Bouwen door de Buurt nadert uitvoering, nu is het de beurt aan de rest van het land

Deze vraag stond centraal op donderdag 30 oktober, toen de aanpak van de pilot ‘Bouwen door de Buurt’ werd gepresenteerd tijdens het vierdaagse festival van de TU Delft over veerkrachtige buurten. Het betreffende seminar werd voorafgegaan door de presentatie van de documentaire van filmmaker Robert Wiering. Hij is door de gemeente Almere gevraagd om het hele proces te volgen tot aan het politieke besluit over de bestemmingswijziging (en dus inclusief de behandeling van het project in de gemeenteraad van Almere). Wiering maakte eerder onder meer een documentaire over de bouw van tiny houses in Almere en was in die zin dus bekend met de traditie van experimenten in deze gemeente.

Wiering vond het interessant om een aantal individuen te volgen die gaandeweg steeds meer een groep werden: “Ze werden sterk door hun strijd tegen ‘de gigant’: de overheid. Ze worstelden zich door het oerwoud en kregen met tegenstellingen te maken. En dan wordt het uiteraard interessant voor de film: er is penarie en hoe komen ze daaruit?” In de documentaire maken we kennis met de bewoners die uiteindelijk de zeven woningen op een groenstrookje in de Kruidenwijk (aan de noordkant van de stad gelegen, tegen de Noorderplassen aan) mogen gaan bouwen. En we horen de visies van de andere betrokkenen, zoals voormalig wethouder Froukje de Jong die zegt: “Tussen droom en daad staan wetten in de weg, alsmede praktische bezwaren. Beide creëren wij als overheid heel vaak zelf.”

Coalitie valt

Allerlei vraagstukken en hobbels passeren de revue: het bepalen van de grondprijzen, de noodzaak van een stikstofstudie, het tegengaan van buitenverlichting aan de achterzijde van de woningen omdat anders de watervleermuis in zijn habitat kan worden gestoord. Maar ook de val van de coalitie in Almere (door het Floriade-drama), het nieuwe adagium dat wordt gelanceerd door het nieuwe college van ‘terughoudend zijn met bouwen in het groen’ en de hoofdbomenstructuur waar de SP-raadsfractie maar op bleef hameren (en waarin niet gebouwd zou mogen worden).

Bedenker van de pilot Jacqueline Tellinga, die eerder in Almere onder meer werkte aan de Bouwexpo Klein Wonen en de zelfbouwwijk Homeruskwartier, wijst erop dat het processen zijn die zich dagelijks in heel Nederland afspelen: “De film brengt dit voor het eerst naar buiten, op menselijke wijze.” Daarnaast laat de film naar haar idee zien wat we allemaal aan regels in dit land bedacht hebben: “En wat dan er allemaal aan hobbels genomen moet worden. De bewoners deden dit in minder dan vier jaar, waar minimaal zeven jaar normaal is en vaak nog langer. Sla het rapport van de commissie STOER er maar op na.”

Hoogtepunt in de documentaire (naast het uiteindelijke instemmen met de plannen door de gemeenteraad, met een ruime meerderheid) is de manier waarop de aspirant-bewoners zelf het participatieproces organiseren en daarmee draagvlak creëren in de buurt. Kwetsbaar en open stellen ze zich op, van de buurt krijgen ze een groot applaus (er wordt uiteindelijk één zienswijze ingediend en geen beroep aangetekend). Het resultaat is dat er volgend jaar gebouwd kan gaan worden, de groenstrook in de Kruidenwijk is bijna bouwrijp.

Positief verhaal

Architect Harald Mooij begeleidde de bewoners bij het proces en werkt tevens als docent/onderzoeker bij de TU Delft. Hij typeert het project vooral als een ‘mensenverhaal’: “Het is veel meer dan sec de voorbereiding van een bouwproces. Ik vind het een positief verhaal, dat veel goeds kan opleveren – op deze plek, in Almere maar ook daarbuiten. Het is een nieuwe vorm van kleinschalige gebiedsontwikkeling die in een relatief korte tijd van vier jaar tot resultaat heeft geleid.” Jacqueline Tellinga kan het beamen: “Het is nadrukkelijk geen experiment dat we hier hebben ontwikkeld: de woningbouw vindt binnen vigerende regelgeving plaats. Op basis van twee belangrijke principes: een uitnodiging van de gemeente aan de inwoners om bottom-up zelf aan de slag te gaan. En met een compacte begeleiding in de vorm van gemeentelijk ontwikkelaar Saskia Voest en mijzelf; onze inzet bestond eruit om deze nieuwe manier van kleinschalige gebiedsontwikkeling binnen de gemeente uit te lijnen en indachtig het ‘ja,mits-beginsel’ te operationaliseren en te documenteren.”

