Bouwen aan de gezonde stad in Duitsland, dit zijn de lessen uit München

We kennen München als welvarende stad met een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat. Veel grote bedrijven, zoals Allianz, BMW, Microsoft en Google zijn hier gevestigd. München kent dan ook een lage werkeloosheid en een koopkrachtige bevolking. Tijdens een korte wandeling door de Altstadt is dit ook de eerste indruk die we van de stad krijgen. We zien veel luxe winkels en overal zijn er bouwactiviteiten.

Groeipijnen

In het Münchener Stadtmuseum worden we uitgedaagd te reflecteren op ándere perspectieven op deze stad. De tentoonstelling Münchener Stadtmuseum - What the City. Perspektiven unserer Stadt geeft ons inzicht in de groeipijnen van München. In tien thematische hoofdstukken onderzoekt het museum urgente stedelijke vraagstukken zoals sociale ongelijkheid, veiligheid, groei en betaalbaarheid, identiteit, inclusie en duurzaamheid. De tentoonstelling laat zien hoe deze thema’s niet alleen beleidsmatig vorm krijgen, maar ook uitpakken in het dagelijks leven van bewoners. Het zijn vraagstukken waar veel steden mee worstelen en zo ook München. Vraagstukken die voortkomen uit de centrale vraag: wat is een leefbare stad?

Met het nieuwe stadontwikkelingsplan (STEP Neuer Stadtentwicklungsplan – Landeshauptstadt München) probeert München een antwoord te geven op deze vraagstukken. In het PlanTreff-centrum van de gemeente München neemt Sabrina Rott ons mee in het STEP. Het is opgebouwd uit zeven samenhangende onderwerpen (Handlungsfelden): Groene en verbonden openbare ruimte (Freiraum); Duurzame Mobiliteit (Mobilität); Sterke Woonwijken (Wohnquartiere); Innovatieve economie (Wirtschaft); Klimaatbestendige Stad (Klimaanpassung); Klimaatneutrale Stad (Klimaschutz) en Regionale Samenwerking (Region). Voor elk van deze Handlungsfelden zijn doelen geformuleerd die vervolgens weer zijn door vertaald naar concepten en projecten.

Een op het eerste gezicht ingewikkelde infographic maakt de samenhang inzichtelijk en blijkt door het interactieve karakter toch heel goed leesbaar. Tegelijkertijd maakt het ook inzichtelijk dat er ruimtelijke dilemma’s zijn. Zo zal het toevoegen van woningen in het nu nog agrarische noordwestelijk deel van de stad het aanbod van nieuwe betaalbare woningen vergroten. Het gebied zorgt nu echter ook voor waterberging en frisse lucht in de stad. De voorgenomen verstedelijking zal veel impact hebben op de klimaatambities en leefkwaliteit in de stad.

Desolate indruk

Via de Englischer Garten (het grootste park van de stad, 376 ha) gaan we per fiets naar Neufreimann – Ein neues Quartier für den Münchner Norden – in het noorden van de stad. Hoewel het pas halverwege de ochtend is wordt het immense park al goed gebruikt. Aangekomen in Neufreimann zien we hoe moeilijk het is om een gebied vanaf het allereerste begin levendig en aantrekkelijk te maken. Hier komen op termijn 15.000 mensen te wonen, maar het gebied is nu nog volop in ontwikkeling. Momenteel zijn er 250 appartementen opgeleverd en wonen er circa 500 mensen. Maat en schaal zijn nu nog niet overeenkomstig dit aantal inwoners en zorgen – mede door de vanwege de schoolvakantie gesloten scholen – voor een wat desolate indruk.

De ambities zijn er niettemin wel degelijk: op een areaal van 60 ha verrijzen 5.500 woningen. Ongeveer 50 procent daarvan wordt gerealiseerd door de gemeentelijke woningcorporatie, de rest door coöperaties en investeerders met betaalbare huurverplichtingen. In elk gebouw wordt een sociale mix gerealiseerd, verdeeld over drie inkomenscategorieën (laag, midden, hoog). Er zijn twee scholen voorzien (één basisschool en één gymnasium), sportfaciliteiten inclusief zwembad, ruimten voor ontmoeting en buurtactiviteiten. Rond het centrale plein zijn winkels en buurtvoorzieningen gepland. Neufreimann is autoluw ontworpen; een nieuwe tramlijn moet het gebied gaan ontsluiten, in combinatie met een lage parkeernorm, deelconcepten en de inzet op fietsmobiliteit. In de praktijk kampen de eerste bewoners met een tekort aan parkeerplaatsen omdat zij met auto’s hier zijn komen wonen, terwijl de tramlijn nog niet rijdt. Dit wordt erkend als een uitdaging, mede omdat de wijk perifeer gelegen is en bewoners soms afhankelijk zijn van de auto voor werk. Er is een beeldkwaliteitsplan (Gestaltungsfibel) van kracht. Het oorspronkelijke concept was een ‘stenen stad,’ maar dit wordt bijgesteld richting meer groen, meer variatie in gevels en meer kleur. We zijn nieuwsgierig hoe dit gebied er over 10 à 20 jaar bij ligt.

