Nieuws Woningen gaan als warme broodjes over de toonbank, in Amsterdam is het kopen van een woning binnen de ring niets anders dan een loterij, waarbij kopers grote risico’s nemen. Kopen zonder financieringsvoorbehoud? Niet ongewoon. Bieden ver boven de vraagprijs, zonder een duidelijk beeld van de technische staat van de woning: de standaard. Maar is dit slechts Amsterdamse gekte, of zien we een breder beeld van optimisme? Ook in Rotterdam, traditioneel toch de minst sterke woningmarkt van de G4, zien we hetzelfde fenomeen. Natuurlijk in iets mindere mate dan in Amsterdam, maar zeker in gewilde gebieden is de ratio van ondergeschikt belang. Ook in omliggende gemeenten is de woningmarkt behoorlijk overspannen, woningen worden in gewilde wijken op de dag van aanbieden verkocht voor de vraagprijs. De emotie van de koper is leidend; er is weer vertrouwen. Kortom, we zijn de crisis voorbij! Of niet?
Maar eerst een andere vraag: hoe is de vastgoedcrisis eigenlijk ontstaan? Door een sterke positieve opwaartse prijsdruk werd het investeren in een woning, en de gekoppelde hypotheek, gezien als een risicoarme of risicovrije investering. Dit leidde onder meer tot een lawine van kapitaal voor het investeren in hypotheken. Op een bepaald moment was de hoeveelheid beschikbaar kapitaal groter dan het aanbod aan kredietwaardige hypotheeknemers, wat resulteerde in het versoepelen van standaarden. Dat kan nooit lang goed gaan, zou je zeggen, maar in de jaren ‘90 en begin van deze eeuw was er geen wolkje aan de lucht. Door de sterk stijgende prijzen (als gevolg van een nog grotere groep huizenkopers) hield het systeem zichzelf in stand. Toch waarschuwden wetenschappers voor een zeepbel, maar zonder gehoord te worden. Uiteindelijk was er geen ruimte meer voor verdere groei, en prijzen daalden. We kunnen de opbouw naar de crisis wellicht aanmerken als het grootste piramidespel van de 21ste eeuw. Wat hebben we er van geleerd?
De mechanismen die hebben geleid tot de vastgoedcrisis zijn het vertrekpunt van de module “Urban Investment and Finance” van de Master City Developer opleiding. Op welke wijze is de Nederlandse gebiedsontwikkeling verknoopt met internationale financiële systemen? Hoe heeft de verkiezing van Donald Trump invloed op de Nederlandse vastgoedmarkt? Hoe heeft nationale en internationale wet- en regelgeving invloed op de Nederlandse vastgoedmarkten?
En vervolgens is de vraag, hoe gaan we hier in Nederland mee om? Hoe voeren de steden Amsterdam, Utrecht en Den Haag beleid? Stappen we in oude valkuilen of zoeken we geheel nieuwe valkuilen? Hoe gaat de gemeente Amsterdam om met de immense druk? Hoe kiest Utrecht uit de grote verscheidenheid aan opgaven? Waar ligt de prioriteit? En hoe huisvest Den Haag duizenden nieuwe inwoners? In elk geval heeft de crisis geleid tot een toename van de polariteit in stedelijke ontwikkeling, het verschil tussen groei- en krimpgebieden is nog nooit zo groot geweest. Hoe gaan we om met de opgaven in krimpgebieden? Wat als ontwikkelen economisch volstrekt onhaalbaar is?
Private partijen handelen ook in dit nieuwe tijdsbeeld. Zo desinvesteren grote partijen in aanzienlijke delen van het land die niet tot de meest succesvolle gebieden behoren. Maar wie koopt deze posities? Wat is de visie van deze nieuwe partijen? Is er nog ruimte voor corporaties in gebiedsontwikkeling? Wat kunnen zij, wat willen zij en wat moeten zij? Verschaffen banken nog vreemd vermogen en onder welke condities doen zij dit? En tot slot: ‘private equity’, de blinde vlek van de Nederlandse gebiedsontwikkeling.
In deze module gaan we in op bovenstaande onderwerpen en op de vaardigheid om financiële opgaven snel te doorgronden. Leer de taal spreken van economen en financieel experts en stel de juiste vragen.
Cover: ‘vastgoed’
Door Jeroen van Haaren
Stedelijk en regionaal econoom bij het Erasmus Centre for Urban Port and Transport Economics
