036 als vliegtuigmaaltijd

Planoloog Remco Deelstra vergeleek eens een gemiddelde groeikern- of Vinexwijk in mijn richting met een vliegtuigmaaltijd: alles klopt, voor alles is gezorgd, maar het bevredigt niet en het is ongezond. Ik moest daaraan denken toen de Almeerse stedenbouwkundige Ria van Dijk mij kortgeleden vertelde dat Almere in de loop der jaren een standaarddichtheid van 36 woningen per hectare heeft ontwikkeld. Dat 036 ook het netnummer van Almere is, is de enige toevalligheid rondom dit verder zeer weloverwogen getal: ‘036’ is een ruimtelijk-economisch optimum gebleken tussen voldoende (veelal grondgebonden) woningen, draagvlak voor nabije wijkvoorzieningen, voldoende groen en een autoparkeernorm van 1,8. Ga je lager, dan verlies je woningen en draagvlak en zakt je grondexploitatiesaldo. Ga je hoger, dan moet je naar duurdere (gebouwde, ondergrondse) parkeervoorzieningen en zakt je grondexploitatiesaldo eveneens.

Woningen, grondopbrengsten, autoparkeren, groen: voor wie niet beter weet, is het fijn dat er een rekenkundig optimum is gevonden tussen deze ingewikkelde keuzes in gebiedsontwikkeling. Puzzelen en discussie zijn niet meer nodig, 036 is betaalbare groene stedelijkheid zonder autootje pesten. En Almere is daarvan slechts een voorbeeld, want veel Nederlandse Vinexwijken kwamen proefondervindelijk rond die 36 uit. Het werd bijna een recept: men neme blokjes van 36 woningen, 65 parkeerplaatsen, X meters normgroen, een buurtsupermarkt en voilà: de ideale suburbane soep is klaar om te worden opgediend.

Te laag, te hoog

En dan begint er eentje over vliegtuigmaaltijden. Is het dan nooit goed? Maar Deelstra is de enige niet: veel urbanisten vinden die 36 te laag. En uit andere richtingen wordt juist beweerd dat die “te hoog” is. Verwarring alom, en hoewel Ria van Dijk aan die 36 heeft meegewerkt, snapt ze beide kampen goed. Ook Jane Jacobs waarschuwde lang geleden al voor “in between-densities”: dichtheden die hoog genoeg zijn voor anonimiteit, maar te laag voor levendigheid, zeker wanneer steeds meer vanuit huis wordt gedaan. Dichtheden waar medebewoners of passanten voelen als vreemden, maar met te weinigen voor een volwaardige stedelijke voorzieningenmix. Waar stedelijkheid kortom wel haar nadelen toont, maar niet haar voordelen.

Voor dergelijke wijken voorspelde Jacobs dan ook stedelijk verval – en de realiteit geeft haar daarin steeds vaker gelijk. Dat is op serieuze manieren te meten (Leefbaarometer Home) en ook aan de hoeveelheid spot af te lezen (Romeinse Vinex-wijk opgegraven). Kern van de volksmondbezwaren is dat 36-wijken ‘vlees noch vis’ zijn. Daarmee zijn ze zelfs slechter dan vliegtuigmaaltijden, want die hebben wél vlees of vis.

Starre optima

Vragen spoken door mijn hoofd. Doen grondexploitatie-argumenten er nog wel toe als er zulke langetermijnrisico’s op het spel staan? Waarom is het moment van oplevering de rekenkundige maat der dingen, terwijl een goede wijk een levenscyclus van minstens honderd jaar heeft? In de NRC las ik woorden van TU-hoogleraar Tess Broekmans: “Iets wat iedereen kent of waar men in is opgegroeid, verkoopt makkelijk. Die rijtjeshuizen voor gezinnen zijn volledig doorontwikkeld: de bouwkosten zijn laag, de winstmarges hoog.”