Culturele gemeenschap

We vervolgen onze fietstocht naar het Kreativquartier. Het terrein kent een lange geschiedenis, beginnend in 1871 als wapenfabriek en later gebruikt door onder meer industrie, brandweer en politie. Sinds de jaren 90 van de vorige eeuw ontwikkelde zich hier spontaan een culturele gemeenschap in leegstaande gebouwen. Het terrein huisvest diverse culturele initiatieven, zoals theaters, ateliers, inclusieve kunstopleidingen en werkruimtes. Het gebied is eigendom van de gemeente en wordt beheerd via een gemeentelijk vastgoedbedrijf. Een vereniging vertegenwoordigt de circa 20 culturele (non-profit) instellingen die op het terrein gevestigd zijn.

De bestaande gebouwen moeten gerenoveerd worden, tegelijkertijd zijn er ook kansen het gebied te herontwikkelen voor woningbouw. Hiermee wordt het dilemma voor de stad duidelijk: enerzijds ruimte benutten voor woningen, anderzijds het behouden van culturele functies. In 2012 is door Teleinternetcafeeen stedenbouwkundig plan opgesteld. In dit plan worden woningbouw, een school en een park gecombineerd met het behoud van een culturele kern. In een deel van het gebied worden momenteel woningen ontwikkeld, via coöperatief eigendom (Genossenschaft). De cultuurcomponent raakte echter “verloren” in politieke besluitvorming. In 2023 steunde de toenmalige gemeenteraad het plan om een beheercoöperatie voor het gehele terrein te vormen. Dit besluit werd echter later teruggedraaid.

Een belangrijk probleem is de financieringskloof tussen culturele functies en marktprijzen. De renovatiekosten zijn inmiddels sterk gestegen (van 25 naar 50 miljoen euro) en er is bovendien asbest aangetroffen. Tegelijk dreigen de huurprijzen te stijgen naar marktconforme niveaus, wat de betaalbaarheid voor culturele partijen onder druk zet. Het beheerbedrijf moet rendabel functioneren en kan zelf geen subsidies verstrekken, waardoor steun van de gemeente noodzakelijk blijft. De politieke context is bepalend: de steun voor cultuur wisselt en staat onder druk door gemeentelijke schulden. Het voortbestaan vraagt om politieke keuzes, financiële steun en actieve betrokkenheid van burgers en organisaties. Het terrein staat symbool voor een bredere stedelijke uitdaging: hoe behoud je ruimte voor cultuur en maatschappelijk gebruik in een snel verdichtende, rijke stad?

Grootschalige houtbouw

Vanuit het Kreativquartier gaan we naar Prinz-Eugen-Park. We passeren wederom de Englischer Garten en zien dat het in het park al aardig druk wordt. Na een Kaffee und Kuchen in Café GeQo worden we door een trotse bewoner rondgeleid. Het woonkwartier Prinz-Eugen-Park is een voormalige kazerne die sinds 2018 is herontwikkeld tot een duurzame en gemengde woonwijk. Het kwartier telt ongeveer 1.800 huishoudens en kenmerkt zich door een diverse samenstelling van bewoners, waaronder veel gezinnen en relatief weinig senioren. Een opvallend kenmerk van het gebied is de grootschalige houtbouw: het merendeel van de gebouwen is van hout, met een beperkt gebruik van beton. Daarnaast is er veel aandacht voor hergebruik van materialen en historische verwijzingen in de architectuur. Duurzaamheid komt ook terug in de groene daken, die niet alleen bijdragen aan biodiversiteit maar ook functies hebben zoals kassen en waterbeheer. Deze daken bieden ruimte aan planten, bomen en nestplaatsen voor dieren zoals vogels en vleermuizen.