Volgens Tellinga levert deze manier van ontwikkelen verschillende winstpunten op: kleinschalig en slim verdichten, sleetse plekken in bestaande buurten die ervan opknappen en minder maatschappelijke weerstand (omdat de bewoners zelf met het initiatief komen en niet een gemeente of een ontwikkelaar). De aanpak leidt tot extra bouwgrond (“die wij als gemeente niet vinden, dat doen de bewoners zelf”), vlotte participatie, betaalbare woningen voor starters en seniorvriendelijke woningen, meer sociale veiligheid in de buurt en een versnelling in de woningbouwproductie.

Het argument “wat een hoop gedoe voor zo weinig huisjes” kent Tellinga inmiddels uit en ten na en vindt ze te gemakkelijk: “Bescheiden aantallen is inherent aan elke pilot. Het gaat hier om een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. Van onderop, op uitnodiging van de gemeente. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft becijferd dat er met ‘straatje erbij’ 95.000 woningen kunnen worden toegevoegd. En ook een andere PBL-studie, over onderbenutte parkranden, laat kansen zien voor enkele tuinduizenden woningen. De vraag is derhalve: kunnen we deze manier van werken verder uitrollen? Kunnen de dorps- of wijkbewoners een versnelling voor elkaar krijgen die gemeenten en ontwikkelaars niet lukt?”

36 potentiële locaties

Het omzetten van een locatie zonder woonbestemming naar eentje mét, dat is de grote uitdaging. Harald Mooij liet zien hoe de bewoners van de Kruidenwijk door de gemeente Almere werden uitgenodigd om kansrijke locaties aan te dragen. Dat leverde 36 potentiële plekken op, waarvan een groot deel echter afviel – om een veelheid van redenen. Kabels en leidingen, stankcirkels, milieuzones rondom bedrijventerreinen (zelfs als ze geen hinder veroorzaken, maar dat doet aan de beperking niets af), vleermuizenmigratieroutes, de aanwezigheid van groenblauwe raamwerken – en ga zo maar door. Mooiste voorbeeld dat Mooij liet zien betrof een locatie met een kerkgebouw dat geen klokken heeft maar waar dan wel de verplichting voor een akoestisch onderzoek aan hangt. “Dat schrikt bewoners dan af.”

De locatie aan het Gemberpad bleef uiteindelijk over; hier lieten de bewoners zelf ‘kavelpaspoorten’ maken aan de hand van hun eigen woonwensen en deze werden uiteindelijk vertaald in woningontwerpen. De volgorde is andersom. De bewoners zochten een woning die paste bij hun wensen en budget. Dat vertaalde zich in een verkavelingsplan en bouwregels (vastgelegd in een kavelpaspoort). Waar de ene bewoner daarbij voor gemak koos met een kant en klare woning, lieten anderen architecten hun huis ontwerpen. Deze fase van de planvoorbereiding is overigens bijzonder snel verlopen.

Terugkijkend had ambtelijk opdrachtgever Margreet Schotman, afdelingshoofd Stedelijk Beleid van de gemeente Almere, veel lof voor de gevolgde aanpak. Zij plaatste het project in het perspectief van de ‘Almere Principles’ die voormalig wethouder Adri Duivesteijn in 2009 publiceerde en waarin het principe werd verkondigd dat een stad bouwen meer is dan het stapelen van een hoop stenen. “Het adagium van ‘mensen maken de stad’ dat hierin is opgenomen, is naar mijn idee tijdloos.” Aan de hand van een tijdlijn met projecten – van de eerste expowijkjes tot en met de gebiedsontwikkeling Oosterwold en het WikiHouse-wijkje – liet Schotman zien dat de ambitie van de gemeente vooral gericht is op het ruimte geven aan initiatieven uit de samenleving, van bewoners en ondernemers. Makkelijk is dat evenwel niet: “Bij de WikiHouse-wijk zagen we bijvoorbeeld dat de Rabobank de hypotheken voor de bewoners met 25 procent verlaagde omdat het om zelfbouwwoningen ging, dat risico vond men te groot.”

Didam-proof

Wat Schotman betreft is de pilot ‘Bouwen door de buurt” zeker opschaalbaar en dat geluid kwam ook terug tijdens de discussie met de zaal, geleid door Guido Wallagh. In de Almeerse Filmwijk blijkt er al belangstelling voor te zijn, in Rotterdam eveneens. Er wordt gewezen op het ‘community’-effect dat van samen ontwikkelen uitgaat, bewoners leren elkaar – en hun maatschappelijke omgeving – beter kennen. Vanuit een Brabantse gemeente komt de vraag of het Didam-arrest roet in het eten kan gooien; Tellinga licht toe dat, omdat deelname alleen openstond voor bewoners en hun familieleden in Kruidenwijk, de pilot is voorgelegd aan een jurist. Conclusie: omdat de selectiecriteria voldoende objectief zijn, toetsbaar en redelijk en er sprake is van een passende mate van openbaarheid is de uitnodiging (aan alleen de Kruidenwijkers en hun familie) voldoende ‘Didam-proof’. “Het startdocument Doel en Aanpak, dat door het college was vastgesteld, was daarvoor de belangrijker onderlegger. Gemeenten kunnen dus beleid hiervoor ontwikkelen.”