Maar winsten voor wie, vraag ik me dan af, en voor wanneer? Is het starre ‘optimum’ bij oplevering nog steeds het optimum na dertig jaar? Rekensommen raakten achterhaald door steeds grotere supermarktformules en steeds minder mensen per woning. En door Almeerders die zoveel bij de Picnic-bezorgdienst gingen bestellen dat er een wachtlijst voor ontstond. Straten verstilden, draagvlakken vernevelden. Het dringt tot me door dat de 036-grondexploitatie algoritmisch klinkt, maar ideologisch is. Het is een ideologie die aanvankelijke verlies- en winstrekeningen prevaleert boven flexibiliteit, nabijheid, beheervragen en de kosten van het latere gelag. Hoe toekomstbestendig zijn die wijken nu eigenlijk?

Gratis parkeren

In die ‘036’ zit meer ideologie gebakken. Allereerst natuurlijk de grondgebonden woningen, die in menig ander land minder talrijk zijn. Voorts de woonmonocultuur, waar veel bewoners zelfs voor kinderdagverblijven, tandartsen, instructiezwembaden of scooterwinkels naar bedrijventerreinen moeten. Een andere ideologie is dat al dat autoparkeren gratis moet zijn. Aangezien parkeerplaatsen wel degelijk ruimte en geld kosten, betekent ‘gratis’ in de praktijk: uitgesmeerd over iedereen, of je nu parkeert of niet. En dat leidt tot dure nepvraag, want het is gemakkelijk om 1,8 parkeerplaats te willen als een ander ervoor betaalt. Margaret Thatcher zei ooit bijna hetzelfde: “The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”

De socialisering van autoparkeren ontneemt ons de vrijheid om de grondexploitatiekosten van woningen en parkeerplaatsen van elkaar los te trekken, wat woningen goedkoper zou maken. Als mensen vervolgens de individuele keuze wordt gelaten of ze ook zelf de kostprijs voor het stallen van hun auto’s willen betalen, stijgt de vraag naar parkeeruitruil en deelauto’s en ontstaat er een hoger evenwicht dan die 36. Met gezelliger straten en nabijer draagvlak voor voorzieningen, voor minder belastinggeld.

Meer vrijheden en verantwoordelijkheden bij burgers: daar worden mensen en steden beter van, op allerlei manieren. Beter dan van in de systeemwereld geprepareerde package deals voor ieders veronderstelde natje en droogje. Kortgeleden verscheen Messy cities: een boek dat pleit voor rommeligheid in plaats van een gestandaardiseerde orde. Dat geeft ons meer flexibele en daarmee meer stabielere steden. Net als jungles, die veel stabieler zijn dan plantages, meer tot de verbeelding sprekend en goedkoper in het beheer.

Het lot van 36

Op vrijwel alle korte afstandsvluchten zijn vliegtuigmaaltijden inmiddels afgeschaft. De exploitatiekosten werden te hoog. Onbevredigend en uiteindelijk nog te duur ook: het zal je lot maar zijn. Het lot van veel 36-wijken ziet er vermoedelijk niet veel gunstiger uit, met overmatig privaat gemak en een afkalvende publieke waarde. De bestaande exemplaren kunnen natuurlijk niet worden “afgeschaft”; hun toekomst zal de gemoederen en de overheidsbegrotingen daarom nog lang bezighouden. Maar nieuwe 36-wijken zullen er niet veel meer komen; voor Almere-Pampus wordt al gedacht aan een dichtheid van 60 woningen per hectare.

Ria van Dijk gaat de komende tijd aan de slag met het Almeerse centrum. Daar verrijzen duizenden nieuwe woningen, in dichtheden van boven de 100, met hopelijk meer diversiteit en flexibiliteit. Want ook in Almere sijpelt het besef door dat stedelijkheid niet duurder, maar duurzamer is. Het zal nog moeite kosten om de laatste trage geesten ervan te overtuigen dat een gesocialiseerde parkeernorm van 1,8 daar niet bij past: meetkundig niet, esthetisch niet en financieel niet. Want uiteindelijk volgt rekenkunde onze ideologieën, niet andersom. En laten wij vooral het ideaal koesteren van stedelijke vitaliteit zonder uiterste houdbaarheidsdatum.