Ecologie speelt een belangrijke rol in het ontwerp van het gebied, bijvoorbeeld door het behoud van een spontaan ontstane habitat voor wilde bijen. De inrichting van het landschap houdt rekening met de lokale bodemgesteldheid en maakt gebruik van regionale beplanting. Ook waterbeheer is slim geïntegreerd, zo is de voormalige centrale kazerneweg omgevormd tot een waterberging. De sociale organisatie van het kwartier is eveneens bijzonder: bewoners zijn actief betrokken via een coöperatie en zogeheten bouwcoöperaties (Genossenschaften). Er bestaan circa dertig werkgroepen die zich bezighouden met uiteenlopende thema’s zoals mobiliteit, groenbeheer en sociale activiteiten. Dit zorgt voor sterke onderlinge betrokkenheid en wederzijdse hulp tussen bewoners.

Vrij toegankelijk

Het woonkwartier is verkeersluw ingericht, met minder parkeerplaatsen dan gebruikelijk en veel aandacht voor alternatieven zoals fietsen. Tegelijkertijd blijkt de vraag naar parkeerplekken nog steeds groot. Gemeenschappelijke voorzieningen, zoals speelplekken, daktuinen en ontmoetingsruimten, zijn vrij toegankelijk en stimuleren het contact tussen bewoners. Kinderen spelen daarbij een centrale rol, met diverse speelvoorzieningen en afspraken dat alle speelplekken voor iedereen toegankelijk zijn. Daarnaast zijn er voorzieningen zoals een markt, gemeenschappelijke zalen en flexibele meubels die eenvoudig gedeeld kunnen worden. De rondleiding laat zien dat Prinz-Eugen-Park een voorbeeld is van integrale, duurzame stadsontwikkeling waarin ecologie, sociale cohesie en bewonersparticipatie samenkomen. Het project toont aan dat intensieve samenwerking tussen bewoners en ontwikkelaars kan leiden tot een levendige en toekomstbestendige woonomgeving.

In de vroege avond keren we terug naar het hotel. De fietsroute gaat wederom door de Englischer Garten. De betekenis van dit park voor de stad München wordt ons nu ten volle duidelijk. Het mooie, warme weer heeft een enorme hoeveelheid mensen naar het park gelokt. Er wordt volop gezond, gesport, gezwommen en geflirt. Met de fiets is het voor ons haast geen doorkomen aan, maar het belang van deze grote groen/blauwe ruimte in de stad wordt inmiddels wel héél duidelijk.

Op zaterdagochtend gaan we met het openbaar vervoer naar Freiham in het westen van de stad. Freiham is een grootschalige, nog in ontwikkeling zijnde stadswijk van circa 350 hectare (naar een stedenbouwkundig ontwerp van bureau West 8), waar uiteindelijk zo’n 25.000 mensen zullen wonen. Het is een uitbreidingslocatie en voorheen agrarisch gebied. Momenteel wonen er ongeveer 10.000 bewoners en de wijk wordt gefaseerd voltooid richting 2040, waarbij de infrastructuur zoals de metro nog in ontwikkeling is en de bestaande S-Bahn tekortschiet. Binnen deze context bezoeken we een coöperatief woonproject, ontworpen door architectenbureau Alles Wird Gut, dat actief is in München sinds meerdere gewonnen prijsvragen in 2015. We worden ontvangen door Jan Fischer van Alles Wird Gut en een bewoner. Het project is een samenwerking tussen twee coöperaties – het traditionele München West en het meer progressieve Wagnis-West – en kwam tot stand via een participatief traject dat al in 2017 startte met een bewonersgroep.

De ontwikkeling omvat 134 woningen voor circa 300 bewoners, verdeeld over verschillende woningtypen zoals atriumwoningen, galerijwoningen en clusterwoningen met gedeelde voorzieningen. Kenmerkend is dat individuele balkons ontbreken, ten gunste van grotere woningen en collectieve buitenruimten die ontmoeting stimuleren. Het project kent een gemengd woonprogramma met sociale huur, midden-huur en vrije sector, gefinancierd via een combinatie van eigen inbreng, subsidies en leningen. Bewoners dragen ook gezamenlijk bij aan voorzieningen, wat heeft geleid tot een fonds voor de inrichting van gemeenschappelijke ruimtes. Die gemeenschappelijke ruimtes – zoals een muziekruimte, bibliotheek, werkplaats, dakterrassen en logeerplekken – spelen een centrale rol en worden door bewoners zelf beheerd en geboekt via een app. De participatie is sterk verankerd: bewoners organiseren zich in werkgroepen, beheren onderhoud en bepalen samen de invulling van het complex. Op het vlak van duurzaamheid en mobiliteit zijn bewuste keuzes gemaakt, zoals aansluiting op geothermie, gebruik van zonnepanelen, wateropvang volgens het ‘sponge city’-principe en een lage parkeernorm met deelmobiliteit.

