Leegstand vastgoed: renoveren, transformeren of slopen?

Volgens het Compendium voor de Leefomgeving stond in september 2016 ruim 17% van de kantoren in Nederland leeg. De structurele leegstand neemt bovendien nog steeds toe. Zo staat het voormalige Belastingdienst-kantoor naast het NS-station van Goes leeg sinds eind 2014. Ook elders in Goes staat veel kantoorruimte te huur. “We kunnen weinig doen”, laat de gemeente bij monde van communicatiemedewerker Heidi de Jager weten. “Deze complexen zijn eigendom van private partijen.” Wel wil Goes graag meedenken over alternatieve bestemmingen.

Samen een gebouw betrekken

Elders in Zeeland gaat het niet veel beter. De gemeente Middelburg en waterschap Scheldestromen wilden vorig jaar samen een gebouw betrekken, ondanks dat hun huidige onderkomens pas 13 jaar oud zijn. Vanwege de slechte kantorenmarkt in de regio bleek ‘samenwonen’ geen aantrekkelijke optie. In Middelburg zijn wel voormalige overheidsgebouwen getransformeerd tot studentenhuisvesting of in gebruik genomen door de Hogeschool Zeeland. Ook in de Randstad vind je veel kantoorlocaties met een hoge structurele leegstand. Voorbeelden zijn Plaspoelpolder, Leidschendam, Gouda en Capelle aan den IJssel. In Amsterdam is de Zuidas erg gewild en ontstaat er zelfs schaarste, maar elders is de leegstand soms nog aanzienlijk. De laatste jaren zijn daar wel kantoren aan de markt onttrokken om ze om te vormen tot woonruimte.

Onderzoek naar leegstand

TU Delft-universitair hoofddocent Real Estate Management Hilde Remøy deed van 2005 tot 2009 onderzoek naar kantoorleegstand voor haar proefschrift. “Niemand vond dit toen een belangrijk onderwerp. Dat veranderde met het begin van de economische crisis. Rond 2000 zijn enorm veel kantoorlocaties ontwikkeld. Dat paste toen bij het optimistische sentiment. Er werd ontwikkeld met het idee ‘Als we maar bouwen, komen de huurders vanzelf’. Terwijl het natuurlijk andersom werkt. Rond 2001-2002 kelderde de markt. Veel kantoren die toen zijn gebouwd, bleven wel 10 jaar leeg staan. Die zijn nu flink aan het verouderen.”

Toekomst van de locatie?

Vastgoedorganisatie Jones, Lang Lasalle heeft de leegstand van commercieel vastgoed vrij goed in kaart gebracht, zegt ze. Maar ook het Rijk en lagere overheden stoten veel vastgoed af en daar hebben onderzoekers volgens haar minder kijk op. “Daarover zijn minder gegevens beschikbaar.” Een deel van het door de overheid afgestoten vastgoed wordt getransformeerd, geeft ze aan. Zo heeft de Universiteit van Leiden de voormalige Rijksgebouwen in het centrum van Den Haag in gebruik genomen. “Wat is de toekomst van een locatie? Mensen willen natuurlijk het liefst in of dichtbij een binnenstad wonen, met cafés op loopafstand. In Rotterdam zie je dat bijvoorbeeld Camelot-kantoren omvormt tot woonruimte.”

Markt in de provincie

De markt in de provincie is nog minder dynamisch. “Daar moeten verhuurders het toch vooral hebben van lokale bedrijven. Als je dan ziet hoe groot de markt is in die gebieden, lijkt de kans op nieuwe huurders klein.” Remøy stelt vast dat veel gemeenten serieus bezig zijn met leegstand. Zo werken ze aan het verkleinen van de planvoorraad, om te voorkomen dat er onbeperkte nieuwbouw van kantoren plaats vindt.

Geen huurders, geen renovatie

Wat betreft de verduurzaming van bestaande kantoren verwacht Remøy dat energielabel C slechts het begin is. Daarna worden de eisen nog strenger. “Veel hangt af van de bij de bouw toegepaste technieken. Verduurzaming betreft vooral het plaatsen van installaties voor klimaatbeheersing en centrale verwarming.” Uiteindelijk moet er iets gebeuren, geeft ze aan. “Een leegstaand kantoor, of het nu energielabel C of G heeft, is niet duurzaam. Maar ik vind wel dat te veel naar het energieverbruik wordt gekeken. Duurzaamheid moet je breder bekijken. Nieuwbouw kan belastender zijn voor het milieu dan het renoveren van een bestaand gebouw.”

Kantoren slopen?

Maar een deel van de kantoren moet op den duur worden gesloopt om een andere invulling aan de grond te geven. Achter het verhaal van leegstand zit natuurlijk een verhaal van waardeverlies. “Maar zeggen dat bezitters van commercieel vastgoed hun verlies gewoon moeten nemen, is te eenvoudig. Door hoge hypotheken staat het problematisch vastgoed toch al onder water. Investeren is niet realistisch, zolang er geen huurders zijn. Dit probleem is voorlopig nog niet opgelost.”

Cover: het postsorteercentrum in het stationsgebouw van Goes staat leeg sinds het najaar van 2013.