Voldoende dichtheid en massa van consumenten en bedrijven in de omgeving maakt de realisatie van circulaire stromen gemakkelijker. Nabijheid van de afzetmarkt zorgt ervoor dat grondstoffen van de plek van consumptie snel terug de productieketen op kunnen stromen. Hiermee zijn binnenstedelijke bedrijventerreinen ideaal voor circulaire activiteiten.

Denk bijvoorbeeld aan inlever- of reparatiepunten voor gebruikte producten of een grondstoffenbank. Bij voorkeur vindt voor een optimaal circulair proces ook ketenintegratie plaats van materialen en afvalstromen tussen bedrijven die op of nabij het bedrijventerrein gevestigd zijn. In de praktijk is dit echter niet eenvoudig te organiseren.

6. Combineren van (financiële) middelen voor circulaire herstructurering
Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen heeft als voordeel dat beschikbare middelen ingezet kunnen worden voor zowel het vernieuwen van de voorraad bedrijventerreinen als het bereiken van klimaatdoelstellingen. Het betreft hier niet alleen beschikbare subsidies, maar ook menskracht, zoals bij de overheid. Circulaire herstructurering is bij uitstek een integraal onderwerp dat overheden kunnen aanpakken met duurzaamheid-, economie-, woon- en vastgoedcollega’s. Door deze aanpak ontstaat een hefboomwerking.

Conclusie
Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen combineert de opgave om de omvangrijke hoeveelheid verouderde bedrijventerreinen te vernieuwen tot ‘new school’-werklocaties met nationale en lokale klimaatdoelstellingen. De bovenstaande zes elementen hebben betrekking op: het optimaal benutten van schaarse ruimte door intensivering van het grondgebruik, het hergebruik van lege kavels en vastgoed en materialen, flexibel ontwikkelen van vastgoed en gebied, energiereductie van bedrijven, ketensamenwerking en kruisbestuiving van (financiële) middelen. Door ze optimaal met elkaar te combineren ontstaat een nieuwe generatie werklocaties die tevens een belangrijke bijdrage levert aan het herstel van het evenwicht in de natuurlijke omgeving.


Dr. Pieter van der Heijde is algemeen directeur van Bureau Stedelijke Planning. Drs. Michiel Verlaak MRE is adjunct-directeur economie en commercieel vastgoed en Msc. Valérie Noordink is adviseur bedrijventerreinen.

Cover: NXT

Dit artikel verscheen eerder op stadszaken.nl

Seminar Circulaire herstructurering van bedrijventerreinen
Op donderdag 21 juni organiseren Bureau Stedelijke Planning en BT het seminar Circulaire herstructering van bedrijventerreinen. Het seminar zit al bijna vol, maar u kunt zich nog aanmelden.

Recente artikelen