Leerpunten van het project zijn onder meer het spanningsveld tussen individuele en gedeelde voorzieningen en de impact van stijgende bouwkosten op materiaalkeuzes. Tegelijk blijkt dat de vroege en intensieve bewonersbetrokkenheid leidt tot sterke sociale cohesie en een goed functionerende gemeenschap. Het project laat zien dat coöperatief wonen kan leiden tot innovatieve woonvormen waarin collectiviteit, flexibiliteit en gedeeld eigenaarschap centraal staan.

De zeven lessen

Wat kunnen we leren van München? De cases die we in München bezochten, hebben laten zien dat succesvolle gebiedsontwikkeling niet primair een ontwerp- of vastgoedopgave is, maar een samenspel van governance, publieke waarden, sociale structuren en lange termijn investeringen. Zo’n aanpak leidt bovendien tot gezondere leefomgevingen. Dit vraagt om een verschuiving van een projectmatige optimalisatie naar een systeemgerichte ontwikkeling (ruimte + gemeenschap + economie + politiek). Uit het bezoek komen duidelijke, samenhangende lessen naar voren voor de Nederlandse praktijk van gebiedsontwikkeling:

1 Start vanuit de openbare ruimte, niet vanuit vastgoed

München positioneert de openbare ruimte (groen, routes, klimaatstructuren) als fundament van ontwikkeling, op wijk-, stedelijk en regionaal niveau. Zet niet het programma centraal, maar het systeem van openbare ruimte en ecologie. Denk daarbij in robuuste structuren (groen/blauw netwerk) voordat de verkaveling volgt. Dit helpt ook bij klimaatadaptatie en het vergroten van het draagvlak.

2 Borg publieke waarden via harde instrumenten

München verplicht een aandeel van 40 procent sociale woningbouw via een puntensysteem bij private ontwikkeling. In Nederland worstelen we vaak met ‘onderhandelde publieke waarde’; München laat zien dat structurele borging werkt. Niet alleen convenanten, maar afdwingbare kaders zijn cruciaal. Combineer grondbeleid, programmering en vergunningverlening om publieke doelen te realiseren. Zorg daarbij voor eenvoud in instrumenten (München heeft het systeem vereenvoudigd).

3 Zie gebiedsontwikkeling als sociaal-organisatorisch systeem

Ontwikkel niet alleen vastgoed, maar organiseer langdurige governance (coöperaties, wijkorganisaties). In Nederland blijft participatie vaak beperkt tot inspraakmomenten en wordt deze niet structureel in het beheer meegenomen. Faciliteer daarvoor actieve bewonersrollen vanaf de ontwikkelfase. Sociale cohesie is maakbaar via structuren, niet alleen via het ontwerp.

4 Coöperatieve ontwikkelmodellen vergroten kwaliteit én betrokkenheid

In München wordt veel gebruik gemaakt van Genossenschaften (coöperaties) en Baugemeinschaften (collectief ontwikkelen) Deze leiden tot hogere betrokkenheid, maatwerk en betere sociale structuren. Les voor Nederland: geef meer ruimte aan collectieve ontwikkelvormen naast commerciële partijen. Combineer woningcorporaties met coöperatieve modellen en zorg voor institutionele ondersteuning (financiering, regelgeving). Daarbij is het wel de vraag of uitsluitend institutionele belemmeringen de toepassing van coöperatieve ontwikkelmodellen in Nederland in de weg staan, of dat er ook andere barrières zijn, zoals culturele.

5 Culturele en maatschappelijke functies vragen structurele financiering

Culturele functies zijn geen ‘restfunctie,’ ze vereisen expliciete publieke financiering. Neem daarom cultuur mee in de businesscase van gebiedsontwikkeling en voorkom dat tijdelijk gebruik automatisch verdwijnt bij gebiedsontwikkeling.

6 Politieke consistentie is bepalend voor lange termijn succes

Lange termijn gebiedsontwikkeling vraagt om een stabiele politieke koers. Leg daarom strategische keuzes vast in een robuuste governance en juridische structuren en minimaliseer de afhankelijkheid van individuele bestuurders.

7 Integreer duurzaamheid fysiek, sociaal én praktisch

Combineer technische duurzaamheid met sociale organisatie (bewoners beheren mee). Maak klimaatmaatregelen zichtbaar en beleefbaar. Ontwerp systemen (zoals waterberging) zo dat deze meervoudig bruikbaar zijn. En investeer in robuuste groen/blauwe structuren van voldoende maat en schaal; deze zijn essentieel voor de leefbaarheid in steden.