Interessant is ook de confrontatie met de Omgevingswet. Aanwezig bij het seminar was ook Regeringscommissaris voor de Omgevingswet Kars de Graaf. Hij ging in op de beleidsmatige overgang van het ‘nee, tenzij’-principe naar de ‘ja, mits’-houding die aan de basis ligt van de per 1 januari 2024 in werking getreden wet voor onze fysieke leefomgeving. Ook wel geduid als de overgang van de ‘toelatingsplanologie’ naar de ‘uitnodigingsplanologie’. “Minder blauwdrukken, geen starre eindbeelden, een balans tussen vrijheid en voorspelbaarheid c.q. bescherming en ruimte voor initiatieven uit de samenleving.”

Cruciaal, aldus De Graaf, is dat initiatieven in de Kruidenwijk voldoen aan het principe van EFTAL: een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. “Initiatiefnemers moeten aantonen dat ze daarop actief inspelen en daarbij een voldoende scoren op de participatie. Dat zijn de belangrijkste argumenten/afwegingen waar het college en de gemeenteraad vervolgens naar moet kijken in hun beoordeling.” Zijn belangrijkste aanbeveling aan gemeenten luidde om hier structureel beleid voor te maken. “Wanneer je in principe als gemeente aan dit soort projecten wilt meewerken, kan er heel veel. Grijp de kansen van de wet!”

Gemeente als black box

Eenzelfde aansporing was te beluisteren uit de mond van Jan Oosterkamp, adviseur bij bureau BügelHajema, en verantwoordelijk voor de evaluatie van de pilot. Hij formuleerde 27 aanbevelingen, die zich vooral concentreren op de voorfase van het project. “Daar is de meeste winst in termen van versnelling te halen. Het team van Bouwen door de Buurt zorgt ervoor dat het plan van de bewoners veel sneller door de black box die ‘gemeente’ heet wordt geleid.” Andere factoren die tijdswinst opleveren zijn een verankering in de Omgevingsvisie en in het participatietraject dat ervoor zorgt dat er niet of nauwelijks weerstand is tegen de plannen.

Naast de Omgevingsvisie biedt ook de meer recent vastgestelde Wet ‘Versterking Participatie op Decentraal Niveau’ kansen, zo betoogde TU Delft-docent Fred Hobma: “Daarin wordt onder meer het ‘uitdaagrecht’ van bewoners vastgelegd en dat gaat verder dan de Omgevingswet. Lokale overheden kunnen hiermee op voorhand vastleggen welke activiteiten zij bereid is over te dragen aan haar inwoners.” Het een na laatste woord van de middag was voor Staf Depla, oud-Tweede Kamerlid en wethouder van Eindhoven en tegenwoordig als “aanjager realisatie woningbouwcorporaties” lid van de Landelijke Versnellingstafel.

Ook hij bleek positief gestemd over een verdere uitrol van de aanpak zoals ontwikkeld in Almere: “In de NPLV-wijken is er ruimte voor duizenden extra woningen, zo is becijferd. Dat zijn wijken waar de woningcorporaties veel bezit hebben. Ik denk dat het heel goed kan werken wanneer zij woningzoekende bewoners zelf een stem geven en uitdagen om met plannen te komen.” Depla trok daarbij de vergelijking met het ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’: “Dat werd 20 jaar geleden geïntroduceerd en door sommigen afgedaan als kansloos. Inmiddels maakt het echter een vast onderdeel uit van ons repertoire aan vormen van opdrachtgeverschap. Over deze manier van werken ben ik net zo enthousiast.”

Weinig kansen

Tenslotte werd er vanuit het Rijk steun betuigd: Hans Broere van het ministerie van VRO gaf aan dat dit project verder gaat dan de bekende kreet ‘bouwen, bouwen, bouwen’: “Het past in ons streven om kritisch te kijken naar alle regels die we in dit land hebben en die we willen verminderen. Bewoners die normaal gesproken weinig kansen hebben op de woningmarkt kunnen hiermee een stap naar voren zetten en het zorgt voor meer verbondenheid – tussen mensen en met de plek. En het biedt gemeenten kansen om inwoners met vitale beroepen te behouden voor de stad. We gaan ons als Rijksoverheid zeker niet met de projecten bemoeien maar zullen wel proberen om de initiatieven te verbinden en de kennis erover verder te brengen.” Voor discussieleider Guido Wallagh was het reden om de bijeenkomst af te sluiten met een positieve slotsom: “Ik proef in al deze verhalen een gezond activisme!”